引导资本投向房地产供给端

2010年09月08日 09:14　来源：中国证券报　

　　近期，楼市销售回暖与地产开发趋冷并存。这表明，在货币流动性充裕的情况下，地产调控的思路可考虑从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变，而引导更多的社会资本投向房地产的供给端，也可以作为今后调控政策考虑的选择之一。

　　8月以来，主要城市商品房市场在前期小幅调整的基础上再现“量价齐升”，其背后有刚性需求释放的推动，也有社会资本投资需求躁动的助力。从目前的市场情况看，依靠提高房贷利率和首付比例、限制三套房贷等为主要手段的信贷调控，在遏制房价方面发挥了重要作用，但最近的楼市走势有可能要求调控更重视扩大有效供给。其中，敦促地方政府扩大土地供应是一方面，引导大量社会资本，尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域，则是另一重要方面。

　　众所周知，我国尚处于快速城市化进程中，大量新增城市移民对住房的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。而在这一预期下，叠加在刚性需求之上的投资性购房需求也会进一步膨胀。

　　与此同时，经济成长伴随的货币扩张在短期内也不会停止。去年近10万亿元的天量信贷和以往几年年均20%以上的广义货币增长，使得社会上留存的资本量十分庞大。这些资本必然会继续寻找投资和保值增值的商业机会。显然，货币政策可以在短期内遏制这些资本进入楼市，但不可能永远堵住资本对房地产的投资渠道。

　　如果这些资本进入楼市炒作，无疑会造成房地产泡沫膨胀，但如果引导这些资本进入房地产开发领域，则将推动商品房供给的增长，从而从供应端遏制房价快速上涨。

　　从近几年的经验看，炒作商品房的收益率远远高于房地产开发，这是由特定制度环境和经济高速增长所造成的，今后，商品房领域的投资风险会逐渐增大，前期的投资资金也急需寻找新的出口。而目前的问题则是缺乏足够的金融创新来吸纳这些资本。

　　从开发商角度看，近期出台的调控种种都指向其资金链。而地方政府扩大保障房项目，缺的也是资金。假使政府能合理引导前期投资商品房领域的资金进入房地产开发，并保障其合理的收益率，预计代表供给的开发投资将明显增加。

　　通过金融创新，将社会资本从需求端转向供给端，可减少楼市投资和投机需求，同时增加供给平抑房价，而这些资本也将根据不同的风险偏好获得不同的收益率。这一思路或许将为楼市调控开启新的方向。

　　近期，不少资金链趋紧的房地产企业已开始涉足此类地产金融创新，比如金地、复地等相继设立私募投资机构吸引社会资本介入其项目开发。今后，这些新模式将如何发展还有待观察，但可以肯定的是，在日益完善的金融环境中，旨在扩大供给的房地产金融创新，将为楼市的健康和稳定发展创造条件。本报记者林喆

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