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往年的年底是楼市传统销售淡季,而今年年底楼市表现却十分“反!保阂恍┬路康摹疤丶鄯俊、“抵债房”成为了市场的热销楼盘;二手房成交活跃超过新房;同时在各方对楼市进入“严冬”的预期中,“冬眠”的楼盘也不断浮出,买卖双方的博弈以及市场的整合与竞争也比以往显得更加复杂。
“特价房”“抵债房”增多
近期,本市的多家房企以特价房刮起了楼盘“低开”潮。例如,红旗南路与宾水西道交口的新楼盘推出了每平方米8000元以下的特价,西康路出现了数十套单价在9000元左右的“惊爆价”公寓房。在大规模促销潮中,本市的许多开卖很久的楼盘也不再以赠送精装修、物业费、车位等“羞答答”的降价做法为主,而是采取房价直降的做法,甚至通过中介机构一次性推出数十套价格在8折左右的“施工抵债房”。
但与此形成鲜明对比的是,市场上还出现了一批“冬眠房”。在河西区黄金地段的一楼盘现场,记者看到施工地面竟然被水泥封住,施工人员不见踪影,只有数面小旗子在寒风中摇曳。据看门的工作人员透露,开发商已给员工放长假了。一些房地产业内人士介绍,由于楼市交易萎缩,部分楼盘先自行“冷藏”,放缓建设进度,缩减员工工资成本,以及减少从银行的借贷,因此这样的“冬眠房”也是开发商应对楼市严冬的举措之一。
据业内人士透露,开发商年底的资金回笼压力主要来自土地出让金、工程款、材料费和银行到期贷款。许多开发商采取大幅降价让利的方式可加快资金回笼,但是也有部分开发商希望借助民间资本“过冬”,或者积极寻求项目转让,使得项目间的整合竞争比以往都显得更为复杂。
二手房交易活跃
来自本市国土房管部门统计资料显示,本市二手房成交量近期增长幅度明显超过商品房。在越来越多新盘大幅打折的情况下,一些相邻区域出现二手房交易价格高于新房价格的“倒挂”现象。对此,天津中原物业顾问有限公司总经理殷则环表示,市场预期心理使房价处于下行通道,特别是很多在售新房是期房,人们担心入住时价格会更低,加上对小区将来的物业管理也没有底,因此对新房的心理价位降得很低。而一些周边配套好的二手房是现房入住,加上物业维护较好,显示了一定的“抗跌性”,在买卖双方的博弈中,一些买房人反而对这样的房源提高了心理承受的价位。
据21世纪不动产天津区域总经理张武介绍,从近来二手房成交数据统计,套均金额是下降的,也就是说买房人实际支付的房款总额是下降的。在买卖双方心理更加成熟的背景下,本市二手房价格涨幅趋缓,一些区域不佳的二手房降价后仍难以出手。当前尽管二手房交易活跃,但是今年以来的累计成交金额与去年交易数字相比,还有百亿元的差距。本市的购房需求仍以刚性需求为主,炒房者比例很少,不少卖房人已经调整了心理,二手房价格整体走低是大势所趋。
房价何时能见底?
中国社会科学院近日发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。本市一知名房地产网站刚刚推出的房价专题调查显示:有超过78%的被调查者认为明年天津房价走势将继续下跌,并表示“这是楼市深幅调整的必经之路”。近16% 的人则认为房价将有所回涨,主要原因是“在经济新政策刺激之下,刚性需求会抬升房价”。另有约6%的人表示“不好说”。
经济学家巴曙松近日在本市表示,加快保障性住房建设将会对现有房地产市场形成冲击。房地产业内人士也认为,中央和地方大量资金支持保障性安居工程建设既可启动内需,又给了督促开发商适应市场大形势、降价销售的信号。而针对一些开发商喊房价已经“降到底了”,业内人士透露说,只有少数去年高价拿地的企业目前逼近了成本价,而数年前以低价拿地的企业还没有降到底,“作秀”成分较大。在楼市调整期,当房价理性回归到人们的心理价位时,买房人有望出手,活跃的交易才能给市场巨大的信心。(记者 刘英潮)
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