小学时经;嶙龅秸饷匆坏朗猓阂桓龀刈永,原本就有一些水,然后一根管子往里面灌水,一根管子往外面放水(两根管子有粗细),问多少时间后,这个池子可以放满?
而当前的杭州楼市,就宛如这样一个池子。每个月都不断有新的房源注入,也有房源被不断消化,不过在去年行情火爆的时候,池子里的水是越来越少。那么今年以来,池子里的水却是越来越多——目前,杭州主城区的可售房源已经突破了3万套,这是自2004年年底杭州透明售房网开通以来,杭州主城区可供房源最多。如果再加上余杭区和萧山区,杭州楼市可售房源已经达到5万多套。而随着每月新增房源不断出炉,消化速度却日趋放缓,这种可售房源有增无减的局面将继续。
主城区可售房源逾3万
根据杭州市透明售房网显示,杭州主城区可售房源已经突破3万套。其中,房源量最多的是滨江区、西湖区和江干区,都达到了5000多套,最少的之江区和下城区,分别仅1332套和1602套。
此外,余杭区可售房源已激增至16500多套,加上萧山区的近4000套房源,整个杭州楼市可供挑选的房源已经达到5万多套。
可售房源1年增1倍多
根据杭州市透明售房网显示,今年1月初,杭州主城区可售房源为13010套,而到了11月16日,该数据已经达到30338套,增加了1倍多。其中,5月、9月和10月这三个月的可售房源量增加最为迅速,分别达到了2378套、3741套和4054套,这三个月本来就是楼市传统的旺季,新推房源比较多,但也不乏行情转淡,销售不畅的缘故。
消化赶不上新增房源
今年以来新增房源量比较多的是5月、9月和10月,分别达到5614套、5324套和5367套,但因为成交量的不同,这三个月的表现迥异。
从下图中可以看出,去化速度最好的一个月是2月,因为正值农历春节,这个月新推房源量比较少,仅372套,但这个月卖了927套房子,所以销售率达到了249%,吃掉了不少存货,出现了阶段性的供不应求状况。
去化最差的显然是10月份,这个时候,大量楼盘等待回笼资金,不得不推出房源,但市场观望情绪达到新的高潮,加上银行细则等迟迟未出,导致大量房源不肯签合同,整个月销售量仅1313套,销售率仅24%。
相比较之下,虽然5月新增房源更多,但它也同时销售了3236套,销售率达到58%,所以并没有造成很严重的房源积压现象。很显然,今年上半年,虽然市场销售不如2007年火爆,但去化速度依旧不错。但今年下半年之后,形势却急转直下,房源滞销现象愈演愈烈。
存量房至少需20个月消化
今年以来,杭州主城区的消化速度一直比较慢,销售最好的5月份,也就成交了3236套,平均每天成交107套,并不火爆。而其他好一点的月份仅在2000套上下徘徊。而进入9月以来,虽是传统的“金九银十”季节,但销售明显不行,九十月份的成交量分别为1583套和1313套。
以每个月平均1500套的消化速度来推算,那么杭州主城区3万套的房源,起码需要20个月才能消化完毕。
房源存量沉淀资金惊人
根据杭州市透明售房网显示,目前杭州主城区房源可销售面积约380万平方米,即使以1万元/平方米(实际应该超过这个价格)的均价计算,那么这些存量商品房的可销售金额将达到380亿元。这是一个非常惊人的数字。
对于开发商来说,年底面临工程款结算、银行还贷等各种压力,同时融资环境进一步恶化,使得销售资金回笼的重要性愈来愈凸显。如何在众多的楼盘竞争中,争取到有限的客户,变得非常迫切。
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