近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。

　　德国联邦建筑和土地规划局负责房地产事务的官员马库斯·西吉斯蒙德日前在接受新华社记者采访时说，过去10多年里，德国房价平稳甚至下降的趋势与周边国家，尤其与房价飙升的西班牙形成鲜明对比。

　　究其原因，西吉斯蒙德认为，首先，1990年两德统一给德国房地产市场带来了巨大的发展空间，一时间涌现出了大量房地产公司，房屋供应猛增，竞争激烈。其次，过去10年里，德国失业率比较高，一般家庭收入比以前有所下降，这直接影响了人们的购房能力和购房欲望。此外，上世纪90年代，德国房价已经是欧洲国家中最贵的，房价继续上升空间有限。

　　目前在德国，普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。西吉斯蒙德说，德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。

　　德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。

　　尽管《住宅建筑法II》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。

　　战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。

　　据介绍，柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。

　　此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。1965年，联邦德国开始实施“住房金”政策，从1991年起这一政策开始在德国东部地区实行。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。(刘向)