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延长产业链条、扩大就业、改善居住条件,房地产业功不可没。一个健康的稳定的持续发展的房地产市场,对于我国经济社会发展来说至关重要;同时,稳定房价,实现房屋结构和供应结构的多样化,适应不同层次消费者需要,又是当前房地产业急待解决的迫切问题。在当前内部困难不少,外部环境不确定性加大的情况下,楼市将何去何从,消费者的购房心理及未来价格趋势怎样?是大家十分关注的。近日,本报记者对京、沪、穗三地房价做了深入调查,敬请读者关注。 ——编者
北京:交易量到了冰点
本报记者 王炜
刚刚过去的9月,北京商品住宅成交量比举办奥运会的8月翻了一番多,并在最后一周出现明显反弹。尽管如此,整月成交量仍比去年同期下滑近20%。
国庆黄金周和其后的第一周,成交量没有延续9月底的涨势,反而每况愈下。记者通过北京房地产交易管理网公开的数据计算,今年9月29日至10月12日的两周内,北京市商品房期房成交共4912套,平均每天成交约351套。2007年的同一时间段,即10月1日至10月14日,共成交6259套,平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%。
“市场比我们最悲观的预期还要糟糕,很可能就错过了今年最后的一次机会!北本┠撤康夭鞠劬砀嫠呒钦。国庆期间,该公司位于西四环的楼盘推出一大批八折起的特价房,虽然有100多人认购,但至今为止,签约的不足20人!翱吹亩嗦虻纳,消费者不买账,交易量几乎到了冰点!
央行上月末公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示,未来3个月内打算买房的北京居民不足10%,低于全国13.3%的平均水平,创下了此项调查1999年以来的最低水平。
“交易量的恶化恐怕还会继续!北本┦Ψ洞笱Х康夭芯恐行闹魅味衔,前两年北京房价暴涨,超出了大多数老百姓的购买能力,累积了一定泡沫,市场有调整的需要。去年以来北京市对住房保障工作加大投入,缓解了一部分急于买房人的需求。近期万科、恒大等龙头房地产企业在长三角和珠三角率先开始的降价活动,推倒了市场的多米诺骨牌,人们都在等待这股降价风吹向北京。同时,奥运会结束加剧了关于“奥运后北京房价将下跌”的预期。
眼下,北京市场上几乎所有项目都在采取打折、特价房等方式“变相降价”。相对于上半年普遍采用的买房送装修、送家电、送汽车、送物业费、送停车位等方式,前者更直接更实惠,也更容易被购房者接受。
但记者调查发现,目前多数楼盘的打折和特价房,都附加着较为苛刻的条件。比如一次付清打八五折,首付五成打九折等,大多数购房者并没有能力一次性拿出上百万元的全款,因此能得到的折扣很少。有的楼盘则只有指定户型才能享受折扣或特价,但仔细观察,发现特价户型要么面积特别大、总价难以承受,要么户型、楼层、朝向等较差,让人难以接受。
10月14日,在东四环慈云寺桥某楼盘售楼处,一位近期看了十几个楼盘的齐先生告诉记者:“我都是冲着开发商打的诱人的广告去看盘的,有的楼盘甚至说五折起。结果却发现,我自己看中的,小户型、朝向好的房子,基本上价格比较坚挺,能得到的优惠不多!
但齐先生仍然认为,比起自己3月份看房时的感觉,现在的优惠方式确实明朗了许多,甚至有了一定议价空间!扒凹柑煸谇嗄曷犯浇吹囊淮βヅ,开盘价18000元/平方米,今天销售经理打来电话说,16500元/平方米也可以签合同!
“观望者都在等待楼市出现‘最后一降’!币晃灰的谌耸勘硎,很多想买房的人之所以迟迟不出手,就是因为现在开发商仍在“死扛”价格。对大多数开发商而言,目前的成交量根本不足以让他们度过这个冬天。随着年底回笼资金的压力进一步加大,除了普遍的、直接的降价,别无选择。
上海:价格波动不大
本报记者 孙小静
张小林手上有一套小户型房子,想卖掉;赵栋想买一套小户型房子,给自己住?墒,两三个月了,张小林挂牌的房子乏人问津,而赵栋看了不少一手房、二手房,却仍下不了决心出手。
类似的情形,在目前的上海楼市中不在少数!拔颐墙衲甑某山涣恐挥腥ツ甑1/3!敝性夭淘频甑囊滴裨闭沤莞嫠呒钦,由于他们做的高端物业较多,所以受到影响更大。
统计显示,上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%,而1—9月则回落高达40%。与此同时,1—9月的二手房交易量回落了25%。
中原地产有关人士说,今年上海楼市成交量几次下跌,皆事出有因!4月15日股市大跌,楼市一下子冷了。5月12日地震、6月份美国次贷;,以及9月雷曼兄弟破产,都对市场信心有一定的打击!北纠幢黄毡榭春玫摹敖鹁拧,也因此受到重挫!敖衲,开发商度过了一个最冷的‘金九’月!
同时,二手房市场也进一步走向低迷。上海二手房指数办公室发布的最新报告称,9月上海二手房价格指数为2360点,环比下降25点。市区11个区域共有7个出现下跌,平均跌幅为0.56%,跌幅最大的闵行区下跌了1.91%。另有统计显示,上海二手房市场连续两个月下跌板块过半,平均跌幅超过1%。
“银十”也出师不利。国庆长假期间举行的上海秋季房展会上,虽然参展商和观展人数均出现难得的火爆场景,不少开发商还抛出各种打折、促销的“诱饵”,但是,消费者似乎并不买账,销售率仅达到30%,让开发商很受伤。
“这一切,都是因为市场观望情绪浓厚!鄙虾I缈圃悍康夭笛芯恐行母崩硎鲁ぜ婷厥槌ふ陪淌诟嫠呒钦,央行的调查显示,未来3个月内上海有买房意愿者不足10%,“为10年来最低”。
他认为,造成目前状况的原因,是由于去年9月底的二次房贷政策收紧了住房抵押贷款,增加了购房成本;同时,上海以及全国经济增长速度趋缓,人们对收入增长的预期降低,从而收紧消费支出!傲硗,去年上海住房价格有所增长,今年深圳、广州等地的住房价格明显回落,也引发了上海居民对房价下降的期盼!
赵栋准备再等等,“看看房价是否还会跌!
而张捷则有自己的看法:“虽然门店生意冷清了不少,但普通商品房的价格并无太大变化!痹谒蠢,年底前上海房价不会明显下跌。
有业内人士对此表示首肯。据了解,上海秋季房展会虽然成交量不大,但是观展人数达到了13万人,是今年5月房展的1.6倍,比去年同期增加了1万人!罢獗硎旧虾R廊淮嬖诓恍〉那痹谙讶禾。目前他们只是在观望!
“其实,今年以来,上海房地产市场总体上仍是比较平稳的,价格并未出现大的波动”。据上海市统计局统计,今年以来,上海商品住房价格指数环比平稳,同比还出现“翘尾”现象。
广州:迈下第一级台阶
本报记者 李刚 贺林平
“十一”期间,在外资保险公司任职的孙萌收到楼市短信,广州市南郊某大型楼盘推出“果岭”组团特惠价8500元/平方米起,而今年上半年的价格是12000元/平方米。孙萌兴冲冲驱车到该楼盘却发现,看中的户型价位与上半年相差无几,8500元/平方米的“特惠单元”已售空。
据广州市国土房管局公布的数据显示,广州房价由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米,广州楼价迈下第一级台阶,开始进入下行通道。但广州市民普遍感觉,适合自己需要的住房价格没有明显下调。珠江新城高档住宅由去年的最高价25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米,万科金色家园由开盘价25000元/平方米下调到18000元/平方米,但对于普通工薪阶层来说还是买不起。而距离市中心50公里的花都、从化一些远郊楼盘开盘价从过万元降至4000—5000元/平方米,对广州上班族来说没有任何实际意义。市区和近郊“适合老百姓”的房子价格依然坚挺。
广州房地产网一项调查显示,近3000名受访者中的93%认为,广州房价有所下降,但并没有降到位,广州合理的住房均价在5500—7000元/平方米之间;另外90%的受访者倾向于认为广州目前楼价下调主要的原因是“泡沫一直太大,开始理性回归”。
对此,广州市房管局副局长黄文波说,政府现阶段主要职能是要加大保障性住房的建设,解决低收入家庭的住房问题;维护房地产市场的稳定,抑制房价过快增长和暴跌。今年8月份广州一手商品住宅均价为9078元/平方米,环比微降0.5%,成交量达到66万平方米,比7月份增长1%。虽然广州楼市出现了一些变化,但并没有出现房价的暴跌和成交量的急剧萎缩。
近期,广州土地交易市场多幅地块以底价成交或流拍,房地产界也有“收缩土地供应救市”的呼声,对此广州市国土房管局表示,无论如何也会确保今年2.5平方公里住宅地的供应,因为开发商拿到土地之后会有2—3年的开发周期,骤多骤少供地违反市场规律,这方面政府应未雨绸缪。
广州房地产协会专家组成员韩世同认为,广州楼市步入下行通道态势明显,在下降通道中政府要防止房价暴涨暴跌。对广州来说,最理想的态势是楼价呈现梯级缓降,即房价调整一次后能够保持一段时间的相对稳定,并为下另一个台阶做准备。
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