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在热得疯狂的2007,连最差的“学生”都能考出好成绩;而在回归理性的2008,只有最优秀的“学生”才能登上光荣榜——
从2006年下半年到2007年,堪称房地产业最红火的时代:房价一路飙升,购房者热情高涨,排队买房的现象随处可见。在一房难求的局面下,不管什么楼盘都能卖个满堂红,不经意就能取得比预想中要好得多的成绩。
然而,迈入2008年的南京楼市却逐渐步进了“寒冬”,在面临行业转折点的重要关头,大多数开发商都感受到了较大的压力。这是一场高难度的大考,谁想取得佳绩,需要付出较以往十倍的努力,每门功课都要仔细研习,如果在哪门功课上表现特别优异,则可以加分,更容易脱颖而出。
考试科目一 化学
从卖方到买方市场的化学变化
2007年,开发商的日子过得都很滋润:房价一个劲地往上涨,售楼处里到处人流如织。有的楼盘一天涨上两次价,购房者却没有丝毫的犹豫,争着抢着要签约;新盘刚推出,几百套房源竟然有几千人要买,开发商连连跺脚:亏了,看来开盘价格定低了……在那个火红的年代,全面热销已经成为南京楼市的一大印记。
然而,不少在2008年亮相的楼盘却痛苦地发现,尽管前来看房的市民仍然不少,市场需求明明依旧很强劲,但却一直是看的多,下手买单的寥寥无几。与去年买房不问价格甚至连户型都没仔细看过的情形不同的是,今年来看房的市民开口就要问价格能优惠多少。只在近期,由于救市政策的推行,以及价格纷纷降到位,楼市才出现了明显的回暖迹象。
仅仅时隔1年,南京楼市已经发生了剧烈的“化学反应”:从卖方市场到买方市场,从“酷暑”到“严寒”,从牛市到熊市……面对空前的行业低潮,怎样才能顺利捱过这个“冬天”?无论是对实力雄厚的全国性品牌开发商,还是对经验尚浅的中小开发企业,这都是一道伤脑筋的命题。显然,在大家都失误连连、低分不断的情况下,想要在“化学”这门课考出高分着实不易。
考试科目二 物理
坚持做好产品是热销根本
“学好数理化,走遍天下都不怕!痹谇П渫蚧目汲∩,只要牢牢抓住强项,就能立于不败之地。同样,在风雨飘摇的2008年,开发商更不能放弃对产品和品质的追求。
看到有些楼盘因为推出特价而再度上演了淡市的热销神话,今年以来南京楼市特价风暴愈演愈烈,但是结果却大相径庭,有些楼盘即使降了价仍然卖不掉,原因就是产品有硬伤?杉,在市场行情好的时候,随便什么房子都能卖得出去,各种开发企业都能生存;但如今行情不好,产品力量是否强劲的作用就凸显出来。
开发商们已经越来越清醒地认识到,降价固然能够吸引市场的关注度,但是降价绝对不是一降就灵。在今年的市场上,价格是推动销售的重要因素,但做好产品才是根本,只有身子骨硬朗了,才不会因为冬天的到来而伤风感冒。2008年的南京楼市也确实出现了不少好产品,比如仁恒国际公寓,比如中?,比如金地·名京等。这些在浮躁纷扰的市场环境下,依然潜心在产品的户型空间、景观、节能、配套和服务等方面精益求精,用心为买房人打造宜居楼盘的开发商们,面对风浪的考验才能依然充满信心。
考试科目三 数学
降价降到什么程度最好
从去年的井喷到今年的低迷,现金流压力成为了开发商无法回避的普遍问题。经济不景气的状态下,市场购买力也在下降,购房者更加捂紧了自己的钱袋子,而要支出大量现金的年关已经提前到来,让开发商的资金愈发吃紧。
2008年,资金的回笼已经成为开发商的第一要务,但如何定价成难题。下半年以来,南京楼市意图通过价格手段撬动市场的楼盘越来越多。作为首次亮相的新盘,由于不存在已经高价购房的前期业主,还能采取低价开盘策略,以极具诱惑力的价格打动购房者,以回流部分现金“过冬”。但如何在保本和热销之间找到最佳平衡点?开盘成功后,如何实现持续热销?这些也是摆在新盘开发商面前的一条条难解的题。
对于那些准备再次推出房源的老盘来说,一些因为降价而深陷“维权门”事件的楼盘遭遇则让他们进退两难,眼看不降房子就卖不动,但价格调整的幅度和时机如何恰到好处更让他们头疼。
考试科目四 语文
不一样的市场需要不一样的营销
今年上半年,南京一家资深代理公司的老总曾经感慨道:“市场形势的变化对于代理行业反而成了机遇,去年很多开发商觉得根本不需要专业的营销人员,靠开发企业的几个销售人员就能把房子都卖掉,但今年明显重视多了!
确实,楼市进入熊市已经是不争的事实。市场观望气氛浓厚,在这个竞争激烈的市场上,开发商显然不能再延续牛市思维,为了创造热销的奇迹需要他们认真研究买房人的需求:不仅需要性价比高的产品,而且要求营销语文胜人一筹,按常理出牌显然行不通了。
在这一年里,从“想艳遇吗?”、“房价没有跳水,只是在做俯卧撑”、“买房送奶!、“零售紫金山”,到“购房无忧计划”、“降价与我无关”、“坐头等舱的不会在意经济舱打折”……开发商为了卖房绞尽脑汁,同时还积极借用代理和广告公司的“外脑”,在营销的要点——吸引消费者的关注度方面的确花了不少心思。
南京开发商的“语文”是越学越好了,吸引购房者眼球的目的是达到了,但对于楼盘销售的带动作用究竟有多大,关键还是要看产品。
考试科目五 地理
板块内战外战不断
板块竞争的激烈在2008年也是空前的,今年是不少片区的供应大年。但在观望弥漫、交易萎缩的局面下,南京楼市特别是江宁、江北、河西、城中等供应主力片区至今可售的房源还有一大堆。在去年房价高涨的时候,由于各大板块的价格差距明显,不同承受能力和需求的市民可以根据自身情况去选择。但在今年席卷全市的特价风潮之下,各大板块的竞争日趋激烈,不但有新街口楼盘惊爆“河西价”,近期“江宁江北房价都跌破四千,我该选哪里”话题也成为网友们讨论的热点。
除了板块之间的竞争,开发商现在最怕的就是同一片区的楼盘推出超低价,这会让其周边的在售楼盘立刻陷入被动局面和尴尬境地。但在销售为王的2008年,这样的情况频频出现,甚至仅仅一条路之隔的两个楼盘,价格也可能千差万别,悬殊最大的能达到近5000元/平方米。
可见,开发商不仅要面临其他片区的虎视眈眈,更要时刻警惕眼皮底下的价格“炸弹”。在2008年,地理虽不是主科,但也很关键。(刘莉)
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