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保障房操作模式存争议
一位北京的业内人士对当前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示,公司非常关注这次保障房建设政策,也在研究方案,但是他们更看重政府后续的具体政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和经适房最多的公司之一。
据了解,在北京,开发商要通过招拍挂的方式进入保障房市场。为了得到订单,地产开发公司拼命压价,建筑质量自然得不到保证;褂械钠笠低ü薷墓婊,修改土地用途,从配套的商业性住房上实现盈利。
此外,保障房的销售也经常受到行政干预!罢ǔ;殖珊芏嗲,某个区域的人只能买某地的经适房,其他符合购买条件的人,政府不让卖给他们。导致我们承建的经适房,很多有资格买的人买不到,致使有一段时间企业的现金回流几乎为零!
他表示,这对承建经适房的企业来说是一件很危险的事情,因为利润率被政府划定为3%,如果资金不能快速回流,光财务成本企业就不能承受(招标时财务成本不在成本中反映)。
“政府只是用政策吸引投资,免了一些税费,所有的经济风险和财务风险都是由企业来承担,最近房产价格下降,如果经适房只比周围房价少一点,一些客户可能觉得性价比不高就不买了,风险越来越大!本菹,他们公司早期保障性住房占业务比重较大,但最近两年只占到20%。
该人士认为,政府需要重新考虑保障房的操作模式。他建议,政府可以征用土地,由中间机构核定成本,开发商作为总承包商组织施工,不承担销售风险,赚取劳务费,这样公司还是愿意做的!笆┕ぶ柿亢统杀竟芾砜梢杂烧棵偶喽!
最近上海市和郑州市政府通过采购存量房的方式增加保障房供应,但有分析人士认为,因为保障房建设周期要三年,向市场采购只是救急之策,因为市场上存量房众多,如何选择将会引起公平与否的争议,这种模式不会大规模推广。
据悉,厦门、深圳等地采取了政府设立房产公司直接投资建设保障性住房的方式,但是分析人士认为国资公司的成本控制不强,效率不高。
也有学者希望政府借鉴新加坡经验,由政府设立管理机构,直接将工程承包给建筑商,以节省费用。分析人士估计,有国资背景、大型楼盘操作经验的公司介入保障房市场比较有优势。
在最近国家出台的系列刺激经济增长方案中,9000亿元保障房建设尤为引人关注。住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示,今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元,平均每年3000亿元。
针对该政策,各方给予积极评价。中国社科院金融研究所尹中立认为,房产商资金回笼困难,明年的投入注定减少,在这种背景下,国家以财政投入来填补开发商投资减少带来的缺口,可以维护经济增长;另一方面,自从1998年住房改革之后,中国低收入阶层的住房供应非常紧张,经济适用房廉租房建设一直是杯水车薪。解决低收入阶层的住房困难,这个时候出手非常合适。
3%收益让房产商望而却步
政府9000亿投资保障性住房的决策出台后,本报记者采访了多家地产公司,多数公司表示短期内不准备进入保障房市场。房产商正陷入两难境地:商品房短期内回暖尚早,保障房的大量推出将分流商品房的蛋糕;介入9000亿计划又利润微薄,3%的利润率如同鸡肋,食之无味弃之可惜。
针对9000亿保障性住房投资,万科表示,公司还没有对此进行系统的研究,短期内没有进入该市场的打算;万通地产也表示,公司目前开发的业务不涉及保障性住房,短期内也不会开发保障性住房;深圳绿景地产也表示“尚在研究”。
保利地产相关人员介绍,公司已经召开专门会议研究国家9000亿保障房建设计划,如果有好的项目公司会投标,但是要求净利润率在15%以上,“3%肯定不能做,我们发行债券的年利率还是7%,这样的利润股东也不答应!
根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发的《经济适用住房管理办法》,经济适用房的价格应当以保本微利为原则,项目利润率应不高于3%。
楼市冷清地产商兴味索然
为何面对9000亿元的巨额投资,房地产商并不踊跃?
中投证券分析师李少明分析:“开发商没有进入这个市场的动力,经济适用房和廉租房都是政府出地,企业只负责建房子,以基本上不赚钱的价格卖给政府,企业还要付人力成本等各种费用,不赚钱的事情不会去做!
去年,北京和广州有很多企业参与竞标,积极投入经济适用房和两限房建设。国信证券分析师方焱表示,这是因为去年、前年的房地产市场太火爆,大家都预期房价还会上涨,进入这个领域能通过快速销售赚到钱,但是今年很多地都拍不出去,企业根本就不愿意参与。
李少明认为,去年房地产企业投身保障性住房,一方面认为未来的市场价格还会上升,另一方面政府在政策上有一些搭配,可以通过商品房获得盈利,但是现在商品房销售不佳,企业进入风险较大。
今年2月16日,广州保利西子湾两限房公开发售当天,出售的843套住房中,有百余套遭到中签者弃购。从去年下半年房贷新政实施以来,广州房价就不断下降。购房者认为,其每平方米6500元的房价与周边普通商品房相比没有明显价格优势。
最近,广州市国土局表示新推出土地中已没有两限房。北京最近推出的两块两限房地块,在增加了商业房部分后才得以以底价成交。
住宅市场大格局正在改写
易宪容认为,最近国家出台的9000亿住房保障投资计划将拉低房价。 “保障房越多,安居工程规模越大,对现有商品房的冲击越大!
尹中立也表示,各种保障房加起来700万套,毫无疑问会对现在的市场形成冲击,本来现在市场就是供过于求,在建的商品房有20亿平方米,按照今年的销售速度,要卖5年才能消化完,增加700万套将使供求关系更加紧张。
北京一位业内人士表示,大量经济适用房的推出将对现有购房群体分流。他分析,目前经济适用房供应紧张,一部分符合条件而买不到经适房的就选择买商品房,经适房一旦增多,这部分人就不会掏高价买商品房;根据经验,部分购买经适房的并没有购买资格,伴随着经适房的增多,通过各种关系购买经适房的群体也将增加;另外,巨额投资可能使首次购房的居民产生观望情绪,进而影响商品房成交量。
在北京,保障房大量上市,已经超过了商品房的销量,10月份共成交8267套房,其中以经济适用房和限价房为主的保障性住房签约总量为4805套,比商品房签约量多出1363套。著名地产商潘石屹接受媒体采访时表示:“保障房相当于以每年十万套的速度面向市场推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。住宅市场的大格局正在改写!
尹中立认为,一些学者和业内人士说要把经济适用房和保障房停掉,是只看到问题的一个方面,站在开发商的角度看,市场供给越少越好,但是站在老百姓和宏观经济来看,结论就不一样了!靶幸底陨淼亩际切±,对整个国家来说,加大保障房建设非常必要”。
对商品房市场影响有多大?
有分析人士认为,本次国家保障房推出总量有限,产品定位不同,对现有房产格局冲击不大。
中投证券分析师李少明表示,国家对享受保障房标准的人群有严格的规定,比如享受购买经济适用房的资格,北京三口之家年收入不能超过4.5万,人均住房面积不超过10平方米,总资产不能超过36万元;广州三口之家年收入不能超过5.5万,人均住房面积不超过10平方米!罢馐欠浅5偷囊桓鏊,很多居民都超过了这条线,这部分人只能去购买商品房,这次保障房投资并没有削减商品房的购买群体。这次推出的保障房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求!
日信证券庞剑锋认为,保障性住房建设对房价影响不大,虽然9000亿元听起来比较多,但是廉租房只用来出租,不是销售,棚户区对城市房价都没有影响,只有400多万套经济适用房对房价能产生一些影响。
他认为,即使在经济适用房中,也有一部分不会影响房价。目前经济适用房的政策落实通常采用补贴和直接建设的方式,采用补贴政策的时候,只是低收入居民领取政府的现金,并不直接影响房价,只有当政府直接建设经济适用房的时候才会影响房价。
据悉,地方政府通常将开发任务通过招投标的方式转移给开发商,由开发商报价,价低者得;地方政府也可能成立领导小组,自行开发建设,这种情况在开发商不感兴趣的时候必然会出现。
“如果是由开发商建保障性住房,由于利润和房价都很低,只能将成本尽量做低,从而影响房屋的质量和档次。如果地方政府自己建,其成本控制力度通常不会比开发商强,户型设计等方面都不及开发商专业,房屋质量和设计也不会高。这样一来,经济适用房必然和商品房分别属于两个不同的市场,所以对整个房价的影响不是很大!、
巨大的进步
自1998年中国启动住房制度改革以来,百姓住房难的问题日益突出。此次政府投资9000亿元建保障性住房,或许能为中国的住房格局趟开一条新路。
亚洲金融;,房地产成为支撑国内经济增长的支柱产业,获得高速发展,房价迅速上升,资本快速向房地产聚集。房价日渐上升,也让众多房产商和炒房客充满乐观情绪,对隐藏在城市中的购买力深信不疑。
与此同时,只涨不降的房价也越来越成为新购房者的压力。对于无法批量生产、资源稀缺的房地产来说,过度的商业化让低收入群体丧失了购买能力。
人们指责房地产行业。但商业的游戏规则就是追逐利润,房产商不会愿意做没有利益的事,为普通人建房子也因此成了一句空话。 从这个角度来看,房地产业承受如此之大的社会压力,似乎有点冤。
在某种意义上说,当前9000亿元的投资只是政府在偿还旧债。1998年政府启动住房改革之时,就有建设保障性住房的规划,以解决城镇最低收入家庭住房困难问题,保障性住房更是被写进了“十一五规划”中,然而多年来一直没有被真正重视起来。套用马丁路德金的说法,“保障性住房是一个空头支票,现在是到了兑换的时候”。
万科董秘肖莉认为,加大保障性住房建设力度,有助于高效解决中低收入家庭的住房困难问题,有助于给房地产市场创造一个良好的、理性与稳定的长期发展环境,对房地产行业有利。
不论如何,这9000亿保障性住房投资已经是个巨大的进步,有望使贫困者和富有者一样都享有居住的权利,弥合社会裂缝。房地产这个改善了很多人居住条件、同时背负了很多坏名声的行业,也有望被拯救出舆论的沼泽,有望像其他行业一样,仅仅被作为一个行业而讨论。(作者:向南)
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