目前在上海郊区出现很多以工业用地立项的所谓“总部办公区”。在这些办公区见不到整齐排列的厂房，却是成组团式的别墅物业。此间人美其名曰“别墅式总部办公”。

　　本报记者调查发现，这些项目以总部工业园区的名义出现，产品的外形做得和别墅类似，有联体也有独幢“别墅”，但是，从这类产品的产权证上来看，仍然属于工业性质。

　　　　三位合一的另类地产

　　据了解，上海宝山工业园区里的“台鼎”是最早的总部园区，其大卖成功后，效仿者遂比比皆是。如浦东新区南汇的中邦MOHO、松江的“大业领地”等，均以“别墅式总部办公”为名对外宣传。

　　上海北孚房地产机构副所长刘光东认为，现在能在上海独立拿地的大多是上市公司，从2007年的上海市土地交易公告中可以看出，目前住宅用地出让较少，中小开发商要么和其他公司合作项目，要么到外地去做项目，在这种情况下，一些开发商把目光转向先前比较冷门的工业地块上。

　　于是，在上海就出现了“以总部工业园区”名义出现的类别墅产品。据记者调查，这类产品结构分为三层，底楼是加工区，二楼是办公区，三楼是划分为生活区，这类产品把生活、办公、生产三位合一，把原本需要分开的几大类集中在一起，模糊概念，在规划上蒙混过关。

　　但是，根据国土资源部有关规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼等非生产性配套设施。

　　一位了解内情的人士表示，因为这些开发商没有整幢建造住宅和写字楼，只是分散开来，相关部门难以处理这些开发商。但是，如果细查，这些“总部基地”的生活和办公的面积肯定超过了7%的规定。

　　值得注意的是，这些开发商在宣传上不是以别墅或者写字楼的名义出现，而是以“总部基地”的名义出现，重点说明这个产品是生产之用，有关部门很难处理。

　　　　制度间隙造就暴利

　　2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(“31号文”)规定，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

　　但据知情人透露，目前在上海市场上流通的工业地块都是开发商在2006年之前拿到的，价格非常便宜，甚至有的是各工业园区为了吸引投商引资，免费赠送投资商的。

　　一位工业地产的开发商老总认为，长期以来，地方政府招商引资的驱动导致工业用地“零地价”甚至“负地价”。经过几轮土地调控，直接审批新增建设用地的难度加大，但工业用地审批则相对容易。

　　于是，这些项目以“总部基地”的名义出现，这类产品比传统的工业厂房价格要高。据上海招商网统计数据得出，目前上海工业地块的楼板价平均在800元/平方米，上海的一般工业厂房的价格在2500元/平方米，一般厂房的面积都在1万平方米左右。

　　这些以总部工业园区名义出现的这类产品，价格通常较高，分割的面积较小，如位于松江工业园区的“大业领地”价格为6000元/平方米；“总部一号”8000元/平方米，“名企公馆”5000元/平方米。这类项目一般都在800~1000平方米/套，像大业领地这类产品一般在400万/套左右，整个项目共有60万平方米，如清盘，其销售额在24亿元左右，由于开发成本较低，建筑结构简单，其利润远远高于开发住宅项目。

　　事实上，由于出售价格较高，开发商一哄而上，以“总部基地”名义出现的工业地产已经过剩。据仲量联行统计，上海在2008年约有92万平方米的同类地产项目供应，跨国公司区域总部的增长亦难以消化如此密集的供应。

　　分析人士指出，沪上工业地产将面临尴尬局面，部分工业地产开发商对产品定位并不准确，在土地批租价格相对低廉以及没有明确的客户群等因素制约下，纷纷跑短线，出售物业而非考虑长线持有，可能会造成产品积压。