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次贷;朊拦康夭鄹窠曜叩兔懿豢煞。作为美国房屋数字公布的权威机构,全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称NAR)每月公布的房屋交易数据,已成为近年来美股甚至全球股市走向的重要风向标。
当地时间1月24日,NAR公布了去年12月房屋交易数据。当日本报记者在华盛顿NAR总部与该协会首席经济学家Lawrance Yun对话。他认为,美国房屋交易的不景气,可能会导致经济放缓,但不会导致经济衰退。
人物简介
Lawrance Yun是美国房地产联合会定量分析部门的执行主席,负责市场统计与预报分析。他创立了美国房地产协会的预测体系。
美国房屋交易销售价格和交易数量双下降
项目 同比
2007年12月房屋销售价格 下降13%
2007年全年平均交易数量 下降1.5%
(数据来源:全美房地产经纪人协会)
广州日报:今早,全美房地产经纪人协会公布了一系列2007年12月房屋交易情况,全年销售价格和交易数量双下降。这和之前的预期一致吗?
答:是一致的。数据显示,2007年12月房屋销售价格下降13%,全年平均交易数量下降了1.5%。这是美国经济大萧条后的第一次走低,也是在房地产市场持续4~5年走高以来首次走低。不过,房子自住的人没受影响,受影响的只是那些投资买房的人。
广州日报:你们对2008年房屋交易走势判断如何?
答:目前的交易数量已到达谷底。不过,就价格而言,则需要花上更多时间才能恢复。首先前提是房屋存货数量须降低,存货达到一定的低位后,价格才会开始往上走。所以2008年上半年美国房地产仍会走低,到下半年开始,价格会开始持平甚至会向上走。
四个州受影响最大
广州日报:现在是买入房产的好时机吗?
答:对买家来说是非常好的时机,主要是因为利率低、存货多、选择大。尽管次贷已经消失,FHA(Federal Housing Administration,联邦住房管理局)贷款还没有回来,市场可能恢复没那么快,但FHA贷款回来后,买家就会增加。
广州日报:美国哪些地区受次贷;跋斐潭茸钌?
答:在2007年,受影响最深的、房屋交易量下跌最猛的有四个州,分别是加利福尼亚州、内华达州、佛罗里达州以及亚利桑那州。因为在房地产市场最热的时候,这些地区也是最热的。
广州日报:许多人都说目前还不是房地产市场最糟糕的时候,你的看法如何?
答:是的,在今年年底之前,因为断供而出现的房屋被收回比例会继续走高。房屋买入量会走低,无力继续支付银行月供的人也会更多。
但到2009年这一比例会下降。2008年房屋被收回比例会上升的原因,是因为房子价格在走低(继续会有人放弃供房);第二贷款利率方面,由于在美国,很多人是用可调整的利率来贷款,买房子一般是30年贷款,头两年贷款利率是比较低的,而到后面28年利率是比较高的。2006年到2008年刚好是两年时间,度过了这两年后,2009年银行收回房子的比例就会开始上升。
抵押贷款利率达历史较低水平
广州日报:你对美国近期刺激经济和房地产市场的一些措施和计划有何评价?
答:美联储降息肯定是好事情。不过,美联储利率是短期利率,会受到更多因素的影响。比如国际市场情况、中国政府投资情况,都可能对此造成影响。
房屋市场更关注的是抵押贷款利率。一方面,对于那些已经买了房子的人来说,月供可以减轻。二是对那些还没有买房的人来说,只要符合标准,就可以用较低利率贷款买房。现在抵押贷款利率是5.5%~5.6%,从历史上看都是较低的水平。在2005年曾经达到这样一个水平,只有20世纪30年代出现过更低的利率。
广州日报:全美房地产经纪人协会呼吁政府推出一些刺激房屋交易的援助计划,目前进展如何?
答:美国市场有两种房屋贷款。一种是良性贷款,贷款低于41.7万美元,或者叫符合标准的贷款,如果超过这一金额,就是恶性贷款,或不符合标准的贷款。良性贷款利率低,恶性贷款利率则相对较高。
全美房地产经纪人协会的援助计划,就是希望将可享受良性贷款的金额上限提高到62.5万美元,这样使得更多人可以享受更低的利率贷款,就会刺激更多人买房,房屋存量就会减少,房价就会回升。
房贷放贷标准今后将更加严格
广州日报:但如果把可以享受优惠利率的贷款额度提高,在目前银行放贷如此谨慎的情况下,怎么保证放贷资金来源呢?
答:其实贷款机构的背后,都会有些投资机构,比如德国退休金机构,这些投资机构向金融机构投资以获取高回报。良性贷款因为是有美国政府保证的项目,风险比较低,投资机构也会愿意把钱投进去。
广州日报:次贷从市场上消失以后,收入低的人将来要买房如何才能实现呢?
答:美国十年前是没有次贷的。如果想买房,美国政府作担保的FHA贷款风险比较低;执丛炝舜未泛,放贷标准松懈,FHA竞争不过次贷,从市场上消失了。但因为;,次贷几乎在市场上消失之后,FHA又回来了。它可以比较低的利率,向低收入者提供低息贷款。
不过,次贷可能还会回来,但肯定是小范围的,而且放贷标准将会更严格。FHA则可以重新获得市场份额。
次贷主要是华尔街的;
广州日报:抵押贷款证券化本来是为了分散放贷机构而创造的。但在本次;,抵押贷款证券化却扮演了使;窕慕巧。你如何看待这个问题?
答:次贷就是华尔街自己的问题,因为华尔街的机构比较贪婪。在;⑸,华尔街的人认为,他们可以给次贷提供更好的贷款价格,忽视了其实那些不符合标准的借款人根本付不起贷款;褂谢值谋昶蘸湍碌系绕兰豆,也扮演了不光彩的角色。本来那些次贷并不符合AAA的评级,但那些评级公司却给了他们这样的评级,因为评级可以获得好的报酬,拉来更多的生意。
次贷主要是华尔街的;。投资银行还会继续受到不好的影响,还会有不好的消息,但房地产市场和华尔街的机构破产关系不大,因为人们总要买房,尤其是现在利率这么低,存货又较多。
美国楼市已出现企稳迹象
广州日报:房地产对美国经济影响至关重要。在房地产行业艰难处境下,你如何看待美国经济今年走势?
答:从房地产经济学家角度来讲,因为住房市场不景气,建房者会停止建造房屋,从住房建造开发角度来看,可能会导致经济速度的减缓,但不会导致经济衰退。因为经济刺激计划和降息都推动经济增长。一般认为,美国经济过去增长大概是在3%水平,而2008年可能在1.5%~2%。
广州日报:中国目前也进入加息周期,房地产价格也比较高,如何避免出现美国房地产市场的问题?
答:中国的情况比较不同。因为中国住房贷款首付比较高,贷款市场也没有美国这么发达,主要房屋价格是针对城市而不包括农村。我认为,中国房地产价格还会走高,因为农村人口继续涌入城市,这跟美国的大都市纽约和洛杉矶的情况一样。
广州日报:依照您的经验来看,中国房地产中介行业的寒冬期还要走多久才能结束?
答:我对中国的中介市场不太了解。按我的经验,日本的住房市场从20世纪90年代开始衰退,下降近15年。但美国今年是房地产市场下行的第三年,市场已经有了走稳的迹象。大概三年就属于一个比较短的周期。
广州日报:次贷;淖畲蠼萄凳鞘裁?
答:第一,不要借钱给信用比较差或者信用风险高的人。第二,限制投资性的购买。中国政府目前出台了限制投资性买家的政策,对稳定房地产市场有正面意义。
(;、孔华)
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