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十一黄金月的楼市走向最近成为人们关注的焦点。合富辉煌市场研究部的最新分析报告指出,黄金月期间成交将是企业、置业者和政府共同关注的焦点。预计9~10月期间,广州楼市的成交量将有较大幅度的提升,广州楼市可望走出最艰难的时期。
买卖双方在黄金月“摊牌”
去年“9·27”新政出台后,广州楼市与全国楼市一道进入了一个困难的时期。政策抑制了房价的上涨趋势,但在应对房价下行周期的不确定因素时,市场各方都显得缺乏经验,供求双方都在谨慎的试探中寻找机会,成交量也取代了房价成为市场的敏感指标。合富辉煌市场研究部认为,2008年成交量逐月回暖的过程,反映了发展商和置业者信心逐渐恢复。十一黄金月正是各方期待已久的一次“全面摊牌”,预计成交量会在5月以来的持续回暖的基础上有较大幅的提升。
据房管局发布的数据,6月、7月连续两个月的商品住宅成交面积基本稳定在60万平方米以上,而从网上签约的结果看,奥运会期间两周的成交套数也接近3000套,据此推算8月的实际成交规;蚰艽锏浇60万平方米的水平。
开发商调价促销态度鲜明
合富辉煌市场研究部分析认为,今年黄金月多数发展商都会积极推出新货,总体新货量将超过2.4万套?⑸痰拇傧呗院偷骷厶纫逊浅C魅,“金九银十”的成交量会在原有基础上有大幅提升,并明显高于上半年的五一小长假,而成交均价则回落至低点,广州楼市有望走出最艰难的时期。
“从目前新货供应的格局分析,广州中心城区尤其是老城区的供应比重较大,该区域在前一阶段房价下行期的成交量和价格相对比较稳定,显示置业者对市中心区的物业价值具备较强的信心,这也是我们看好十一黄金月成交的一个重要原因”,合富辉煌首席分析师黎文江表示。
地方政府迫切想稳定楼价
去年十一黄金周前夕,政府出台了“9·27”新政,今年十一黄金周前是否也会出台相关政策?这个问题牵动着市场各方的神经。目前国内一些地方相继出台了明确的救市政策,加速推动楼市成交回暖,广州是否也会出台类似的政策?目前在宏观层面上,仅有央行与银监会联合发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》,该政策旨在以金融促进房地产资源高效利用,间接强化房地产商的成交动力。
相对而言,地方政府加速推动成交回暖的心态更加急切。地方政府主要顾虑在房价下调背景下,置业门槛放宽可能引发投资性置业者大规;亓,影响中央房地产政策效果,并再次推高房价。所以,当前地方政策的调整明显指向扶持首次置业的自住购房者,尤其是中低价住房的置业者。
政府收紧供地 助推楼市复苏
广州市政府目前尚未出台促进成交的直接措施,但也在逐步实行适应性调整,以促市场供求平衡。比如将原定每年5平方公里的土地出让计划调整为2.5~4平方公里,限价房用地也暂缓推出,这是一种留有余地的做法,实际缩减幅度会比较大。从八九月广州土地市场看,预计今年9月份将出让商住用地3宗,面积约24万平方米;而2007年同期广州市政府推出了19宗商住用地,面积达120万平方米,今年的缩减幅度超过80%。
另外,在实际操作中,近期广州市在土地出让方面也表现出趋紧的信号。上月广州推出了今年以来的首批大型住宅用地。这次土地出让,政府增加了新的条件——开发商必须在签订《土地出让合同》之日起一个月内一次性付清全部土地使用权出让金,此前的期限是两个月。不仅如此,开发商还要在《土地出让合同》签订之日起5个工作日内提交银行履约保函(或履约保证金),金额为成交价的5%。这是广州市首次要求开发商提供银行履约担保。
土地供应减少将导致未来几年广州的住宅供应量减少,这就从供给方面扭转目前供大于求的市场格局,有助于稳定和复苏楼市。
记者观察
6月、7月广州商品住宅的成交量已恢复到正常市场状态下的水平,达到60万平方米以上,随着黄金月发展商全力推货,预计成交量会再有较大幅度的提升。 (黄涛)
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