密集调控又一波楼市变数有几何？

2010年10月10日 11:28　来源：金融时报　

　　本轮调控要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。业内人士分析，这预示着此前房价一直处在高位，且“国十条”后未出台地方细则的城市，楼市可能面临更大冲击。另外，房产税等政策依然未在本次政策中体现，对购房者及开发商的心理威慑作用将持续存在。

　　国庆前后，楼市调控又有新动作：节前，国家多部委出台措施明确商品住房首付比例调至30%以上，并从税收、监管等环节进行调整；长假最后一天，上海调控细则落地，居民限购一套房、信贷全面卡紧。新政在细节上进一步落实，针对性更加强化，显示出政府对楼市调控是“有准备、有决心的”。在此背景下，楼市似乎依然迷茫，“十一”期间各地楼市冷热不均，无论是持币待购者，还是业内人士都存疑问，调控对楼市影响到底如何？此种作用能否长久？购房者该继续入市吗？

　　国庆楼市：有冷有热

　　韩先生有一套41平方米的小户型房，近半年他的房子经历了“过山车”行情。今年4月卖价95万元，6月份他准备出手时顶多能卖88万元却1个多月没人看房，到了9月电话不断，中秋节后最高出价100万元，原本打算国庆后以96万元签约的购房者在国庆前一天又表示需要重新考虑。

　　9月在远洋新悦登记购房的王先生抢了一个比较靠前的号码，原来一直忙着筹钱准备首付，可当得知新政后转而选择不去选房了。

　　卖房的着急签、买房的选择等，买卖双方因所处角度不同，心态上开始发生变化。根据业内分析，此次调控是基于8月以来国内房地产市场成交迅速反弹的态势。那么，在调控力度加大后，市场作何反应？记者调查发现，“十一”长假期间，各地对新政反应表现不一。

　　据了解，南宁、昆明等城市黄金周期间房地产市场火爆，交易量持续上升。南宁市住房保障和房产管理局网站的信息显示，“十一”前六天，南宁商品房交易量达328套，仅10月1日一天成交量即达93套；深圳新房成交量为2313套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍，其中1日和4日，新房的成交量均上600套，创今年以来新房成交量的最高纪录；截至10月7日14时，昆明主城区各类商品房成交338套，日均成交48套，仅次于端午清明小长假。

　　另一方面，北京、南京、哈尔滨、合肥等地交易量明显下滑，楼市略显冷清。北京房地产交易管理网统计显示，截至6日，北京商品期房及二手房日均成交量分别为130套和23套，比9月份最后5天大幅下滑。经北京中原地产测算，该数据相比中秋小长假分别下跌37%和78%。南京市房地产网统计，商品住宅认购量从国庆前的日均200多套，迅速萎缩到100套左右，下滑近五成。

　　调控组合：抑投机增供给

　　国庆楼市的表现与此轮调控有多大关系？专家分析认为，像深圳这样新政后仍“暴涨”的情形，除刚需推动外，政策效果尚未显现是重要原因，过段时间成交量或许会明显萎缩。

　　北京中原地产市场研究部张大伟认为，有些地区楼市成交量虽然出现明显下调，但是成交数据依然处于高位，以北京为例，国庆前6天楼市成交量相比2009年同期依然上涨。但有一点可以肯定，黄金周前几日一些城市楼市遇冷，楼市调控起着关键作用，但调控效果还需观察10月份及后期市场整体情况。

　　我们看到，本轮新政着眼于抑投机增供给，凸显出对楼市供应和需求双向调节的力度。具体而言，限购、停贷等措施短期内将对不合理的购房需求产生明显的抑制作用，并对缓解市场“恐慌性”入市心理有积极作用。

　　另外，楼市新政使得购房者对于国家进一步调控的预期有所增长。北京链家房地产经纪人小徐告诉记者，国庆期间来看房的人虽然不少，但是出手买房的少了，不少客户预期还可能有进一步的调控政策。该公司副总裁林倩表示，新政策的出台将使得购房者主动或者被动地陷入观望，成交量有可能出现急刹车。

　　后市冲击：影响多大？

　　在调控的高压下，后期楼市还面临哪些冲击？具体而言，对于房价会不会降、该不该继续买房等问题，人们普遍心存疑问。

　　记者了解到，一些资金实力较弱的投资者已经开始离场，部分二手房经纪公司有三到四成客户放弃了购房计划。张大伟认为，此轮调控实则是对“国十条”的细化和强化，但是足见管理者对楼市调控的决心，房价下调的趋势或已明显。此外，本次新政提及“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，在房贷政策方面继续严格收紧。这一政策对外地人群购房集中的城市影响非常大，例如海南、燕郊、山东沿海等地，全国性的房价下跌可能首先从这部分区域开始。

　　值得注意的是，本轮调控要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。业内人士分析，这预示着此前房价一直处在高位，且“国十条”后未出台地方细则的城市，楼市可能面临更大冲击。另外，房产税等政策依然未在本次政策中体现，对购房者及开发商的心理威慑作用将持续存在。作者：胡萍

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