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承接2007年的经济上升趋势,香港房地产市场于2008年上半年整体取得令人满意的增长。然而,随着全球金融市场于第三季趋于动荡,各类房地产市场均受到影响,在接近年底时仍就延续下滑趋势。尽管如此,仲量联行在最新发表的2008年度房地产市场回顾中指出,整体房地产市场可望于2010年下半年开始出现反弹。
随着全球金融市场暴跌,香港作为全球主要金融中心亦难以独善其身。过去两个月,香港金融市场进行了深度的整固,股票市场创近年低位,企业亦纷纷缩减人手以应付经济下滑。写字楼需求显著逆转,银行和金融业的需求尤其疲弱。
在写字楼方面,由于需求转弱、供应有限,核心区域写字楼出租率于2008年均出现了负增长,并出现了净退租;其中以中环成为退租率最高的写字楼市场之一,主要由于部分租户迁入非核心区域。另一方面,非核心区域内新落成的写字楼获得预租,使非核心区域全年的出租率保持相对强劲。整体空置率由2007年底的5.1%,升至2008年11月底的6.5%。
在住宅方面,金融市场暴跌,削弱了在过去两年累积下来的财富效应。需求因就业不稳及银行收紧信贷而放缓,2008年下半年一手及二手住宅市场的交易宗数大幅减少。2008年1月至11月,整体楼宇买卖数量跌至9.1万宗,较2007年同期下跌17%,其中70% 是在2008年上半年成交。事实上,2008年11月份录得创新低的3264宗交易,不仅较去年同期下跌79%,亦低于2003年2月份 非典期间的水平。
中小型住宅及豪宅的资本值于2008年上半年分别上升7.2%和12.7%。然而,这两个市场在进入2008年下半年后显著逆转,资本值分别下跌了21%及22%。2008第4季,中小型住宅平均资本值下跌17.1%,而豪宅资本值则跌幅更大,下跌18.9%。2008年前11个月,中小型住宅资本值下跌14.9%,而豪宅资本值则下跌12.1%。
豪宅物业的租赁需求持续下跌。来港的外籍雇员人数减少,加上公司削减房屋津贴,进一步降低对豪宅物业的租住需求,使得租金在2008年下半年下调18.8%,全年跌幅为10.3%。
随着全球经济;有2009年,预期物业市场在短至中期会持续反复波动。由于物业投资及租赁的需求预期会持续疲弱,各类物业的资本值和租金由现在至2010年将出现下调。然而,房地产目前仍被视为较其他金融工具相对安全的资产级别,将有助缓解收益溢价所承受的压力。低空置率及未来供应紧张,应能抵消部分负面影响。
内地在全力保经济增长,加上香港稳固的国际金融中心地位及强大的经济基础,预期香港整体房地产市场将于2010年下半年出现反弹。
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