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楼市向下拐了吗?房价降了吗?这两句话是年后朋友见面时说得最多的寒暄用语,争执也是最激烈的。从代表委员到地产名嘴,从专家学者到草根百姓,从研究机构到大众媒介,围绕这两个问题进行了一场“全民大讨论”。
从记者所看的盘来看,目前本市在售楼盘有涨的,有跌的,也有不涨不跌的,三类楼盘不乏其例,难以一言以蔽之,今春楼市初现“战国特征”。
涨价盘:上涨3000元不稀罕
虹口区的复城国际,总建筑面积约15万平方米,是集住宅、办公、酒店式公寓为一体的综合小区,并规划有联排别墅。4月中下旬该盘将推出5层带电梯的低密度公寓,有101平方米的两房和141平方米的三房。
日前,记者走进售楼处,售楼小姐表示,新推出的多层住宅共20套,两房10套,三房10套,均价约为2.7-2.8万元/平方米,比前面的高层单价高3000元左右。当记者询问涨幅为何这么高时,她解释说:这是小区最里面的房子,很安静;今年10月份就交房,等待时间较短;另外,得房率高,有88%;房屋品质也更高一些。
南汇区绿地东岸涟城,由绿地集团开发,为临港新城首个、也是目前唯一一个在建、在售住宅项目。今年3月8日新推120套房源,两天去化90余套,均价8000元/平方米,比上一批房源涨了200元。该盘从去年9月份推盘,一期推出690多套,当时均价为6900元/平方米;去年12月份,均价已涨至7500元/平方米。为何价格“三级跳”?销售经理说,临港新城规划良好,今后交通也非常便捷,有A30、A4公路和轨交11号线等,今后还可用作度假房,迎合了目前的投资趋势,价格一路上扬。
知名楼盘仁恒河滨城,今年3月中旬推出一批新房源,均价3.5万元-3.6万元/平方米,比上一批房源上涨1000-2000元/平方米,推盘以来销售形势不错。涨价是因为地处浦东联洋国际化社区,具有稀缺性,而且新案都为靠近洋泾港自然河的景观房,装修档次提高。
降价盘:9.5折成让利底线
谈起上海楼盘降价幅度,无疑万科元宵节让利最多,最高达到9.2折,该记录至今未有楼盘刷新,沪上楼盘即使降价,也是以9.7折、9.8折居多。
在刚结束的上海之春房展会上,崇明的绿岛阳光打出9.5折的大幅广告,成为房展会上折扣最多的楼盘。据售楼小姐介绍,9.5折的让利只针对8套别墅,每套总价都在300万元以上,对购房者的钱包是个不小的考验。
与不少楼盘打折、促销羞答答不同,3月22日开盘的绿洲香岛花园,均价1.1万元/平方米,办理贵宾卡可打9.8折。该盘位于莘松路近春九路,小区三面环水,入口即为2.5万平方米绿地广场,分五期开发,提倡“大户型、法式白、软装饰”的理念。
据记者调查,3月份的新开盘中,11个楼盘表示将提供数目不等的优惠政策,以9.7折、9.8折居多。比如金谊河畔,购房者可花2000元办一张预约卡,开盘当日选房成功,凭卡每平方米优惠300元;选房不成功,2000元如数奉还。
走平盘:开发商不变应万变
上海香溢花城位于光新路石泉东路,总建筑面积达46万平方米,内含住宅、商办、酒店、教育设施等多种产品。目前在售房源均价为1.8万元-2.2万元/平方米,与去年新开时的价格保持一致。且销售形势平稳上升,平均每周去化4套,在区域内属于表现较好的楼盘之一。在上海之春房展会上,该楼盘参观者颇为踊跃,看房班车每次都挤满,意向购房的已经定购了20多套。
该楼盘均价坚持走平,开发商表示,对自己设计和建造的楼盘品质充满信心,定房价是有原则的,希望房价呈平稳发展的走势。
据记者调查,在3月份的新开盘中,有近一半新盘单价“平走”。分析认为,这表明开发商和购房者一样,其实都在观望,一方为选择最佳时机推盘,谨慎定价;另一方则仔细观察,谨慎下单。但春节以后,本市一手房日成交量悄然从个位数涨到两位数,再到三位数,楼市已露出回暖端倪。
楼市观点
观点1:别被娱乐化观点忽悠
复旦大学房地产研究中心教授华伟:大家不要被娱乐化的观点所忽悠,该出手时就出手。我们需要理性的思考,要看市场上的主流是什么?是开发商的声音吸引了我?还是政府的声音左右了我?还是金融家的声音让我更加青睐?他们的位置不一样,观点也不一样。只有通过自己的理性判断,而不是跟风,才能找到机遇,也才有可能在适当时机圆自己的居住梦。
购房莫错失良机,早买早痛,早痛早解放。但是我强调两点,第一不要逾越自己的能力,第二不要错失良机。在这个时代如果你有能力去选择,却错失良机,这种痛苦会终生伴随你。
观点2:部分盘回调20%属正常
某知名投资公司分析师丛力:市场观望气氛是否持续,还是已经驱散,目前仍不太明确。预计在今年第二季度可看出端倪,是回暖,还是依旧平稳,第二季度可以说是一个关键期。
房价走势最终由供求关系决定,供给不足在未来一段时间内依然存在,而需求方面的压力,不会因为住房保障体系的初步启动一下子释放,因此整体上有效供给依旧不足。在没有新的紧缩调控政策的情况下,一旦二季度房价不像消费者预期的那样回落,预计购房小高峰将重现,房价会在目前的水平上下小幅波动。而同时,部分地区部分楼盘虚高的房价也有可能挤出部分泡沫,回调20%内都属正常。
观点3:口号响亮折扣很小
一位叫“黄浦江上的帆船”的网友:在一片“拐”声中,上海的购房者并未迎来渴望已久的优惠大甩卖。现在开发商促销是嗓门大、口号响,实际折扣很小、很微弱,中心城区房价依然很高、很坚挺。
一位叫“ling—sj”的网友:房展会上,中环以内的楼盘几乎绝迹,内环以内只有两三处楼盘。几个比较大的楼盘,都集中在外环线周围?⑸桃蚕,距离是一个问题,因此在宣传上动了不少脑筋。在一处楼盘前,一对小夫妻研究起了广告。妻子反复念叨:“徐家汇的‘后花园’,在哪里呢?”丈夫研究了地图上几条陌生的路名后发现,楼盘是在松江!昂贾莼故巧虾5暮蠡ㄔ澳,往远处想就对了!
记者札记 还是“该出手时就出手”
自楼市步入快速发展通道,该不该买房这个话题就一直是个热点,甚至因此成就了不少“话题英雄”。在房价走势扑朔迷离的现在,争执更达白热化,专家学者、地产大亨、普通市民等争相在各种平台发表自己的看法,不少是“语不惊人死不休”。
现在判断任何观点的正确与否都是不客观的,没有人可准确预知未来。但有一点可以肯定,在目前楼市“战国特征”下,开发商之间内讧,专家学者之间吵嘴,平民之间“网骂”,媒体之间观点纷争。纷乱楼市更需一双慧眼,而不是一张利嘴。某市民聚会必谈房价,谈房价必说拐点,其妻则相反,从不高谈阔论,她认为只买一套自住房,不必太在乎涨跌,即使一年跌了几万元,跟目前的房租也差不多,但住在自己的房子里,心情比租房愉悦。经过几次“家庭大战”后,最终女方占上风,去年上半年他们在虹口区买了一套小户型,至今该房已升值十几万元。
作为一介平民,在没有资金优势和信息优势的背景下,与其喋喋不休地纸上谈兵,不如实地看看楼盘。除受大势影响,新盘价格涨跌还受开发商资金链情况、“存货”多寡、心理预期、板块供应等各种因素制约。如果买二手房,与上家的资金情况与心理素质密切相关,更难“统一论”。
买房“兹事体大”,不管哪个知名专家、地产大亨的观点,如果错了,而你跟了,他不会为你错失的机会埋单。最好的例证就是2005年易宪容的“大跌论”,“上海房价要降50%,北京房价降30%”的看法最终成了一个经典笑话,但一旦错失了机会,却不能当成笑话来谈,几万甚至几十万的机会成本,谁来补偿?在日益务实的今天,在强调财产性收入的当下,说到底,只有你才能为自己的机会埋单;故歉贸鍪质本统鍪。(张之花 胡敏方)
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