![](/fileftp/2007/12/2007-12-13/U31P4T47D7993F967DT20071213101145.gif)
●11月15日,全市当天467套的成交数被视为楼市“暖冬”的标志。上月底新政出台以来,楼市成交提速明显。
●成交放大,一方面与宏观调控转型、信心初步恢复有关,另一方面各大银行信贷细则的落实,也促使市场在近期集中放量。
●不容忽视的是,开发商近期加快了降价步伐,中小户型中低价位尤其吃香。
●如果说当前回暖仅为“技术型”,那么判断市场是否根本好转还需“持续性”。
话题缘起:
回暖了!回暖了?
一天成交467套,有如一颗“惊雷”在平淡的深圳楼市上掀起了波澜。确切来说,这更像是一声“春雷”,这不仅仅是今年内成交最高点,同时也创下有据可查的三年内成交的新高。事实上,从11月1日到15日的短短半个月内,深圳全市的成交总量与上个月持平,一手房共成交2977套,日均成交量198套,其中有4天的成交套数超过200套。暖流暗涌,暖意不绝。
回暖,一个看似简单的关键词让深圳楼市“魂牵梦绕”一整年。自从去年“9.27”至今,“何时回暖”、“如何回暖”等等这样的问题,一直困扰着楼市。如果按照成交量来判断的话,半个月来成交量明显增加,楼市回暖证据确凿;然而按照楼市调整周期普遍为2~3年的规律,结合外部经济环境对房地产影响尚未结束,此番“回暖”显得中气不足。
楼市回暖,试问暖意几分?
市场特写
深入解读
寒冬当前谁家暖意最浓?
“对比之前几期的产品确实便宜了不少!苯鸬孛仿ふ蛩钠诖靶蘧8600元/平方米,起价低至6700元/平方米,让受访的这位年轻置业者慷慨解囊。在采访众多近期置业者时发现,价格依然是最为敏感的因素。
事实上,近来热销的航空新城1号、南光城市花园、金地梅陇镇等,多为中小户型,置业目标瞄准首次置业的年轻人,而且均价和总价都在一个相对较低的位置。航空新城1号5300元/平方米的均价、4980元/平方米的起价和最低10万元一套的总价,都是宝安楼盘售价新低;南光城市花园一房带装修的均价为10500元/平方米左右,两房、三房的均价也没有超过14000元/平方米。
最新的中国城市房地产指数系统研究中指出,“随着各大银行的房贷细则陆续出台,另外像南光城市花园和航空新城1号等小户型住宅的入市,激发了首次置业者采取购房行动,使得本周成交量能持续上周的涨势!毙』认,低价好卖,不难嗅出上月底的新政对市场的催化味道。
“首次置业同样属于刚性需求,而且近来政策风向也对这一群体有利!币晃幌钅坑嗽备嫠呒钦,近半个月来,意向客户明显增加,而且首次置业比例不少,因此针对年轻消费者进行了不少的营销活动,“目前看来这些营销手段效果还不错!
小户走俏,并不意味着大户滞销。根据国土局公布的销售信息,以中大户型为主的塘朗雅苑目前成交率超过了一半,一方面是7388元/平方米的起价和8800元/平方米的均价相对具有吸引力,另外“二房可变四房,三房可变五房”的大手笔赠送也“功不可没”。正如某新盘“送露台不如送主卧”的宣传语一般,近期赠送面积做法越来越流行,从赠送露台、凸窗、入户花园,到现在赠送的面积直接可以做成房间。
如果说小户型“热衷”价格战,那么中大户型赠送面积无疑是“杀手锏”!岸际窃谔岣咝约郾,吸引置业者!庇蟹治鋈耸恳挥锏榔。
深入解读
政策吹暖风信心始恢复
利率降了,首期低了,首次置业更有利了。简单来说,这波楼市暖流与上月底新政息息相关。事实也证明,近期适合首次置业的小户型最为好卖,然而更长远来看,宏观调控政策的转型无疑在刺激房地产市场的消费信心。
“两市宏观调控政策明显转型!庇幸的谌耸恐赋,之前股市和楼市多是以紧缩控制、防止投资泡沫为主,而以上月底新政为标志,4万亿元救市资金为落实,相信接下来对于“两市”的调整将更侧重于鼓励和盘活。政策风向的陡然变化,市场很快就有了回应,深圳、上海等一线城市的楼市成交相继放大,沪深股市也重现久违的“小阳春”,事实上这都与政策暖风劲吹、信心开始恢复有关。
雅颂传播董事长秦刚告诉记者,中央政策的变化很容易被消费者以这种方式解读:整体经济将有好转,“两市”将得到恢复,加上开发商不失时机地加大降价促销力度,那么一个相对的楼市心理“底部”得以逐渐呈现。不可否认的是,一年多来深圳楼市的集体低迷,也抑制了大量的刚性需求,因此当政策风向转变,重拾信心为首任时,这些刚性需求自然涌向释放渠道。
观点论道
技术型回暖PK持续型放量
“通常调整期都是2~3年”,有观点对目前的“回暖”表示出担忧,有业内人士称,按照经济调整周期来看,市场还不值得完全乐观,外部经济环境对中国房地产的冲击尚未结束,而且股市的疲软也仍在拖楼市的“后退”,消费力始终受影响。
对于近期回暖,英联国际董事长郭建波如是看待:经过一年多的回调,价格颇具吸引力;新政细则于本月落实,银行信贷新规近期出台,导致上个月成交延缓至今;年底促销力度加大;而近期成交放大也是相对之前的低迷状态而言,起点较低!俺中3个月到半年的放量,才能称之为‘回暖’”郭建波强调,目前的暖意仅仅是“表面”,尚未深入“肌理”
“这是一次技术型的回暖,还无法过于乐观!钡夭芯咳税肭笕衔,市场真正回暖还需经受更漫长的考验。
解码暖冬“杀手锏”
招数一:裸降
降价自然热销,这一“真理”依然适用当前楼市。近期不少在售楼盘打出了比以往更优惠的价格,着实让消费者眼前一亮。
案例:本月底入伙的皇御苑打出了“南向两房90万起,最后两天团购优惠”的广告;12月入伙的天居水木澜山原均价为16500元/平方米,近期推出特价两房,折后均价12800元/平方米。中城天邑也推出17000元/平方米的特价房;从三级市场获知,星河丹堤部分剩余高层均价低至12000元~13000/平方米。
招数二:送房
“送露台不如送主卧”绝非宣传噱头。从赠送露台、凸窗、入户花园,到现在赠送面积直接可以做成房间,“二房可变四房,三房可变五房”的大手笔赠送不断刺激着消费者的眼球和钱包。
案例:南山某新盘均价1.2万元/平方米,主力户型是63平方米。这个63平方米的一房在赠送面积加以改造之后可以变成三房,开盘之后销售七成,置业者最后拿到的单价不到1万元/平方米。
招数三:新政牌
既然新政对首次置业开亮灯,那么卖楼也以年轻人做主角。
案例:作为新政后深圳首个入市的小户型楼盘,书香门第上河坊首批推出200套特惠单位,获得六成的成交率。根据开发商方面的统计,年轻的80后群体占了其中的大部分。(卢青)
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