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连续三年新房开工量下滑,上海房价在2008至2010年间会面临上涨压力。
在上海,国家宏观调控政策对房地产行业的影响已经产生一定效果。2007年,上海房地产开发投资规模虽仍维持在2006年水平,略有下降,但由于土地价格上升,导致商品房实际新开工面积持续下滑,而房地产开发投资在固定资产投资中的比重也连续第三年下降,从2004年最高时的近40%下降到30%。2007年,上海新建商品房销售均价在持续两年盘整后,受全国楼市大气候影响出现反弹达到10%以上,虽然仍大大低于深圳、北京、广州等城市,但未来受供不应求加剧影响,2008-2010年间的上海房价面临较大上升压力。
公开数据表明,到2007年11月底上海房地产完成投资1200亿元,与去年基本持平;房地产投资占固定资产投资比重约30%,同比下降3个百分点;而上海商品房新开工建筑面积不足2000万平方米,同比下降11%;商品房竣工面积2650万平方米则同比增长5%;商品房销售面积3300万平方米,同比增22%;商品住宅销售面积3050万平方米,同比增26%。上海房地产开发投资增长接近为零,在全国省市排序中位居最后,但投资规模仍位居全国省市排名第三位,仅次于江苏、北京。2007年1-11月,上海商品住宅销售均价8037元,同比增长14.1%,而深圳、北京和广州则分别为51.6%、42.2%和36.7%。
令笔者担忧的是,自2005年国家实施宏观调控以来,在地根和银根双紧政策作用下,上海商品房新开工面积规模已经出现连续三年的下滑态势,与2004年最高时的3200万平方米相比可谓出现锐减,预计2007年仅相当于2001年的供应规模。商品房新开工规模作为房地产市场供应的先行指标,其大幅下滑意味着,未来三年里,上海商品房竣工规模将逐年递减。
预测未来三年——2008、2009和2010年,上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米,这意味着,若上海年度新建商品房销售规模仍然维持最近宏观调控三年里平均3300万平方米市场的需求规模,未来三年上海新建商品房供求比将在0.84:1、0.79:1、0.82:1,由此,未来三年上海势必出现新建商品房严重短缺现象。进一步预测,2008二季度走出现在观望,2008年三、四季度上升,2009年陷入较为严重的供应短缺。
如果考虑当前国家迫于通货膨胀压力,2008年及今后相当一段时间,国家会持续实行较为严厉的紧缩性货币政策和财政政策,固定资产投资规;峒绦顾,上海商品房供不应求状况更难以在未来几年得到缓解,上海房价上升压力在未来三年内将会较大,对市场购房需求进行调节引导和增加市场供应举措,应成为政策制订者考虑的首要方面。(丛城)
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