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尽管央行公布房贷新政已逾一周,但各家银行的实施细则却出台缓慢,仅农行、交行、光大、招行和建行出台了细则,但“细则不细”让房贷市场冷冷清清。
●光大撤下房贷细则
继农行上演房贷细则24小时内“挂上——撤下——挂上”的一波三折后,光大银行总行也于上周下发紧急通知,全面叫停于10月底试出台的房贷实施细则。由于银监会近日通知,要求优惠仅限于首次贷款买房,因此光大之前实施的“对于第二套房(此前在银行有一笔未结清房贷),首付比例也能低至20%,贷款利率在基准利率基础上享受82%的优惠”面临巨大压力。
●细则不细 贷款者无所适从
对如何界定“普通自住房和改善型普通自住房”,招行、光大以“90平方米以下”进行了初步划分,农行、交行、建行则无明确规定。对老客户能否从85折转成7折利率优惠,仅有农行作出明确说明,其他银行均未在细则中作出规定。
对银行业内表示酝酿放松的二套房的贷款政策,也仅有光大银行率先提供优惠,但也随着细则的叫停而“夭折”,其余银行都没有作出说明。此外,大多数银行在细则出台时同时强调“还要完善”或“未最终定稿”,这便带来了巨大的想像空间,也更让人无所适从。
●房贷新政让银行无利可图
商业银行的主要盈利模式是赚取贷款利息减去存款利息产生的利差。按新政优惠7折,使商行的贷款利率低于存款利率,商行自是不会赔本赚吆喝。按现行5年期贷款利息7.47%、5年期存款利息5.58%计算,两者之间利差为1.89%。而央行个贷新政给5年期贷款利息打7折为5.229%,较5年期存款利息低0.351%。贷款利息已低于存款利息,这对银行来说根本无利可图。且央行两个月内三次降息,但实际幅度均小于市场预期,所以再次降息的传闻不绝于耳。在降息通道中央行推出的房贷新政本就是画蛇添足,贷款者都在等待新一轮的降息,所以房贷市场冷清也就在情理之中。
●各地自救收效甚微 警惕金融风险
而早在中央出手之前,各地方政府早已经开始自救,西安、杭州、上海、厦门等地早已出台不同程度的救市措施,包括提高补贴、下调贷款利率。上周北京也加入到救市大军之中,将住房公积金最高额度由60万元升至80万元。而由于大多数持币待购的人预期房价还将下跌,所以政府的救市短期内不会扭转房价的下行趋势。
消费者的购买力是关键因素,如果消费者没有相应的购买力,即使政府出台再多的救市措施,住房市场也很难回暖。这需要政府有意识地引导,可以考虑提高个税起征点以及放松货币政策。
值得注意的是,“救市”政策可能会加大金融风险。房价下跌,会引发银行的不良贷款,2007年美国的次贷;褪侨绱,这也正是政府急于“救市”的重要原因。但在目前情况下,房市走势很难改变,让更多的银行资金参与“救市”,则不仅不能缓解金融风险,还会引发更加严重的金融风险。前几年,为信贷资金安全,我国提高了房贷的首付比例。现在,房价比前几年高了很多,风险自然也大了很多,但却要降低首付比例,风险也就可想而知了。(毛木子)
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