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连续经历2005年、2006年两年中央调控之后,2007年在穗七条出台的背景下,广州二手住宅市场依然量价齐升,再创新高。但是,9月底“房贷新政”的出台成为广州楼市分水岭,二手成交量明显下降,价格也结束了持续快速升涨。有专家预测,从今年第二季度开始,市场需求将逐渐恢复正常水平,价格也将逐渐稳定。
市场 去年十一开始由旺转淡
2007年,广州二手住宅交易量价增长幅度都接近两成,明显高于前几年。除春节期间的市场休眠期以外,2007年1~3季度,二手市场持续保持活跃的成交势头,成交量始终维持在较高水平,就连6月、7月也是淡季不淡。
从10月份起,市场走势发生逆转。在观望气氛的影响下,广州二手房交易量连续大幅下降,交易价格也出现下调迹象。9月27日,央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,虽然该政策的实质性影响不大,但政策累加的心理效应在黄金周楼市发酵,使得一手市场成交不旺,带动了二手市场成交随之下降。在随后的11月、12月,买家对楼价上涨的预期发生逆转,观望气氛持续并加重。
投资者 10月起开始急售撤场
广州楼市连续几年只涨不跌,需求久旺不衰,政策调控安然无恙,使买楼投资成为最安全、最升值的投资方式,投资客也从专业炒家扩大到殷实的普通家庭。
中原地产研究部分析,虽然二手市场的投资客比例要小于一手市场,但队伍同样不断壮大,资金快进快出,换房的只买不售或待价而沽。但10月份起市场逆转,首先受到最大冲击的也是投资客,大部分投资客不得不急售撤场,只售不买,投资客的比例迅速下降到少有的低水平。
记者采访了解到,经过几年的实践,业主实收早已成为二手住宅交易的普遍规则。实收有两重含义,一是价格没得谈,二是税费买家包。今年第4季度,在市场供求关系出现阶段性变化之后,业主的强势地位动摇,首次大面积出现“价格可以谈,税费可以分摊”的局面,交易方式开始向理性靠拢。
预期 二季度起房价或回升
目前买家的观望气氛、市场成交的低迷,专家预计会延续到明年的第一季度,从第二季度开始,市场需求将逐渐恢复正常水平,价格也将在稳定中有所回升。
有资深业内人士预测,2008年二手住宅价格将由现在的快速上涨回归到稳中有升的理性态势,全年增幅约在10%。受一手推货量及上市户型的互动影响,二手住宅成交量不会继续大幅增长。
此外,广州的经济走势、城市价值、人口结构、居民居住现状等都是未来楼价的支撑因素,但2008年国家将实行从紧的货币政策,加上广州保障性住房陆续上市、前两年调控政策的实际效果开始释放等因素,将对房地产开发、楼价上涨会有一定的约束作用。(记者 罗莎琳)
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