地产股2008年业绩增长比较明确，但之后利润空间将收窄，相当部分公司2009年业绩增长面临非常大的压力。在资产负债结构及财务风险上，第3季度净负债率略有回落，显示财务风险有所缓和。经营活动现金流单季环比下降幅度缩小，投资现金流出大幅减少，现金压力峰值可能已过去。

　　从库存(可销售状态的住宅)的角度观察，目前处于市场调整的第二阶段，即随着市场调整的持续，开发商迫于尽快回笼资金的压力，开始加快已开工项目的开发进度和推盘速度，此时表现为供求比的快速上升，库存也相应增长加快。我们认为目前市场正处于这个阶段，这个阶段也是价格下跌最多最快的阶段，部分城市可能已在这个阶段的后半部。

　　我们从净利润增长及盈利能力、业绩实现的确定性、财务风险、现金流及现金压力几个方面对跟踪的30 家A 股上市公司三季报进行考察。由于房地产行业收入结算的季节性因素，往往第四季度远大于前3 个单季的结算量，因此，2008年前3季度预收款占营业收入的比例也是逐季下降，从1季度末的167%至3 季度末的76%，到年底预计会进一步下降，由于今年市场的调整，年底的预收账款占营业收入比例低于50%可能性很高，加上毛利率的下滑，也就意味着相当部分公司2009年在业绩的增长上将面临很大的压力。30家公司中当前预收账款余额加上1-3季度的结算收入仍不及2007年全年营业收入50%的公司有栖霞建设、深振业、世茂股份。

　　财政部及央行新政策特别是利率优惠政策的刺激，将减少房价下跌幅度，并缩短市场调整期。根据我们的测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。为此，我们上调了部分公司的投资评级。对于处于市场调整期第二阶段的策略，我们建议关注那些销售回款快速，2009-2010年毛利率不会显著下滑、业绩实现较确定的公司。(光大证券　翁非玉　赵强)