面对最新的房产数据，社会各界一定会十分纳闷，为什么今年以来政府密集推出一系列房地产宏观调控政策后，实际取得的效果如此有限？是不是政府的政策有误，没有反映市场供求关系变化的实际情况？是不是如房地产开发商所说的，房地产市场本身就有那样的“刚性需求”，因此政府通过用政策来打压市场是根本不可能办到的？
其实，这些看法完全是一种误解。首先，房地产市场的产品与一般的商品市场不同，它是一个生产与销售周期较长的产品，因此，在目前生产与销售的产品早在几年前就已确定了，即使现在出台关于房地产宏观调控的政策，对当前房地产市场的影响也是十分有限的。正因为房地产市场政策影响的滞后性，因此，今年房地产宏观调控政策的出台对当前房地产市场的价格影响不会太大。
其次，无论是“国六条”还是“国六条”细则，或是2005年的“国八条”，其政策的宗旨是调整房地产市场的结构。而市场的结构问题是房地产市场的一个中长期问题，因此，不要说是房地产市场的产品是一种周期较长的产品，就是仅从市场的结构调整来说，也需要较长的时间。也就是说，即使“国六条”细则能完全为各级地方政府所实施，通过住房市场结构调整来调整房地产市场的供求关系，同样需要一个较长的时间。
更为重要的是，目前国内的住房指数体系存在的不规范、非科学性的地方很多，因此，如果仅用目前公布的房价指数体系来说明国内房地产市场的现状，就还有许多缺陷，也看不到问题所在。
一般来说，住房价格有多种多样的表现形式，既有平均价格、市场价格，也有单位建筑面积价格、单套住房价格，还有交易价格及评估价格等。目前我们关注的住房价格通常是指单位住宅建筑面积交易价格的平均价格，即平均的销售价格。
而所谓的住房平均销售价格，是指在一定的时间范围内，在特定的区域市场上，新建商品住宅和经济适用房的平均交易价格。从这种住宅价格含义来看，平均销售价格等于销售收入除以销售面积。住房平均销售价格也就是指一手房市场住房交易的价格。
但是，对于住房平均销售价格来说，一来它是一种在一定的区域内住宅价格的平均，二来它是一种一手房的价格。正因为这种住宅价格的性质，它的价格的比较其实是一种不同质量、不同类型、不同样式的产品的比较，因此，这种价格比较不仅对消费者的意义不是很大，而且也存在为政府有关部门操纵的可能性。因为，如果要让一个地区一定时期的房价处于某一种水平，就可以通过价格高低项目搭配来达成。如果用二手房市场的价格指数来比较，情况就不一样了，即应该通过这种价格指数对同一产品在不同时期的价格来表示住宅价格的变化情况。
正因为住宅价格统计上的原因，目前国内房地产市场的价格上涨幅度可能存在低估。比如在北京地区，低估程度更是会大些。因为，对完全垄断性的住宅产品来说，特别是当这些政府出台的政策处于十分温和的情况下，房地产开发商更容易借助于政策的出台来推高房价，因此，如果政府不能看到房地产市场的特殊性，如果政府不能看到房地产市场的定价方式与动因，在短期内来稳定房价是不可能的，而且稳定房价反而成了房地产开发商推高房价最好的理由。在这样的情况下，国内房价上涨也就不奇怪了。在此，政府是否该密切关注房地产市场价格变化，并通过更好的方式来调整住宅市场价格指数呢？
(来源：每日经济新闻 作者：易宪容)
