专家解读楼市政策微调 打击囤地捂盘还应狠一点——中新网
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    专家解读楼市政策微调 打击囤地捂盘还应狠一点
2009年08月13日 18:10　来源：每日经济新闻　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　国家统计局日前发布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，创今年新高。自今年3月以来，市场首次出现“价涨量跌”的局面。

　　为遏制房价上涨过快、市场出现泡沫的现象，近期以来，中央密切关注房地产市场。在坚持实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的大背景下，各部委和各地陆续出台一系列微调政策引起广泛关注�！睹咳站眯挛拧芳钦卟煞昧硕嗝喙厝耸�，请他们对近期楼市政策的微调一一“把脉”。

　　微调一：严查容积率

　　解读：很难影响市场供应

　　针对房地产开发领域普遍存在的违规变更规划、调整容积率问题，5月份，住房和城乡建设部与监察部成立专项治理小组，督促各地开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作，并组织专项检查。

　　牛凤瑞 (社科院城市发展与环境研究中心主任)：这项政策的初衷是好的，但具体执行效果值得怀疑。因为要查容积率，必须要具体到每个楼盘，而全国的楼盘量是非常大的，这样一来，执行的成本就非常高。另一方面，在很多情况下，开发商变更规划、调整容积率的行为是得到地方规划部门默许的，二者之间存在某种交易也未可知。因此，这项工作遇到的阻力将是非常大的。

　　杨红旭 (上海易居房地产研究院综合研究部部长)：通常来讲，大企业比较注重品牌效应，很少会出现变更规划、调整容积率的现象，小企业可能会比较普遍。但由于小企业所占的市场份额和影响力都比较有限，因此，该措施可能会完善交易环节，但很难对市场供应产生影响。

　　微调二：监控地王打击囤地

　　解读：还须有更严厉的措施

　　针对今年二季度 “地王”频现的现象，有消息称，7月份，国土资源部拟对各路“地王”从土地供应到项目竣工的各个开发环节进行全程监控，并督促各地加快闲置土地的开发。日前，广州市房管局已表态称，将对5宗尚未动工且欠缴土地出让金的高价地块进行处理。

　　牛凤瑞：“地王”出现在特殊城市的优质地段，具有特殊性，它的出现是市场对土地资源进行配置的结果。如果“地王”在土地交易和开发的各个环节都是合法的，那就没必要盯着人家不放。真正需要关注的是土地闲置问题，比如不进行开发、不交土地出让金等。针对囤地、“捂盘”等行为，能不能加大处罚力度，比如收回闲置土地、对“捂盘”进行高额�？罨蛘叨晕ス婵⑸探行幸到氲�。

　　微调三：约谈开发商打击“捂盘”

　　解读：单纯“约谈”难达效果

　　针对媒体报道的 “捂盘”现象，北京市建委对15家有捂盘嫌疑的开发商进行约谈。

　　张大伟 (中大恒基市场部经理)：利用行政手段直接干预市场，影响十分有限。对于开发商来说，追求的是利益最大化，而如果提早销售，开发商失去的不仅是库存，更重要的是失去高额利润。所以各种形式的捂盘很难阻止。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，7月份北京取得预售许可证的项目仅有35个，比6月份还减少了13个，获批准的预售面积仅92.9万平方米，比上月减少了33.64%。在价格猛涨，土地供应增加明显的情况下，市场供应却大幅减少，只能说是捂盘现象仍然存在，也说明“约谈”没有起到任何效果。

　　微调四：强化二套房贷

　　解读：防止银行与外界合谋炒房

　　7月23日，银监会新闻发言人廖岷表示，二套房贷政策没有调整，银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例。按照原政策，购买二套房的首付比例要保持在40%及以上，二套房贷利率要按照首套房贷利率的1.1倍执行。

　　牛凤瑞：如果炒房者使用自己的钱，即使买100套房子也不违法。事实上，有能力拿自己的钱去炒房的人不多，目前市场上的投资和投机性资金中，大部分来自银行。所以，真正问题在于要改善银行内部的管理结构，防止银行与外界合谋炒房。否则，即使二套房贷政策再严，也很达到预期的效果。

　　张大伟：相比利率，老百姓更关心房价。如果房价能降下来，二套房贷利率再高也会去买。由于房价上涨过快，目前北京市的购房者更多是“恐慌性入市”，银行也乐于降低购房者的首付，促成交易。在我了解到的情况中，甚至有全额贷款的炒房者。

　　微调五：加强税收

　　解读：新房市场很难受到影响

　　近日，国税总局下发通知，针对房地产市场上存在的税收问题，要求各地根据项目开发经营链条将所有环节涉税行为，都纳入控管范围。通知除了要求各地要重点对房地产开发成本费用进行审核，还明确提出 “二手房交易中纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税”，要求严查二手房交易做低合同价行为。

　　张大伟：有些地方或者地段的房地产交易纳税标准并不一样，新政应该从内部找原因，如提高房地产交易纳税标准等，而不是流于形式。

　　杨红旭：今年上半年，我国财政税收降低了6%，而财政支出增加了20%多，这是该政策出台的重要背景。但在执行力方面，仍然存在一些问题。建议选定几家评估机构，并进入交易现场，这样效果可能较好。但总体来看，该政策更多影响二手房市场，新房市场很难受到影响。

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【编辑:位宇祥】
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直隶巴人的原贴：
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