任志强：住房市场化再思考

　　政府应给人们一个政策的稳定预期，这是打破目前这种沉闷观望的唯一有效出路。

　　1998年，住房政策由福利的实物分配改为货币化，房价成为备受关注的话题。2003年始，房地产业一度高歌猛进，全国各城市高楼林立的同时，日益高涨的房价使民众怨声载道，房地产商成为“暴利”的炮轰对象，中央调控政策频频出台。2008年，房地产经济由直线上升应声而落，进入量缩价滞期。如何防止中国经济的大起大落？怎样保障作为支柱型产业的房地产经济的健康发展？《小康》记者走访华远地产董事长任志强，从房地产开发商的视角来思考中国的住房政策、房地产市场化与中国的人居状况。

　　过于频繁出台的调控政策，让市场失去了预期。谁都希望中国的经济始终保持高增长、低通胀，但如果是以人为压低的资产与资源价格的垄断为代价，那么就必然是不可持续与重病后发的。也许今天的无法预期正来自于这样一种结果。

　　《小康》：自从年初深圳房地产市场从高涨状态步入滑坡，引发人们讨论是否房地产市场的“拐点”就要到来。您当时是否定“拐点”说的。但经历这几个月，人们对房地产市场一直处于观望状态。您是怎么看这个现象的？

　　任志强：观望就是因为社会与民众无法判断政策变化与未来的预期。每次宏观调控政策出台之后都会有一个观望期，市场中不管是企业还是个人、不管是投资者还是消费者都在观望中等待。

　　过于频繁地出台调控政策，让市场失去了预期，无法根据政策预期的走向实施战略或较长期的调整。最初的政策出台，社会以为这就是预期了，但每次出台的政策都在极短的周期中再次调整了。当社会中的投资与消费主体刚刚按着上一个刚出台的政策调整了自己的经营与消费行为时，不久新政策就从相反的方向出台更严厉的手段，让市场与民众无所适从。于是就形成了每次政策出台之后都有一个观望期，似乎形成惯例地都在等待“第二只靴子落地”。

　　另外，人们观望还因为他们不知道政府是希望要控制通胀而牺牲增长速度，还是容忍一定的通胀条件去理顺被扭曲的资产与资源价格来保证经济的持续增长。我觉得政府应该尽快地给人们一个政策的稳定预期，这是打破这种沉闷观望的唯一有效出路。

　　为了防止炒房者发财和防止炒房可能产生的泡沫，就一刀切地限制了住房的二套信贷，让以旧换新、以小换大的住房梯次消费也成了泡影，甚至还清了贷款的也不能合理地用较低的消费信贷去改善住房条件，这显然是不合理的。

　　《小康》：自2007下半年以来，政府为了针对房地产业的投机确实出台了一系列的政策。对于购房者来说，影响最大的是对于购买第二套住房的银行贷款上的限制；而对于开发商，也在信贷管理上做了相应的调整。作为房地产开发商，您是如何看待这些政策的？

　　任志强： 因为还有人住房情况较差或尚未改善住房条件，因此要限制有些人拥有第二套住房，这似乎已成为了多数民众或舆论高唱的主调，政府也因此出台了相关的措施以迎合民众的呼声。我认为是荒谬的。

　　最简单的道理就在于不能因为有人还买不起私家车就不允许其他人拥有第二、第三辆车，社会主义不能因还有人贫穷就让所有人都贫穷。有人说居住是个“人权”问题，有人说第二套住房多占用土地资源，第二辆汽车同样占用着钢铁资源与燃料资源。任何非平均的消费都必然会占用更多的资源。难道可以用平均资源占用为理由而只能实现平均消费吗？

　　如果用放水养鱼的方式，则应是对无力购房的应保障群体用转移支付的廉租房解决住房问题，对帮助的群体用免除土地出让金的经济适用住房解决，同时既然政府能对那些无力交税的群体实施无偿的或免除土地收益的方式解决以保障住房，为什么不能对纳税群体中的弱者用购买商品房免征定额的个人所得税的方式给以帮助呢？那些超出了免税额度的炒房人自然就不能享受免税的权利了，那么在炒房获利的风险与法定的免税获利之间，人们就不得不做出更理性的选择，也许炒房的风险远不如合理的免税更有诱惑力。

　　央行和银监会的信贷管理的通知仅仅针对商业性房地产信贷，只严格地控制了市场的部分(包括个贷)。这让我产生一个问题，难道中国真的不要市场经济了，不要住房市场化了吗？

　　以万科作为例子来说，他们的产品全部供向市场出售，他们所有的资金都是生产的流动资金而不是不动产的持有性投资。因此央行要求他们的注册资本必须大于或等于项目资本金率，而股东贷款却不能算作自有资金的怪现象。正因为这样，也才有了所谓的封闭贷款的管理和开发贷与个贷捆绑式信贷管理的发明等一系列的计划管理方式。

　　我们不否认这种信贷管理方式会增加银行信贷的监管能力与安全度，但市场经济中除了防范风险之外，更重要的是要提高资金的利用效率。如果安全是在降低效率的基础上保障的，那么中国的经济又如何形成竞争力呢？

　　24号文件明确了政府与市场分工的责任。它的实质是告诉社会与民众，住房人权保障的问题是政府的事，政府必须从资金、资源、产品、制度上对低收入家庭的住房困难给以全面的保障，这与市场化无关，是政府的责任，做不好打政府的板子，用清楚的问责制与市场的管理分开。

　　《小康》：您多次在研讨会上指出，同时也撰文表示：良好的住房政策是房地产业健康发展的基础。作为房地产开发商，您认为目前的住房政策是怎么样的，又该在哪些地方改进呢？

　　任志强：住房政策是个长期政策、龙头政策，影响着市场政策与产业政策。在1998年之前，住房政策是福利的实物分配制度，但并没有从根本上改善住房的条件，反而让各级财政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度货币化分配的改革是市场经济转型中的突破。但当时在拉动经济增长的主要矛盾掩盖之下，忽视了对低收入无房户群体的保障体系的建立，留下了十年的遗憾。当我们试图用市场化的方式解决保障性问题或无强制性约束的分层次解决住房的政策，这会造成公共产品严重的缺失，也会在最终形成了住房制度的扭曲。这就是目前所有的社会矛盾集中转移于市场化和产业政策上来，同时也让所有行政调控的板子打在了房地产行业上。

　　什么是中国的住房政策呢？目前尚没有立法(如住宅法)而是只有1998年的23号文件、2003年的18号文件和2007年的24号文件。

　　前两个文件中有明确的经济适用住房与廉租房的需求，但没有明确责任与资金保障，因此让保障性的廉租房成了一句空话，也让经济适用住房飞出了保障性的轨道，混入到了市场的行列之中，成了富人们财产性收入的工具和行政性寻租的工具。

　　24号文件明确了政府与市场分工的责任。2008年温总理的政府工作报告也特别强调了政府与市场责任的划分与界定，再一次明确了中国的住房政策，即中高收入家庭靠市场(商品房)、低收入家庭靠政府(廉租房)、中间层介于两者之间，上端政府帮助进市场，下端政府帮助进保障(分别为限价房与经济适用住房)。

　　公共产品的十年缺失，让更多的民众将房价中被政府索取了大量土地出让金，却不能提供社会保障的责任转嫁给了市场和开发商。该不该买房本是有完全支付或部分支付能力家庭讨论的问题，但却成了全民关心的事情，让那些本就没有支付能力的家庭也成了市场中的争抢者，让市场中增加了许多无理性的噪音。

　　《小康》：这几年，社会对于房地产开发商多有责难，房价的看涨看跌也成为大家的热点话题。作为华远房地产董事长，您是如何看待这个现象的？

　　任志强：当房地产业被称为是中国经济发展的支柱型产业时，反对的声音就从未停止，房地产开发商也连续不断地成为重拳猛击的对象，变成了人人喊打的过街老鼠。房地产业一方面在改善着城市面貌、增加着政府第二财政的收入、提高着城市人民的居住水平；另一方面又被当作经济过热的祸根和推动资产价格上涨的源头。

　　该不该买房是个需要不需要的判断，前提是有支付能力。否则人人都觉得自己该上月球、该有房、有车、有高等教育与高消费，这就成了天方夜谭了。讨论问题应有前提与基础。

　　什么时候与什么价位购房是与支付条件和预期收入能力相关的事，却在市场中成了投资者的讨价还价。更多的人不是以需求为前提，而是以房价是否能产生更多盈利为条件的讨论，让消费观念产生了混乱。固然商品房具有双重属性，包括投资产品的功能，却不能不强调社会舆论导向作用，更多地让住房变成投资品的单一属性，让社会的预期发生了重大扭曲。

　　而政府出台的各种严控政策则从限制、抑制投机变成了面对整个地产行业的调控。似乎炒房产生的危害远远大于解决与改善住房需求的实际效果。投资过热已成为房地产业的副产品，让支柱型产业不但徒有虚名，且连拉动内需都成了空话。解决保障性住房已压倒一切地占了主导地位，而商品房市场化改革也成了备受争议的错误。

　　于是住房是政治、房价是政治等等与市场原则根本无关或相背的口号都堂堂正正地出自政府官员之口并写到了政府的工作文件之中。更有甚者，则是要用社会保障性住房的大量推出来降低市场商品房房价，将政府责任与市场责任完全颠倒了，也在干扰与破坏中国的住房政策和市场经济。

　　政府在制订政策时，不但要对贫穷者给予法律的保障，维护世界人权公约这一基础，同时，也应该对合法收入与劳动致富给予肯定，并对财富给予必要的尊重。如果整个社会的平均水平很低，即使有保障制度也不会让社会更快发展，也不会让穷人过上更好的日子。

　　《小康》：您认为我们该如何合理地规划好保障性住房与商品房，以此保证人们的居住权？

　　任志强：我们可以用分层次的交通体系来对比一下中国住房政策中的多层次消费问题。每个层次中又有高、中、低的不同消费层次。这些划分恰恰是给不同收入的群体进行消费选择的权利。

　　高收入的家庭可以选择私人交通或公共交通中的高消费；中低收入家庭可以选择适于自己消费能力的交通方式，如市内的私人交通、航空中的中等消费、火车中的高消费；低收入家庭则更多选择公共交通中的带有政府补贴或较低的消费方式。

　　住房政策也同样。住房分为保障性的公共产品(廉租房)，半保障性的公共产品(经济适用住房)，帮助性的半商品房(两限房)以及商品房中的高、中、低档房。不同的消费群体可以选择不同的消费或保障，但绝不能将不同的消费群体放在一个水平上去对比。

　　市场只面对高或中高收入的家庭，这是中央与国务院文件定的调子，也是中国住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是给富人盖的前提。

　　政府的税收毫无疑问的应对那些缺少竞争能力的弱势群体和贫困家庭给予逐步提高的社会保障，包括最低生活保障、收入保障、住房保障以及医疗、教育、退养等各种保障。但对低收入群体的保障性政策与法律并不同时和必须去限制其他人创造财富和增加财产性收入。

　　只有创造的财富更多、政府的税收更多时，才有可能实行更多的转移支付，建立更高的社会保障标准，实现共同富裕的目标。

　　住房与收入上都是同样的道理，只有市场让整个社会的财富增长时，对穷者的保障才是真正的保障。