- 业内：政府出手抑泡沫 明年二季度房价有新变化
在住宅价格持续高涨的同时，北京11月的住宅成交量再现“井喷”。北京市统计局、国家统计局北京调查总队14日联合对外发布的数据显示，11月份，北京市销售住宅1.8万套，比10月份增长62.6%；同时新房平均价格环比上涨8%，二手房价格也达到今年最高值。
3年内房价翻两番、租售比、房价收入比，北京楼市各种指标均达历史峰值，价格暴涨、恐慌性购房再现、成交创下天量……当前北京楼市的发展令不少购房者“望楼兴叹”。伴随着这一过程，房屋的投资属性被一再地放大。从5、6月份开始，刚性需求释放完毕，投资性需求入市，到10月底11月开始出现恐慌性购房潮，房屋正在逐渐地远离它基本的居住功能，其投资属性不断被放大。尽管国务院已经出台文件，要求遏制房价过快上涨，但出于对房价还将上涨的预期，当前北京楼市尚未退烧。
“拼着”买房搞投资
“今天你炒房了吗？”“诚征拼房友人，资金5万以上，”公务员陈明最近加入了一个炒房QQ群，类似的签名不停地闪烁着。
刚从外地借调到北京不久的陈明，还摸不清北京楼市的状况，而身边的同事，毕业留京的同学，谈话必提及房子；同学聚会上，寒暄过后大家的第一句话也是，“你买房了吗”？
陈明的同学吴平和韩风最近相继买了房子，在此之前，他们来京数年，是坚定的“房价下跌论者”�！按蟾旁�7、8月份吧，觉得这房价涨得太凶了，让人害怕，”韩风回忆自己的买房动机说。
让陈明羡慕的是，吴平和韩风的房子4个月价格就上涨了3000-4000元/平米。于是，陈明考虑加入“拼房一族”———就是几个朋友合伙买套房，再倒手———打算在北京的楼市投资一把。
“拼房”投资现象，折射了目前北京楼市的“疯狂”�！肮兰仆蹲市怨郝蛘嫉较掳肽暝谑勐ヅ滔鄣�70%，”资深地产界人士、中经联盟秘书长陈云峰告诉记者，这一数据是对联盟内近百家房地产企业调查发现的�！拔颐撬较吕锒几刑�，从业这么多年都没遇到过这种情况�！�
二手房方面，今年前11月二手房成交量已达到23万多套。美联物业市场研究部推算，今年全年二手房成交将肯定超过2006-2008年三年的总和。美联物业市场总监张大伟估计，其中11月因担忧优惠政策取消，出现恐慌性购房的占到30%；从全年来看，出于投资目的购买二手房的比率超过50%。
“初步估算，今年北京大约1/3的房屋拥有者进行了交易，”张大伟认为，“全民炒房”时代正在来临。
投资属性不断放大
业内认为，和温州炒房团等不太一样的是，当前楼市投资让大多购房人都变成了潜在炒房者。住宅有双重特性，第一用来居住，其次才是投资，而全民炒房现象说明投资属性过浓。
事实上，房地产投资属性放大并不是今年才有。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，导致房屋投资属性放大的原因在于货币政策。从1999年-2004年，住宅销售额和反映流动性的M1之间没有太大的关系，这个时候主要体现的是住房的实用特性，买的是住。
从2004年开始，住宅销售额和广义货币(M1)供应量的增速相关度大幅提高，2001年-2004年增速只有-0.26%，到2008年是0.73%，今年的高速增长也和信贷投放相关，也就是说房地产投资品的特性非常显著。
瑞银投资银行中国区副总经理张化桥提出了更为激进的观点：从1985年以来，中国的广义货币(M1)供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，投资能源、地皮、房产等受益；他认为未来三五年，货币供应量仍将以两位数复合增长(现在20%左右)，房价地价还将以较快的速度增长。
“在这样的背景下，房屋越来越演变为一种投资工具，”多位业内人士表示，现在很多人买房根本不看户型、朝向，而只想要整个项目中总价低的那些作为投资。
11月16日，万科总裁郁亮对记者表示，今年以来房地产的投资属性被放大，给房地产行业增添了不确定的风险，他希望看到，股市、楼市的钱能回流到实业中去。
上涨预期依然坚挺
无论是出于何种动机买房投资，预期也成为关键的考虑因素。
对于吴平和韩风来说，买房首先是自住，但在房价持续上涨的预期下，“想着买了以后还会涨，就不那么会手软了，”吴平说。
“现在买房就是买个预期，”张大伟说，本来在9、10月份的时候，大家觉得房价涨得差不多了，市场曾出现观望，成交量下跌。但10月底尤其是11月，关于楼市各种优惠政策到期的猜测，让不少人产生了恐慌心理，提前买房�！巴蛞焕视呕萑∠�，我明年买的话加上契税等，要多出好几万呢，”吴平说。
陈云峰认为，相关部门在优惠政策到期是否延续的问题上，没有明确表态，给市场增加了不确定性，目前的恐慌正是源于对政策的不确定性。
另一方面，明年宽松货币政策的基调和充裕的资金，让地产商不再担心房子的销售。本报记者调查显示，北京多个热销楼盘以及知名企业的项目均已开始封盘“惜售”，留待明年高价位开卖。
一位私募基金经理对记者表示，“我觉得地产明年还会很好，主要是因为明年国家财政不会再有投入了，地产必须接棒，”他分析，制造业现在产能过剩，开工率都在85%左右，太低了，如果地产不好，化工、水泥、钢铁都不行，还是要靠地产；还有就是流动性泛滥和通胀，这些因素，让房价大幅下跌几乎没有可能。
记者随机调查10多位业内人士，认为明年房价将明显下跌的仅有1人，60%以上认为明年房价将大涨或温和上涨。
这和公务员陈明的想法“不谋而合”，陈明说，他已经看上北五环一个新项目的房子，打算和几个朋友一起投资一套。
政府出手抑制泡沫
“当70%以上的人都是投资客时，这个市场已经是不正常的了，”张大伟说，当前楼市继续发热，迪拜楼市泡沫传来时，有人提出担忧，是否已出现明显的泡沫。
上海易居研究院研究员杨红旭表示，国际经验表明，任何一个经济体，六七年之内房价上涨二三倍，甚至是五六倍，都是不正常的。从北京楼市来看，2006年四环均价8000到现在的20000，3年内已经翻了两倍不止。
此外，财经观察人士水皮称，存量房的即时收益，也就是租售比已经亮起了红灯。房价在涨，房租在降。这说明，一是真实消费需求不支持供不应求的假象；二是投资的泡沫，已经逼近股指6000点的水平。
对此高层已经开始警示风险。11月，温家宝总理在视察上海时，明确提出“抑制投机”；12月9日，国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，被认为是抑制投机的一记重拳；12月14日，国务院常务会议再次提出，要遏制部分城市房价过快上涨的势头。
“这次用的是‘遏制’，明显重于‘抑制’，更狠于‘稳定’，”杨红旭分析，该次会议还提出四项措施，由此对房地产的影响为中性略偏空，对于明年的房价，他认为降的可能性大于涨。
张大伟认为，政策将主要从供应上调节楼市，加大处罚囤地开发商力度，明年增加保障性住房供应等，缓解供需矛盾。
包括郁亮在内的多数业内人士认为，明年二季度开始，商品房供应将增加，而价格将出现新的变化。
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