延长产业链条、扩大就业、改善居住条件，房地产业功不可没。一个健康的稳定的持续发展的房地产市场，对于我国经济社会发展来说至关重要；同时，稳定房价，实现房屋结构和供应结构的多样化，适应不同层次消费者需要，又是当前房地产业急待解决的迫切问题。在当前内部困难不少，外部环境不确定性加大的情况下，楼市将何去何从，消费者的购房心理及未来价格趋势怎样？是大家十分关注的。近日，本报记者对京、沪、穗三地房价做了深入调查，敬请读者关注。 ——编者　　

　　北京：交易量到了冰点

　　本报记者　王炜

　　刚刚过去的9月，北京商品住宅成交量比举办奥运会的8月翻了一番多，并在最后一周出现明显反弹。尽管如此，整月成交量仍比去年同期下滑近20%。

　　国庆黄金周和其后的第一周，成交量没有延续9月底的涨势，反而每况愈下。记者通过北京房地产交易管理网公开的数据计算，今年9月29日至10月12日的两周内，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交约351套。2007年的同一时间段，即10月1日至10月14日，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%。

　　“市场比我们最悲观的预期还要糟糕，很可能就错过了今年最后的一次机会�！北本┠撤康夭�公司销售经理告诉记者。国庆期间，该公司位于西四环的楼盘推出一大批八折起的特价房，虽然有100多人认购，但至今为止，签约的不足20人�！翱吹亩嗦虻纳�，消费者不买账，交易量几乎到了冰点�！�

　　央行上月末公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，未来3个月内打算买房的北京居民不足10%，低于全国13.3%的平均水平，创下了此项调查1999年以来的最低水平。

　　“交易量的恶化恐怕还会继续�！北本┦Ψ洞笱Х康夭�研究中心主任董藩认为，前两年北京房价暴涨，超出了大多数老百姓的购买能力，累积了一定泡沫，市场有调整的需要。去年以来北京市对住房保障工作加大投入，缓解了一部分急于买房人的需求。近期万科、恒大等龙头房地产企业在长三角和珠三角率先开始的降价活动，推倒了市场的多米诺骨牌，人们都在等待这股降价风吹向北京。同时，奥运会结束加剧了关于“奥运后北京房价将下跌”的预期。

　　眼下，北京市场上几乎所有项目都在采取打折、特价房等方式“变相降价”。相对于上半年普遍采用的买房送装修、送家电、送汽车、送物业费、送停车位等方式，前者更直接更实惠，也更容易被购房者接受。

　　但记者调查发现，目前多数楼盘的打折和特价房，都附加着较为苛刻的条件。比如一次付清打八五折，首付五成打九折等，大多数购房者并没有能力一次性拿出上百万元的全款，因此能得到的折扣很少。有的楼盘则只有指定户型才能享受折扣或特价，但仔细观察，发现特价户型要么面积特别大、总价难以承受，要么户型、楼层、朝向等较差，让人难以接受。

　　10月14日，在东四环慈云寺桥某楼盘售楼处，一位近期看了十几个楼盘的齐先生告诉记者：“我都是冲着开发商打的诱人的广告去看盘的，有的楼盘甚至说五折起。结果却发现，我自己看中的，小户型、朝向好的房子，基本上价格比较坚挺，能得到的优惠不多�！�

　　但齐先生仍然认为，比起自己3月份看房时的感觉，现在的优惠方式确实明朗了许多，甚至有了一定议价空间�！扒凹柑煸谇嗄曷犯浇�看的一处楼盘，开盘价18000元/平方米，今天销售经理打来电话说，16500元/平方米也可以签合同�！�

　　“观望者都在等待楼市出现‘最后一降’�！币晃灰的谌耸勘硎�，很多想买房的人之所以迟迟不出手，就是因为现在开发商仍在“死扛”价格。对大多数开发商而言，目前的成交量根本不足以让他们度过这个冬天。随着年底回笼资金的压力进一步加大，除了普遍的、直接的降价，别无选择。

　　上海：价格波动不大

　　本报记者　孙小静

　　张小林手上有一套小户型房子，想卖掉；赵栋想买一套小户型房子，给自己住�？墒�，两三个月了，张小林挂牌的房子乏人问津，而赵栋看了不少一手房、二手房，却仍下不了决心出手。

　　类似的情形，在目前的上海楼市中不在少数�！拔颐墙衲甑某山涣恐挥腥ツ甑�1/3�！敝性�地产碧云店的业务员张捷告诉记者，由于他们做的高端物业较多，所以受到影响更大。

　　统计显示，上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%，而1—9月则回落高达40%。与此同时，1—9月的二手房交易量回落了25%。

　　中原地产有关人士说，今年上海楼市成交量几次下跌，皆事出有因�！�4月15日股市大跌，楼市一下子冷了。5月12日地震、6月份美国次贷�；�，以及9月雷曼兄弟破产，都对市场信心有一定的打击�！北纠幢黄毡榭春玫摹敖鹁拧�，也因此受到重挫�！敖衲�，开发商度过了一个最冷的‘金九’月�！�

　　同时，二手房市场也进一步走向低迷。上海二手房指数办公室发布的最新报告称，9月上海二手房价格指数为2360点，环比下降25点。市区11个区域共有7个出现下跌，平均跌幅为0.56%，跌幅最大的闵行区下跌了1.91%。另有统计显示，上海二手房市场连续两个月下跌板块过半，平均跌幅超过1%。

　　“银十”也出师不利。国庆长假期间举行的上海秋季房展会上，虽然参展商和观展人数均出现难得的火爆场景，不少开发商还抛出各种打折、促销的“诱饵”，但是，消费者似乎并不买账，销售率仅达到30%，让开发商很受伤。

　　“这一切，都是因为市场观望情绪浓厚�！鄙虾Ｉ缈圃悍康夭�业研究中心副理事长兼秘书长张泓铭教授告诉记者，央行的调查显示，未来3个月内上海有买房意愿者不足10%，“为10年来最低”。

　　他认为，造成目前状况的原因，是由于去年9月底的二次房贷政策收紧了住房抵押贷款，增加了购房成本；同时，上海以及全国经济增长速度趋缓，人们对收入增长的预期降低，从而收紧消费支出�！傲硗�，去年上海住房价格有所增长，今年深圳、广州等地的住房价格明显回落，也引发了上海居民对房价下降的期盼�！�

　　赵栋准备再等等，“看看房价是否还会跌�！�

　　而张捷则有自己的看法：“虽然门店生意冷清了不少，但普通商品房的价格并无太大变化�！痹谒�看来，年底前上海房价不会明显下跌。

　　有业内人士对此表示首肯。据了解，上海秋季房展会虽然成交量不大，但是观展人数达到了13万人，是今年5月房展的1.6倍，比去年同期增加了1万人�！罢獗硎旧虾Ｒ廊淮嬖诓恍〉那痹谙�费群体。目前他们只是在观望�！�

　　“其实，今年以来，上海房地产市场总体上仍是比较平稳的，价格并未出现大的波动”。据上海市统计局统计，今年以来，上海商品住房价格指数环比平稳，同比还出现“翘尾”现象。

　　广州：迈下第一级台阶

　　本报记者　李刚　贺林平

　　“十一”期间，在外资保险公司任职的孙萌收到楼市短信，广州市南郊某大型楼盘推出“果岭”组团特惠价8500元/平方米起，而今年上半年的价格是12000元/平方米。孙萌兴冲冲驱车到该楼盘却发现，看中的户型价位与上半年相差无几，8500元/平方米的“特惠单元”已售空。

　　据广州市国土房管局公布的数据显示，广州房价由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米，广州楼价迈下第一级台阶，开始进入下行通道。但广州市民普遍感觉，适合自己需要的住房价格没有明显下调。珠江新城高档住宅由去年的最高价25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米，万科金色家园由开盘价25000元/平方米下调到18000元/平方米，但对于普通工薪阶层来说还是买不起。而距离市中心50公里的花都、从化一些远郊楼盘开盘价从过万元降至4000—5000元/平方米，对广州上班族来说没有任何实际意义。市区和近郊“适合老百姓”的房子价格依然坚挺。

　　广州房地产网一项调查显示，近3000名受访者中的93%认为，广州房价有所下降，但并没有降到位，广州合理的住房均价在5500—7000元/平方米之间；另外90%的受访者倾向于认为广州目前楼价下调主要的原因是“泡沫一直太大，开始理性回归”。

　　对此，广州市房管局副局长黄文波说，政府现阶段主要职能是要加大保障性住房的建设，解决低收入家庭的住房问题；维护房地产市场的稳定，抑制房价过快增长和暴跌。今年8月份广州一手商品住宅均价为9078元/平方米，环比微降0.5%，成交量达到66万平方米，比7月份增长1%。虽然广州楼市出现了一些变化，但并没有出现房价的暴跌和成交量的急剧萎缩。

　　近期，广州土地交易市场多幅地块以底价成交或流拍，房地产界也有“收缩土地供应救市”的呼声，对此广州市国土房管局表示，无论如何也会确保今年2.5平方公里住宅地的供应，因为开发商拿到土地之后会有2—3年的开发周期，骤多骤少供地违反市场规律，这方面政府应未雨绸缪。

　　广州房地产协会专家组成员韩世同认为，广州楼市步入下行通道态势明显，在下降通道中政府要防止房价暴涨暴跌。对广州来说，最理想的态势是楼价呈现梯级缓降，即房价调整一次后能够保持一段时间的相对稳定，并为下另一个台阶做准备。