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10月下旬,上海市政府公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,并在10月31日公布了新版“普通住房”标准,相关细则自11月1日起开始实施。
近日来,不少准备买房或正在购房交易的市民向本报来信来电,纷纷询问楼市新政后具体操作有什么变化,大家最关心的是:现在买房,针对不同情况,到底怎么个优惠法?为此,记者专门联系了市房地局、市公积金管理中心相关负责人和易居中国的分析师,针对市民关心的问题并结合具体个案,给予权威解答。
普通住房的新标准是什么?
1、问:新政第一条规定:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,首次购房证明由市房地产交易中心出具。普通住房新标准是什么?和以往的标准比,差别在哪里?
答:经市政府同意,房屋、规土、财政、税务四部门联合发文,明确自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
2005年本市公布的普通住房标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;内环线以内每平方米建筑面积17500元以下;内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下;外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。
新的普通住房标准与原标准相比,一是单价标准调整为总价标准,总价上限没有变化,但购买中小户型,单价可以突破老标准的限制,市场普通住房房源明显增加。二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。普通住房标准调整后有利于支持居民住房消费,鼓励购买小户型住房,有利于交易双方合理定价,有利于节约集约利用土地。
【举例】王小姐于10月25日在本市首次购房并签订了《商品房买卖合同》,按照当时的价格由开发商代收了契税、印花税;现在查到该合同尚未在房管局备案。按照新政,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税。请问,如果她的房子11月1日后才在房管局办好备案手续,那么可否按照新政少收相关税费?
答:如果开发商还没有交契税和印花税,应该按新政策执行优惠税率。
怎样界定首套房和第二套房?
2、问:目前,本市首套房和第二套房的准确概念是什么?
答:目前,各部门对于何为“第二套”、何为“改善型”尚无明确认定标准。
而对于“首套”的定义,上海市房地产交易中心和银监会的认定标准有所不同。按银监会的标准,只要“没有未还清房贷”就可以按照首次购房,享受到房贷优惠;按上海市房地产交易中心的标准,“名下没有单独或与他人共同购买的住房,但与父母一起购买的,按照房改政策购买的、通过继承析产或拆迁安置获得的住房除外”,同时,“所购房屋必须为90平方米以下普通住房”。
两相比较,首套定义区别较大,实际执行过程中甚至可能出现,一套房屋不能享受契税优惠,却可以享受信贷优惠的情况。
【举例】李先生2002年用公积金贷款买了80平方米的普通住房,现在又准备商业贷款买第二套房子,请问,如果他将剩下的公积金贷款还清,这次商业贷款的利率是按照首套房还是第二套房算?
答:李先生的新购房屋在金融系统可以认定为首套,但是,是否能享受到信贷优惠,需视所购买的房屋是否符合普通住房标准。
此外,该新购房屋在交易中心将被认定为第二套,不能享受到契税优惠。
3、问:什么样的情况可以开具首次购房证明?
答:自2008年11月1日起上海市区各房地产交易中心受理首次购房查阅申请。符合下列条件的,可申请首次购房(查阅)证明:1、年满18周岁的个人;2、购买90平方米及以下普通住房;3、购房人现名下没有单独或与他人共同购买的住房,但与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承析产或拆迁安置获得的住房除外。
【举例】外地来上海工作的金小姐,2007年在本市购买了一处符合当时条件的普通住房,不过房产证上写的是金小姐和她母亲两个人的名字,但母亲户口在外地,那么,如果金小姐想再买一套90平方米以下的普通住房,可以开具首次购房证明吗?
答:可以按规定开具首次购房证明。
什么是改善型普通自住房?
4、问:新政第四条规定:对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。第五条规定:下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。请问,什么是改善型普通自住房?
答:目前,央行、银监会和商业银行都未对“改善型”进行定义。
【举例1】刘小姐听说,只要目前拥有的第一套住房人均住房面积不超过32平方米,且没有贷款,再买第二套房时,就可以算作改善型普通自住房。这个说法准确吗?
答:不准确。到目前为止,没有任何一个部门和机构作出过“改善型”的认定。
【举例2】很多读者询问,对于已经申请,或正在还款的借款人,且是属于首次购买普通自住房和改善型普通自住房,利率可否变更为基准利率的0.7倍?
答:目前,商业银行中,仅农行和交行出台了房贷细则。其中,交行并无此类优惠规定。
而农行规定,对原来贷款30万元(含)以上、原执行利率0.85倍的贷款,自明年1月1日起统一下调为0.7倍。也就是说,原本符合优惠标准的贷款,才可以继续享受新的优惠。所以按规定,目前只有农行的借款人可以变更利率优惠。
【举例3】小李想把原先的房子卖掉,再买一套大一些的新房,听说买卖同时进行,可以免契税。有这个说法吗?
答:不正确。契税不可免,需根据新买入的房屋情况,按标准缴纳契税。
怎样用好公积金贷款?
5、问:新政第八条规定:对第一次购买自住普通住房的家庭,在符合贷款条件的情况下,每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元,每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为80万元。请问,怎样才能贷足80万元公积金贷款?
答:可享受贷款总额80万元新政策应同时符合如下条件:
(1)第一次购买自住住房;
(2)每户家庭有两个人及以上参与贷款的共同借款人(注:“共同借款人”是指借款人的同户成员,并与借款人属同一户籍且同住时间在一年以上(含一年)的直系血亲);
(3)每户家庭有两个人及以上均有补充住房公积金的;
(4)符合其他住房公积金缴存、贷款条件(如连续缴存6个月以上、余额倍率、还款能力等)。
【举例1】单身的华先生第一次购买自住住房,既有公积金也有补充公积金。请问,他个人的公积金最高贷款额度有多少?
答:个人第一次购买自住住房,基本公积金可贷款额度不超过30万元,有补充住房公积金的,补充公积金可贷款额度不超过10万元,总计不超过40万元。
【举例2】王先生夫妇第二次购买自住住房,目前贷款已经还清,如果这一次他们要用公积金贷款购房,请问,他们家的公积金可贷款额度最高有多少?
答:若不属于第一次购买自住住房,每户家庭住房公积金最高贷款限额为20万元,若有补充住房公积金的,补充公积金可贷款额度不超过10万元,总的贷款额度不超过30万元。
【举例3】新婚的汤先生夫妇准备买新房,夫妇二人都有公积金和补充公积金,但目前夫妇二人均是单位集体户口,请问,他们的公积金贷款额度能有多少?
答:如果他们是首次购房,双方都有补充公积金,是一户家庭,双方公积金账户缴存余额都有7500元,补充公积金账户缴存余额都有5000元,缴存连续满6个月,他们的公积金贷款额度可以达到80万元。
6、问:此次提高公积金贷款限额政策中,认定的首次购房(即第一套房)和普通住房如何界定?
答:此次提高贷款限额政策中认定的“首次购房(即第一套房)”应符合以下条件之一:1、本市正常缴纳住房公积金的职工家庭(包括夫妻双方),从未在市场上购买过自住住房,也没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款;2、由市房地产交易中心出具的首次购房证明;3、“普通住房”的界定,以市房屋、规土、财政、税务四部门已公布的标准为准。
7、问:公积金贷款新政策何时正式实施?以哪个环节认定新政策执行时间?
答:住房公积金个人贷款利率调整自2008年10月27日起执行;住房公积金贷款提高限额、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起实施。
住房公积金个人贷款利率调整政策是2008年10月27日(含10月27日)以后发放的贷款,以贷款发放的时点作为认定新政策执行时间;2008年10月27日前发放的未到期贷款,从2009年1月1日起执行新的住房公积金个人贷款利率。
【举例】刘小姐已签好了公积金贷款合同,但还未交易和放款,请问,她能否重新修改贷款额度?
答:除住房公积金个人贷款已发放的,借款人若符合享受住房公积金贷款新政策的条件,可与贷款银行、担保公司协商办理住房公积金贷款重新受理事宜。
住房公积金贷款提高限额、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起,根据借款申请人的住房公积金个人贷款受理查询结果为准。
8、问:住房公积金贷款利率如何调整?利息如何计算?
答:2008年10月27日后,住房公积金个人贷款年限1—5年期(含5年)由原来的4.32%调整为4.05%,贷款年限6—30年期由原来的4.86%调整为4.59%。利息的计算主要有两种方式:等额本息法和等额本金法,具体的利息计算,借款人可以登录上海住房公积金网www.shgjj.com查询,或拨打上海住房公积金网客服电话62441200咨询。(周楠 宋鹏霞)
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