- 业界预期2010北京楼市：销量难超09年降价无可能
“房价肯定跌不下来，涨得慢点就不错了�！蹦壳�，这种对今年北京楼市预测的观点在民间已经有了一定共识。
去年北京高价地很火热，今年如果房价不涨，这些“地王”哪有出路？南城、北五环、通州等区域成了大家看涨的热门区域；今年二季度后，购房人观望的情绪预期会好转，交易会活跃起来，房产公司和经纪公司都有了这样的心理准备。
但是话说回来，去年这个时候，大家的观点也是基本一致的，那就是房价会跌，现在来看，大家不都错了嘛。所以，业界的观点只能仅供参考。楼市多变，一切皆有可能。
新房销售量难超2009年
问题1、2009年北京一手商品住宅成交约12万套，二手住宅网签量超26万套。2010年，一二手房的成交量能否再创新高？
卞明(中广信项目事业部总经理)：我去年负责了北京多个区域项目的销售，感觉去年的新房销售量在今后的3至5年都很难被超过。二手房的交易会乐观一些，今后将是市场需求的主流，首次和改善性居住需求将向二手房市场倾斜，尤其是三环、四环的二手房，今年的交易量会相对乐观。
龚靖(鑫尊置地市场总监)：去年二手房的成交量与一手的比例是1.5：1，今年这个比例可能会扩大到2：1。如果没有更多的政策限制，下半年的二手房成交量与2009年下半年相比，可能还会略高。
李文杰(中原地产华北区域总经理)：如预料中，在中央经济工作会议及国务院常务会议后，全国各地楼市均快速降温，表现在成交量明显回落。估计将是未来2010年1-2月的风向标。
2009年无疑将是房地产最闪亮的一年，积累2008年的购买力、2009年提振经济的购买力、加上透支2010年及未来的购买力，2009年天量交易量估计将在相当长的时间里很难被超越。相信更多的楼市政策应该要等到2010年1季度才会最后落地，因此多种因素交织下，相信2010年的楼市难回2009年旺市，2010年将是最不确定的一年。
房价不会大涨 降价也无可能
问题2、刚刚过去的一年，北京普通商品住宅成交均价涨幅超过60%，今年的房价将会如何走？
肖劲(万科地产销售总监)：今年的商品房肯定还是会涨的，这个没有什么悬念，但像去年这样大涨的可能性很小，降价则是绝对不会。
无论是从政策层面还是从供求层面来看，房价继续上涨的基础都还存在，政策的影响是最大的，目前政策层面与2007年相比，交易环节和利率层面还是相对优惠的，而供求关系目前已经出现较大的供应缺口，上半年的供应量很难上来，开发商基本没有降价的动力和必要。如果下半年的利率或者交易政策方面再有变化，如调高利率，房价可能会受到抑制。
牛凤瑞(中国社科院城市发展与环境研究中心主任)：2009年的暴涨不可能持续下去，但是期望房价下跌也是不可能的，2010年是慢涨。
大家都说2009年房价上涨很厉害，但是这个对比的基础是2008年，如果和2007年高峰时期相比，上涨的幅度会小很多。房价的绝对值长期看涨，是因为中心城市供不应求的基本局面难以改变。
卞明：2010年的行情应该是整体相对平稳，局部还会“补涨”。1月份的房价会在相对低点徘徊，一季度或许有个别项目会打折，但是二季度肯定会活跃起来。
就北京而言，2009年新拿的地已经让开发商没有降价的余地，甚至还要大涨，通州、亦庄、大兴的开发商今年肯定会有较大的炒作，热点项目带动新一轮的上涨；2009年全市涨幅较大，与南城的差距拉大了，在政府投资和市场供不应求的大背景下，南城是2010年最受关注的区域。
宫萍(中原地产三级市场部副总经理)：价格方面，2009年开发商资金充裕，楼盘价格坚挺，未来降价可能性不大。一、二手房的联动性促二手价格上涨。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏远，促二手房价格仍将在高位徘徊。
五环内新房供应量逐月下降
问题3、去年北京五六环间的新盘供应越来越多，8月份达到44%，加之土地供应呈现出向外扩张的趋势。2010年买新房基本要到五环外？
毛大庆(万科集团副总裁)：看看北京2009年的土地供应就非常明显，截止到2009年10月份，五环内土地成交总量不足全市总规模的30%，这个量还会迅速缩小，说明北京市的城市化进一步向郊区发展。
并不是说所有的人买房都要到五环外，而是不同的人生阶段、不同的收入水平有不同的需要。但整体上讲，北京有人口外溢趋势，基本上向着亦庄、通州、岳各庄等方向发展。
张大伟(美联物业市场总监)：从价格来说，五环外的房子是目前中等收入人群惟一买得起的地方，但是五环外也是最容易受到市场波动而波动的地方。2008年市场调整，首先降价的就是郊区。现在来看，郊区，五环外，接近六环，单价也在1.2万元左右，但是面积大，总价不低。
我建议，现在还没买房的人，稍等等，一季度最好不要买房。必须买房的话，一定要选择交通便利的，未来有利好的，比如地铁沿线的。
马赟(华润置地红山世家项目负责人)：一个现实情况是，五环内房子的供应量在逐月下降，大部分的房产会集中在五环附近或者五环外。不管是中等收入人群还是高收入人群，他们的选择面可能会更多在五环附近，这跟供应相关，尤其是土地供应需求相关。不过也有其他选择的。比如五环内小一点的房子或者二手房。
抑制投机是调控大主题
问题4、去年末出台“国四条”，且国务院明确提出将抑制楼市的投资投机需求，今年的楼市调控政策会是怎样？
任志强(华远地产总裁)：政府说要保持自住或者改善型消费的支持力度，这个政策是不变的，就是说中国还在希望房地产作为拉动GDP或者保持GDP增长的支柱型产业，还要改善居民的消费和居住情况，抑制投资和投机，这个可能是调控的大主题。
高辉清(国家信息中心专家委员会委员)：在2009年初的时候，最有天赋的天才也不可能预料到中国楼市会从小阳春到大阳春，然后进入好像永远的春天了。应该说这是出现了一个特例。
我认为，目前中国房地产市场是不规范的，支撑2009年楼市奇迹的因素在今年会大打折扣。一是积极的财政政策暂时还不会推出，但货币供应速度明显要比2009年降低；其次，地方政府的土地财政将受到来自中央的压力，保障性住房等平抑房价的举动在实质性推进。
张华纲(金地集团总裁)：从现在看，宏观调控毫无疑问在2010年会加大力度。我相信2010年市场还会是一个非常惊心动魄的市场，特别是在招拍挂方面。反过头来，土地一定给开发商的售价或者是市场带来新的压力。
毛大庆：我不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策，采用硬着陆的办法处理楼市，很有可能是采取“定向制导”的办法，预防未来的�；�，不让所谓泡沫、虚高继续扩大，无论如何不要过多地蔓延到金融行业里面。我觉得政府只要抓住这套方法就够了，比如说能够坚定执行比方说二套房，特别是对于高价房二套房的提高首付比例等等。
本版采写/本报记者 张家齐 张晓玲
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