首批公募REITs(不动产投资信托基金)即将迎来上市三周年。2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着国内公募REITs试点正式落地。近3年来，我国公募REITs基础制度加快建立，资产类型稳步拓展，市场运行总体平稳，发行规模已突破千亿元，在服务实体经济、盘活存量资产方面的作用初显，也为投资者多元化理财需求带来了更多选择。在业内人士看来，在“首发+扩募”的双轮驱动下，叠加利好政策的接连出台，我国公募REITs市场规模有望加速上涨，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。

　　有效盘活存量资产

　　公募REITs，是指将运营成熟稳定的基础设施项目进行资产证券化，进行公开发行和上市交易，为投资人提供预期稳定的分红收益的创新金融产品。通俗地讲，公募REITs可以被理解为“资产的IPO”，企业通过发行REITs盘活资产，将收回的资金用于新的项目建设，促进投融资的良性循环。

　　2020年4月份，证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。截至今年6月14日，境内市场已上市公募REITs共36只，募集资金超过1100亿元，资产范围涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。中信建投基金基础设施及不动产投资部行政负责人张全表示，过去3年公募REITs行业取得了积极成效。公募REITs市场迅速发展壮大，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体向多元化拓展。

　　公募REITs市场是中国基础设施领域重大的投融资机制创新?！肮糝EITs产品的引入，一方面加强了资本市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流、保障性租赁住房等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，推动了基础设施行业的健康发展。另一方面公募REITs产品的推出降低了基础设施行业的投资门槛，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具，提升了资本市场的透明度和流动性，进一步促进了资本市场的健康发展?！闭湃?。

　　近3年来，公募REITs制度规则体系不断完善，为发展夯实了基础?；幕鸹∩枋┯氩欢蹲什啃姓涸鹑四环硎?，从发行审核效率的不断提升，到规范REITs发售业务规则，再到信息披露规则等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。

　　2023年6月16日，首批基础设施公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市，进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展格局日渐显著。中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中金普洛斯REIT”)是“首发+扩募”双首批的基础设施公募REITs之一。亲历上市整个过程的普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪说：“从原始权益人的角度来说，公募REITs市场为我们提供了一个非常好的流动性通道，使得这个行业有更多的资金进入，能够帮助行业更好发展。从投资人的角度来说，这个品类是一个服务刚需的品类，它本身的特点是稳定，资产处于较为稳健的经营状态，能产生较为稳健的现金流。从资产配置的角度来说，这是一个很好的投资产品?！闭悦麋魅衔?，从中国公募REITs市场发展趋势来看，未来3年这个市场会变得更加良性和健康，将迈向扩容提质新阶段。

　　长期投资价值渐显

　　除了助力盘活存量资产，对于投资者而言，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间、有高派息率、风险收益适中的投资产品，可以为机构投资者及个人投资者提供大类资产配置选择、高分红收益。

　　我国基础设施公募REITs具有强制分红属性。在2020年8月证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》明确，公募REITs采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。以中金普洛斯REIT为例，今年3月31日，中金普洛斯REIT发布分红公告，对2023年剩余可供分配金额进行分红，实际分红金额1.05亿元，分红率约100%。自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%，持续回馈投资者。

　　公募REITs的收益还可以来自资本利得?；┲と斜ㄏ允?，公募REITs本质是不动产证券化，产品投资机会可来自资产端和产品端两部分。首先，高派息率是基础设施公募REITs显著特征；其次，优质资产并购有助于提升REITs产品净值；最后，投资者可根据其他资产价格、市场情绪和流动性等指标构建策略实现REITs的二级交易收益。

　　从二级市场看，过去两年公募REITs价格波动有所加大，但近期公募REITs价格迎来明显反弹。截至6月14日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨已超过10%。莫一帆认为，多重因素共同提升了今年REITs的市场表现：首先，经营业绩改善。2024年一季报显示，部分项目经营数据稳定，可供分配金额完成情况优于预期；其次，制度体系不断优化。在新“国九条”等政策催化下，为REITs市场提供了政策支持和发展方向，有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，降低市场波动性；最后，债市利率中枢下行，REITs作为高分红资产的整体配置价值有望持续提升。

　　对于此前价格波动的加大，博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，部分制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况?！暗ね蹲手芷诶纯?，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归?！绷跣?。多位受访人士表示，在当前低利率环境下，公募REITs稳定现金流和高分派率的配置优势明显，或将吸引更多投资者的关注。

　　多重政策支持发展

　　今年以来，多项利好政策接连出台，有望为公募REITs市场带来新的发展机遇。4月12日，国务院印发的新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。4月19日，证监会发布5项资本市场对港合作措施，其中包括将REITs纳入沪深港通。同日，证监会还发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。

　　银河证券研报认为，新“国九条”关于REITs市场的三项表述将为REITs市场的稳健增长提供法律与税收的双重指引，有助于通过前瞻性的规划提升REITs市场的发展动力。展望未来，随着相关法律法规的完善和税收激励机制的优化，预计REITs市场将吸引更多的资本，不断赋能实体经济高质量发展。

　　“公募REITs的发展被各方寄予厚望，具备良好的发展前景和配置价值?！闭湃硎?，公募REITs作为创新金融工具可以进一步盘活存量资产，扩大社会投资规模，有望获得国家政策的积极支持。同时，我国庞大的基础设施资产、丰富的基础设施品种，为发展公募REITs市场奠定了良好的基础。

　　中金公司研究部REITs执行小组负责人、分析师孙元祺表示，公募REITs市场或将迎来新一轮扩容周期，发行和扩募常态化机制将进一步完善，未来3年是一个规模发展关键的战略阶段?！叭绻蠢窗裄EITs作为新兴的大类资产来培育，实际上它的规模和对资金的吸引力是同步增长的，公募REITs市场规模越大，理论上就越能够吸引到更多的资金来配置，对市场整体的估值可以起到支撑作用，进而形成更加良性的扩张基础。到目前为止，中国公募REITs市场整体规模的潜力还远远没有被释放?！?/p>

　　多位受访人士认为，在政策支持下，除了市场扩容速度有望进一步加快，底层资产类型也会更加多元化，这对于促进公募REITs市场健康发展，更好服务实体经济具有重要意义。张全认为，除了目前已经上市的资产类型外，还有数据中心、文旅资产、输电线路等资产可以被REITs化。数据中心、输电线路等具有稳定的现金流、弱周期性以及具有增长潜力的资产备受市场关注，或将成为公募REITs市场追捧的新赛道?！按庸食墒焓谐EITs的底层资产类型看，可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时，顺应老龄化社会的需要，养老地产或将面临较好的发展机遇?！蹦环衔?，基金管理人要在严控项目质量的基础上，持续推动新项目发行和存量项目扩募，扩宽产品资产类型，为市场提供优质REITs产品。