- 溢价率266% 土地“招拍挂”对房地产是祸是福？
起始价四亿，成交价14.64亿，溢价率266%。最近两月间，长春土地市场“城头变换大王旗”，地王频出，高潮迭起，不仅令普通购房者目瞪口呆，连业内人士也惊呼“看不懂”。是卖的疯了还是买的疯了？土地“招拍挂”对房地产市场是祸是福？
地王频繁更迭，溢价率一路走高
10月30日，中海地产集团有限公司经过263轮竞价，以14.64亿元的总价拿下长春“长铃地块”，溢价率266%，创下了长春经营性土地出让史上的三宗“最”：拍卖次数最多、单宗地成交额度最大、住宅用地价格最高。该地块起始价4亿元，成交之后净地价格达到每平方米10448元，楼面价每平方米达到3480元。
据记者了解，近两个月来，长春土地市场的一扫上半年多以挂牌方式、底价成交的低迷局面，竞拍激烈、大单频现，土地出让总价、单价纪录不断被刷新，最高溢价率从9月初的68.5%迅速飙升至10月底的266%。10月16日万科刚刚拿下长春“地王”，纪录不到半个月时间即被中海刷新。
业内人士分析认为，“地王”争夺战目前还只是一个开始。今年10月中旬，长春市推出了19个优选地块，目前出让的只是其中一部分，还有更具潜质的地块待推出；另外，前几轮的土地争夺战中，如愿以偿的企业可能还会争地，铩羽而归的企业更不会善罢甘休，还有一些无地可开的企业正在相机而动，因此，土地争夺战短期不会结束，至少将延续至今年年底。
“地王”面前，各方心态迥异
“地王”出现对卖家无疑是一件值得高兴的事。作为卖方代表，长春市国土资源局相关人士表示，在“招挂拍”的出让机制下，“价高者得”，“有人愿意出高价买我们当然愿意出高价卖”，“地王”是一种合理合法的市场行为。
而中小型开发企业只能望“地王”而兴叹。过去，中小开发企业主要靠拿低价地盖低价房的策略取胜，“地王”一出，土地价格节节攀升。今年1-9月，长春经营性土地出让均价在1800元/平方米左右，而近期拍出的几块土地，单宗地均价大多超过2100元，长铃地块均价已达每平方米10000多元�！跋肟康丶燮胶夥考墼嚼丛侥蚜恕�，长春市一家中型开发企业的总经理表示，眼下中小开发商拿地空间和开发空间越来越小。
长春一些普通购房者则普遍表现出对“地王”的不解和对房价的担心�！罢饪榈�(长铃地块)能做啥？就是种金子，也得一年两季才能回本儿……”“这不是地，是一块流着金汤的大肥肉，就要焅了油，端上餐桌，由你、我、他来买单”。据了解，长铃地块楼面地价3480元，业内人士预计该地块未来房价至少在7500元/平方米。而长春市今年1-9月的商品房均价仅为每平方米3700元，高档楼盘均价也只有5000-6000元。
“招拍挂”是福是祸
吉林省社科院经济所研究员李晓群认为，对于政府来说，“地王”使土地价值得以充分体现，可以增加政府财政收入和税收，有更多的资金改善民生；对企业来说，“价高者得”，可以使土地向一些有实力的房地产企业手中集中，有利于开发的集约化和规�；�，降低成本，避免浪费�！罢信墓摇敝贫群鸵虼瞬摹暗赝酢敝砸鸸刈⒑头且�，关键在于它紧紧和房价联系在一起。
李晓群指出，房子是一种准公共产品，不能完全依靠市场化来解决，因此，与之密切相关的土地也不能完全市场化。目前，我国正在建立多层次的住房保障体系，土地市场也应相应调整，不能只采取“招拍挂”一种供地方式，土地出地不能全靠市场。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，土地有偿使用的基本原则要坚持，但招拍挂制度应进一步完善，对不同用途的商业用地可以采取不同的招拍挂方式。对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；但对普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、消费者评价等多种指标，选拔出真正能为消费者提供品质高、服务好可支付住房的企业。
李晓群认为，建立起多层次的土地供应体系，比如，保障性住房用地划拨、普通住宅用地政策倾斜，高档住宅用地“招拍挂”，到那时，在“地王”面前，各方的心态也许都会平和许多。
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