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今天我们来关注武汉的房价,按照房地产市场的惯例,每年的五六月份正是新楼盘大量集中上市的时候,但今年的这个楼市旺季来的有些不同寻常,去年下半年,国家出台了多项针对房地产过热的调控措施。很多城市的楼市交易清淡,房价应声而落,那在又一个销售旺季里,房地产市场能不能够乘机回暖呢?我们到中部城市武汉去看看。
房地产商大张旗鼓促销,武汉是否会迎来今年的“红五月”?
5月9日,武汉市举办了第26届房地产交易会,这也是今年上半年武汉规模最大的房屋交易活动,官方数字显示,70多家楼盘参与了展会,约占武汉市全部在销楼盘的30%,记者注意到,展会大门前树起了一个巨大的宣传牌,上面详细列出了几十家楼盘的促销方案,打九八折,每平方米减100元,有的还送装修基金、送新婚红包,业内人士说,象这样大张旗鼓地促销,在武汉的房地产交易会上还是第一次。
武汉富思特房地产顾问有限公司副总苗琦:“应该说促销的力度是前所未有的!
在展会现场,记者看到,有的公司竟打出了九折的广告,然而,对于这些花样翻新的促销,前来逛展会的市民似乎并不买帐,还是持观望态度。
那些没有参展的楼盘又是什么情况,记者来到武汉融科天城,这是汉口中心区规模最大的楼盘,装饰豪华的营销中心内也没有多少购房者。
现在有一份数据,是去年四月份到今年四月份一年时间内,武汉市商品房的销售走势图,从图上可以看出,武汉市的房价一路上扬,但从去年年底开始,销量却一路下挫,武汉市房产和统计部门联合发布的数据说,今年一季度全市商品住房销售10701套,比上季度减少13488套,降幅达56%,创下10年最大的跌幅。一边是房价持续上扬,一边却是销量出现陡降,这样的行情让外人很难看得懂,我们请业内人士做一个解读。
亿房网,武汉规模最大的房地产专业网站,明晶晶则是这里的资深研究员。
亿房网研究中心经理明晶晶:“整体的楼市销量的确萎缩厉害,最高1400套,下降60%!
明晶晶分析了交易下降的关键原因,2007年,武汉市房地产市场出现了前所未有的跳涨局面,2007年1月,武汉商品住宅均价还只有3981元,到年底就攀升到了5663元,而在这种价格跳涨的带动下,销售也节节攀升,透支了市民的购买力。
明晶晶:“现在的一个状况也是从两方面来说,消费者市场基本上还是以观望为主,基本上他们在销量上面没有一些大的动作,销量根本上的起色还是没有,然后开发商普遍地打折,活动非常频繁,基本上很多楼盘都会做出让利!
明晶晶说,房地产市场的异常也带动了地价的飙升,2007年,武汉出让土地每亩单价达到666.65万元,同比增幅达到143%,高昂的土地成本最终转嫁到了房价上,虽然销售一再萎缩,开发商也开始让出部分利润,但总体价位已是居高难下。
明晶晶:“因为他们已经把这个送到了这个高度上!
明晶晶告诉记者,从往年来看,五月份应该是武汉房地产销售的黄金旺季,但根据最新的统计数字,今年五月第一周,武汉市商品房销售比去年少了近600套。
房地产商楼盘利润竟达100%,甚至更高
武汉市不少房地产商,现在的日子并不太好过,楼市前期的火爆,一方面透支了购买力,另一方面又推高了土地成本,而购房者的观望态度,更打击了市场人气,让房地产市场雪上加霜,2007年还是武汉市房地产开发商的黄金年,今年却一下进入了寒冬,这让一家武汉本地的房地产商开始坐不住了,率先拉开了降价的帷幕。
今年三月份,拉开降价帷幕的那家地产公司老总兰世向记者解释了降价的原因。
中国东星集团董事局主席总裁兰世立:“那我认为这主要是购房者和房地产商,一直在对峙,一直在对垒,就是看谁会先败下阵来!
兰世立说,在今年春节期间,公司没有销售出去一套房屋,这对他们刺激极大,经过分析,兰世立认为,武汉房价已经到了一个拐点。2007年,武汉商品房成交均价达到了创纪录的5663元,而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米,过高的房价透支了武汉的购买力,要启动市场只能降价,更重要的是,兰世立透露,即使降价,东星一样能有足够的利润空间,10%到15%左右。
兰世立说,楼盘的成本和利润其实是本透明的帐,一般情况下,商品房成本主要由三方面组成:楼面地价,也就是开发商取得土地的价格,建安成本,也就是每幢楼房的建筑安装成本;运营费用及税收,这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块:楼面地价和建安成本。以东星的楼盘为例,他们开发的这块土地是分两期拿到的,总的地价和平摊楼面价格大概在两千多元每平方米。
那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱,记者找到了楼盘的建筑商,武汉新七建设集团总经理余进告诉记者,这个房子的建设成本(统建部分)大概就在1800块钱。
余进说,在建筑成本里,人工要占20%,钢材、沙石等材料费占60到70%,同时根据楼盘高度的不同,建筑成本也会差距较大,东星开发的楼盘属于十二层以上的高层,每平方米的成本不会超过2000块钱,十二层以下的小高层不会超过1500块钱,七层以下的低层不过超过1000块钱,这样经过计算,我们就可以得出东星楼盘的成本价。
中国东星集团董事局主席总裁兰世立:“售价6000多,我们的成本大概5000多块钱!
兰世立说,目前我国对土地开发实行公开招标拍卖,这样楼面地价也是透明的,另外建筑成本在全国来讲差距也不大,这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
兰世立:“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五,一万八,而他们的综合成本,其实社会是最清楚的,那事实上应该说有比较大的利润空间,也可以说是暴利!
那么事实是否如此,记者以购房者的身份随机进行了走访,在位于汉口区的一处高层住宅,楼盘的名字叫武汉天地,开发商是一家来自上海的企业。
销售人员说,每平方米售价一万二到一万九千五,均价是一万五千元,那么楼盘的开发建设成本又是多少?亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料,信息显示,这家公司是2005年拿到眼前这块土地的,楼面地价为2339元每平方米,建筑成本即使以3000元计算,我们可以很容易计算出该楼盘的成本。
“百分之百的利润应该存在的,甚至还不止!
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