在热得疯狂的2007,连最差的“学生”都能考出好成绩;而在回归理性的2008,只有最优秀的“学生”才能登上光荣榜——

　　从2006年下半年到2007年，堪称房地产业最红火的时代：房价一路飙升，购房者热情高涨，排队买房的现象随处可见。在一房难求的局面下，不管什么楼盘都能卖个满堂红，不经意就能取得比预想中要好得多的成绩。

　　然而，迈入2008年的南京楼市却逐渐步进了“寒冬”，在面临行业转折点的重要关头，大多数开发商都感受到了较大的压力。这是一场高难度的大考，谁想取得佳绩，需要付出较以往十倍的努力，每门功课都要仔细研习，如果在哪门功课上表现特别优异，则可以加分，更容易脱颖而出。

　　考试科目一 化学

　　从卖方到买方市场的化学变化

　　2007年，开发商的日子过得都很滋润：房价一个劲地往上涨，售楼处里到处人流如织。有的楼盘一天涨上两次价，购房者却没有丝毫的犹豫，争着抢着要签约；新盘刚推出，几百套房源竟然有几千人要买，开发商连连跺脚：亏了，看来开盘价格定低了……在那个火红的年代，全面热销已经成为南京楼市的一大印记。

　　然而，不少在2008年亮相的楼盘却痛苦地发现，尽管前来看房的市民仍然不少，市场需求明明依旧很强劲，但却一直是看的多，下手买单的寥寥无几。与去年买房不问价格甚至连户型都没仔细看过的情形不同的是，今年来看房的市民开口就要问价格能优惠多少。只在近期，由于救市政策的推行，以及价格纷纷降到位，楼市才出现了明显的回暖迹象。

　　仅仅时隔1年，南京楼市已经发生了剧烈的“化学反应”：从卖方市场到买方市场，从“酷暑”到“严寒”，从牛市到熊市……面对空前的行业低潮，怎样才能顺利捱过这个“冬天”？无论是对实力雄厚的全国性品牌开发商，还是对经验尚浅的中小开发企业，这都是一道伤脑筋的命题。显然，在大家都失误连连、低分不断的情况下，想要在“化学”这门课考出高分着实不易。

　　考试科目二 物理

　　坚持做好产品是热销根本

　　“学好数理化，走遍天下都不怕�！痹谇П渫蚧�的考场上，只要牢牢抓住强项，就能立于不败之地。同样，在风雨飘摇的2008年，开发商更不能放弃对产品和品质的追求。

　　看到有些楼盘因为推出特价而再度上演了淡市的热销神话，今年以来南京楼市特价风暴愈演愈烈，但是结果却大相径庭，有些楼盘即使降了价仍然卖不掉，原因就是产品有硬伤�？杉�，在市场行情好的时候，随便什么房子都能卖得出去，各种开发企业都能生存；但如今行情不好，产品力量是否强劲的作用就凸显出来。

　　开发商们已经越来越清醒地认识到，降价固然能够吸引市场的关注度，但是降价绝对不是一降就灵。在今年的市场上，价格是推动销售的重要因素，但做好产品才是根本，只有身子骨硬朗了，才不会因为冬天的到来而伤风感冒。2008年的南京楼市也确实出现了不少好产品，比如仁恒国际公寓，比如中�？�旋门，比如金地·名京等。这些在浮躁纷扰的市场环境下，依然潜心在产品的户型空间、景观、节能、配套和服务等方面精益求精，用心为买房人打造宜居楼盘的开发商们，面对风浪的考验才能依然充满信心。

　　考试科目三 数学

　　降价降到什么程度最好

　　从去年的井喷到今年的低迷，现金流压力成为了开发商无法回避的普遍问题。经济不景气的状态下，市场购买力也在下降，购房者更加捂紧了自己的钱袋子，而要支出大量现金的年关已经提前到来，让开发商的资金愈发吃紧。

　　2008年，资金的回笼已经成为开发商的第一要务，但如何定价成难题。下半年以来，南京楼市意图通过价格手段撬动市场的楼盘越来越多。作为首次亮相的新盘，由于不存在已经高价购房的前期业主，还能采取低价开盘策略，以极具诱惑力的价格打动购房者，以回流部分现金“过冬”。但如何在保本和热销之间找到最佳平衡点？开盘成功后，如何实现持续热销？这些也是摆在新盘开发商面前的一条条难解的题。

　　对于那些准备再次推出房源的老盘来说，一些因为降价而深陷“维权门”事件的楼盘遭遇则让他们进退两难，眼看不降房子就卖不动，但价格调整的幅度和时机如何恰到好处更让他们头疼。

　　考试科目四 语文

　　不一样的市场需要不一样的营销

　　今年上半年，南京一家资深代理公司的老总曾经感慨道：“市场形势的变化对于代理行业反而成了机遇，去年很多开发商觉得根本不需要专业的营销人员，靠开发企业的几个销售人员就能把房子都卖掉，但今年明显重视多了�！�

　　确实，楼市进入熊市已经是不争的事实。市场观望气氛浓厚，在这个竞争激烈的市场上，开发商显然不能再延续牛市思维，为了创造热销的奇迹需要他们认真研究买房人的需求：不仅需要性价比高的产品，而且要求营销语文胜人一筹，按常理出牌显然行不通了。

　　在这一年里，从“想艳遇吗？”、“房价没有跳水，只是在做俯卧撑”、“买房送奶�！�、“零售紫金山”，到“购房无忧计划”、“降价与我无关”、“坐头等舱的不会在意经济舱打折”……开发商为了卖房绞尽脑汁，同时还积极借用代理和广告公司的“外脑”，在营销的要点——吸引消费者的关注度方面的确花了不少心思。

　　南京开发商的“语文”是越学越好了，吸引购房者眼球的目的是达到了，但对于楼盘销售的带动作用究竟有多大，关键还是要看产品。

　　考试科目五 地理

　　板块内战外战不断

　　板块竞争的激烈在2008年也是空前的，今年是不少片区的供应大年。但在观望弥漫、交易萎缩的局面下，南京楼市特别是江宁、江北、河西、城中等供应主力片区至今可售的房源还有一大堆。在去年房价高涨的时候，由于各大板块的价格差距明显，不同承受能力和需求的市民可以根据自身情况去选择。但在今年席卷全市的特价风潮之下，各大板块的竞争日趋激烈，不但有新街口楼盘惊爆“河西价”，近期“江宁江北房价都跌破四千，我该选哪里”话题也成为网友们讨论的热点。

　　除了板块之间的竞争，开发商现在最怕的就是同一片区的楼盘推出超低价，这会让其周边的在售楼盘立刻陷入被动局面和尴尬境地。但在销售为王的2008年，这样的情况频频出现，甚至仅仅一条路之隔的两个楼盘，价格也可能千差万别，悬殊最大的能达到近5000元/平方米。

　　可见，开发商不仅要面临其他片区的虎视眈眈，更要时刻警惕眼皮底下的价格“炸弹”。在2008年，地理虽不是主科，但也很关键。(刘莉)