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去年的北京楼市,可以说是热得发烫。那时候,动辄几百万的房子,购房人就像抢白菜一样疯狂。有开发商很得意地指着桌上的礼品说“瞧,这是买房人送的!薄奥蚍孔右屠瘛背闪巳ツ曷ナ幸恢止窒窒?墒,所谓的好景不长,今年以来,房子销售持续下降,楼市一下子就步入了严冬。楼市的好时光一去不复返。不断上升的商品房存量,让楼市处于供大于求的阶段中。
住宅存量超过14万套
记者自北京市房地产交易管理网上的数据得知,目前,北京市的可售商品房存量已经超过了14万套,供大于求的趋势可见一斑。
数据显示,截至11月23日,可售住宅期房套数达到了113714套,现房住宅可售套数为35509套,也就是说,可售住宅总量达到了14.9万多套。而2008年1月1日,住宅期房可售套数是69685套。现房住宅为22067套,1月份总共存量住宅为81752套。由此可以看出,1月至今,可售住宅套数增加了67471套。
由目前来看,总共可售的住宅存量将近15万套,这样的存量,消化起来可不是容易事。中原地产华北区董事总经理李文杰表示,这个数字相当高,期房与现房二者相加,有将近15万套可售住宅的总量,而去年全年北京市不过售出了12万套住宅。
从年初到现在,住宅增加了4万多套,这在去年可是新鲜事。去年最好卖的就是住宅,以致于不少项目都把商业或者办公立项的地盖成了住宅来卖,而且销售空前得好,价格也就涨得空前得高。于是,今年开发商就要为此前的疯狂买单了。接下来的就是一年的销售下降。
市场人士预测,今年的态势比去年更为严峻,1-10月,总共售出住宅不足8万套,估计全年住宅消化量不会超过10万套。假设目前不再有新的增量,现有的住房存量可能需要两年才能消化殆尽。
市场交易量大幅下滑
2008年,京城楼市在“拐点论”中大行其道,在打折降价风暴肆虐的不利因素影响下,逐步进入了萧条期,交易量持续走低。据亚豪机构统计数据显示,今年1-10月,京城共成交商品住宅72217套,成交面积827.7万平方米,其中,期房商品住宅共成交60227套,成交面积647.9万平方米,现房商品住宅成交了11990套,成交面积179.8万平方米,同比去年同期,期房商品住宅成交套数下降了41.1%,成交面积下降了49.6%,现房商品住宅成交套数下降了42.8%,成交面积下降了52.1%。
1-10月成交量不仅与去年同期相比出现显著下跌之势,即便从今年每个月的成交量来看,也是跌宕起伏。今年1-10月京城期房商品住宅单月最高成交面积为88.7万平方米,现房商品住宅单月最高成交面积为30.3万平方米,而期房商品住宅单月最低成交量仅为26万平方米,现房商品住宅单月最低成交面积仅为7.8万平方米,与单月最高成交面积相比分别下降了70.7%和74.3%,波峰与波谷反差巨大。
对于今年2月及8月出现的明显的成交低谷期以及波峰波谷交易面积的巨大反差,是由于今年2月份正值春节、元宵等传统的节假日。每年的这个时候都是交易的淡季,今年由于京城楼市受多种因素影响步入了低迷期,因而更加冷清。而今年8月份正值奥运会召开之际,京城消费者的注意力被奥运赛事所转移,加之市政府的管制措施,抑制了相当一部分的消费需求,因此出现了交易量大幅下滑的态势。
楼市频现供大于求
由于今年京城楼市成交量同比降幅巨大,这就使得楼市频现供大于求的现象。业内人士表示,京城楼市已经从卖方市场转入了买方市场。
据亚豪机构统计数据显示,今年1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象。其中,6月份的供需差最大,达到了31.5万平方米。
亚豪机构副总王英男表示,今年1-10月中有5个月出现了供大于求的现象,一方面是由于去年政府对房地产市场调控力度颇大,尤其是二套房贷政策及银根紧缩政策,一头一尾卡住了开发商的资金来源,加上全球金融市场动荡,开发商资本市场融资难度巨大。这些不利的因素使开发商资金链高度紧张,许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售,以期快速回笼资金渡过难关,这使得供应量大幅增加。另一方面,由于政府调控、万科等大型房地产企业的大幅降价而蔓延至全国,消费者对未来楼市的预期发生了转变,观望等待成了楼市的主流,这导致交易量大幅萎缩,造成供大于求的现象发生。(赵丽萍)
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