9天两调存款准备金率楼市资金压力趋紧

2010年11月22日 08:47　来源：金融时报　

　　存款准备金率的再度上调，将令本来就资金趋紧的开发商资金压力再增，也使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就让受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。

　　有机构预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现“硬着陆”的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

　　11月19日晚间，央行宣布，从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第5次提高存款准备金率，此时距上次宣布上调存款准备金率仅9天。短短一个月内两次上调存款准备金率，这样的上调频率自1985年法定存款准备金率统一以来尚属首次。央行频频上调存款准备金率，目的在加大流动性管理力度，缓解通胀压力。那么，对于房地产市场，央行此举将产生哪些方面的影响呢？

　　在央行再次上调存款准备金率第2天，记者随机走访了几家房地产中介公司，尽管是周末，却是门庭冷落。在寒风中，中介公司摆放的二手房源牌子前，驻足观看的人寥寥无几。据中介公司的工作人员介绍，一个月前，对于二手房源打听的人很多，签单量虽有所下滑，也还算稳定。但近一个月来，二手房销售明显下滑，有价无市的现象很突出。据介绍，央行近期收紧流动性的措施，对于购房者的心理预期已经产生很大影响。

　　事实上，近期已经传来银行房贷政策收紧的信息。据了解，目前，各家银行的贷款额度都很紧张，待批的房贷申请很多，但是可放的额度不多。目前已经有很多银行停止发放新的房贷。专家提醒购房者，年末的购房者应该警惕银行不能提供房贷带来的违约风险。因为，按照常理，一般而言，购房协议都会约定：如果贷款办不下来会视为是因购房人自身原因造成，可能会罚收定金。因此，打算现在买房的购房者应在购房之前仔细咨询相关银行的房贷政策。

　　最让投资者纠结的还是房地产市场调控的预期。一些本来有打算在年底淡季出手的投资者，在调控之下，感到犹豫。一方面是通胀压力不断加剧，开发商充分利用购房者心理的诱导性言论，诱导投资者认为“在通胀与资产价格不断推高之下，未来房价难以下降”；另一方面，央行频繁调整存款准备金率、加息，必然会收紧市场的流动性，在楼市调控的压力下，房价未来是升是降，显得扑朔迷离。

　　但是，中国人民大学经济研究所等机构20日发布的一项研究报告表现了另一番立场。该报告称，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现“硬着陆”的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。报告称，从今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。

　　尽管是周末，加之存款准备金率再次上调，该报告在市场上还是引起了一番震动。在楼市调控和流动性收紧的压力之下，房价是否会出现20%的回调，众人莫衷一是。支持者有之，质疑者有之。但从争论中可看出，对于调控中的房地产市场，进一步收紧的货币政策，将起到重要影响。对于房地产投资人来说，购房成本在提高。而对于开发商来说，也将产生更大的资金压力。

　　“链家地产”的一位分析师告诉记者，上调存款准备金率主要针对的是整体经济状况，但此次存款准备金率的上调也说明国家对于市场流动性资金趋于收紧，而紧缩的银根令开发商无法从银行获取足够的贷款，对于目前难降的房价可能会起到一定抑制作用。他认为，这次存款准备金率上调可能会对房地产市场产生影响，具体体现在：首先房地产调控时期，房地产外围的宏观经济环境侧面促使调控加速深入；其次，伴随着首付款政策的出台，商业银行可放贷金额的减少，也意味着银行房贷的进一步收紧。

　　专家分析，今年前10月开发商的资金增长主要依靠自筹资金，超过总资金增长幅度的为自筹资金，本次上调后一般金融机构的存款准备金率将达到18%的历史最高点，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行18.5%的标准。因此，存款准备金率的再度上调，将令本来就资金趋紧的开发商资金压力再增，也使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就让受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。 (韩雪萌)

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