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之前散兵游勇式的“温州炒房团”,如今已在一片弱市中沉寂,继而代之的是“资本+机构+专业”新型投资方式。温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露,在一些开发商资金陷入极度;,由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本,正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。
开发商超低折扣价融资
一位不愿具名的温州资深房产人士说,今年下半年以来,一些开发商资金更紧张,他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州寻求民间资金支持。其中一些开发商资金链已濒临崩溃,只能和温州民间放贷人联系,希望在短期内获几千万元甚至上亿元资金补充。此时,资金实力较雄厚,或有投融资平台的温州放贷人,在房产中介机构协助下,开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”前提下,放贷人以月息4%至6%放给开发商,抵押物自然为开发项目。
以一个开盘价为10000元/平方米、总价2亿元开发楼盘为例,为拿到1亿元半年期贷款,已失去“议价能力”的开发商只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。
在名义上,该楼盘以10000元/平方米价格卖给放贷人。于是,放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证,并与之签订一个形式上的“代购协议”,给予亲朋一定数额红包,顺利通过有关部门登记销售。而实际上,开发商则以5000元/平方米的价格“抵押”该项目。在6个月期限内,开发商如期付息,放贷人坐收每月5%月息回报;一旦不能如期付息,放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。即使到期时,房价跌至8000元/平方米,放贷人仍有3000元/平方米市场差价。
大中城市楼盘5~7折
王珍楠说,在房产投资低迷情况下,半年30%放贷回报非?晒,放贷人希望开发商到期履约回购。但关键是拿了高利贷的开发商,无疑等同于吸食毒品,资金链往往都会崩盘,放贷人就成了房屋买主。即便如此,回报率也非?晒,房价加上利息仍低于市场价8000元/平方米。房价居高不下是房子难卖的主要原因,一旦低于市场价很多,还是有很多人来抢购,所以放贷人不怕房卖不出去。
上述资深人士透露,今年他已参与“抄底”上海等地几个楼盘,徐州、太原等地几个楼盘正在洽谈,“其中高出的法定利息部分,已作价到放贷额里,一切都符合法律规定,交易还是比较安全。除非楼市崩盘,但这几乎不可能!
这位资深人士透露,一些温州放贷人已在各地寻找这种投资机会!霸ぜ泼髂,开发商资金仍将趋紧,届时温州资本将会全力杀入。
“确有其事!敝泄准宜饺饲魅、温州方兴担保有限公司董事长方培林证实,一些担保、投资公司正在“抄底”房价,但至于有多少公司、多少资金参与、已操作多少项目,“这是一个难以统计的数据”。
该资深人士说,他今年参与上;破智陈ヅ痰牟僮,开盘价在18000元/平方米左右,折扣价后只有9000元/平方米!罢飧龇糯嗽3天之内,就筹集到1亿元,解决开发商资金;。如果开发商自己售房,即使推出影响最差的低折扣,也不一定达成迅速回笼资金要求!
“议价能力非常强!痹诟米噬钊耸靠蠢,具体折扣视项目而定,一般来说,北京、上海等大中型城市的项目为5~7折;一些地级市项目则只有4折以下。
在该人士看来,北京、深圳、济南等地出现的“万人购房团”实力参差不齐,实质只是一群“纸老虎”。而由“资本+机构+专业”组成的温州投资团队才是“真老虎”,“他们团结、资金实力强、操作灵活!
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