昨日,中原地产发布详尽报告对深圳楼市2月份数据作出披露和解读。目前深圳新房存量已只有300万平方米左右,比高峰时期下降两成,但2月份的深圳楼市成交却呈现火爆局面,全月成交5275套。调查显示,上月新盘价格普涨约10%。而万科董事会主席王石在9日的2008年报发布会上称,珠三角楼市调整已基本触底。结合中原地产的2月份报告数据来看,难道深圳的楼市已进入回升期?但专家认为,宏观经济恶化预期会影响持续行情,开发商应慎涨价。

　　2月份全市只有9个楼盘加推新单位,新推住宅面积不过12.8万平方米,环比减少48%。今年以来全市新增供应低迷,一二月份总共推出住宅37.6万平方米,只有去年全年供应量的7%。供应低迷,成交则是十分活跃。2月本应是成交淡季,但全市楼市却是十分火爆,在新增供应只有12.8万平方米的情况下,全市成交住宅5275套、48.84万平方米,环比分别增加19%和25%,同比更是增加575%和570%。

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示,目前深圳市场的活跃程度丝毫不亚于2007年上半年。2007年1月至5月全市供应量与成交量的差值分别为3、-23、-38、-1、18万平方米,而今年2月份为-36,十分接近2007年最大的供求差值。

　　新盘销售理想,是上月深圳楼市一大亮点,甚至又重现开盘被疯狂抢购的项目,龙华的万科金域华府推出233套,开盘几乎售罄,龙华的溪山美地加推136套大户型,开盘也几乎售罄,2月开盘的另外一些项目也有近五成的销售率。

　　新盘少,进一步刺激了在售楼盘的成交,不少项目本月取得50套以上的销售成绩,一些楼盘月成交量甚至突破100套。根据市国土局公布的数据,上月全市成交前10名中有7个项目成交套数超过100套,扣除新推单位的影响,这几个项目上月的成交套数也都超过100套,而前月只有3个。而新增供应少,成交量持续高位,存量不断减少,据统计,目前深圳存量住宅只有300万平方米左右,比高峰期已经减少两成以上。由于成交持续火爆,目前降价的楼盘已经很少。春节前后一些楼盘推出特价单位,由于消化快,2月份基本都取消了促销活动。其他一些近期成交理想的楼盘,则是上调价格。新盘价格普遍上调,幅度较大,一些项目本月的价格比第一批单位上涨近一成。

　　万科金域华府上月新推的单位均价比上月第一批单位上涨了10%左右,比第二批单位也略有上涨；溪山美地本月新推单位均价近11000元/平方米,创楼盘价格新高,比去年11月份开盘均价上扬20%左右；鼎太风华7期本月加推的单位均价9500元/平方米,也比去年12月份开盘上涨近一成。以上三个项目价格的上涨,虽然有产品位置的因素,但与前期位置相近的单位比,价格仍是上涨的。平湖的御峰园价格上涨更是明显,加推单位位置相差不大,价格上涨近一成。

　　盘点

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　　为什么本月成交量明显回升?

　　众多利好政策刺激成交

　　张伟分析称,深圳延续去年11月份以来的火爆,在5次降息、两成首付、房贷利率七折优惠的政策出台后,经历过房价大幅调整的深圳楼市吸引了众多首次置业者入市。随着房贷政策的宽松,特别是去年12月、今年1月份人民币新增贷款额暴增,1月份达到1.62万亿的天量,出于对通货膨胀的担忧,不仅首次置业者加快入市的步伐,改善型购房的置业者也纷纷出手,2月份大户型的销售十分理想。同样,投资客入市的积极性也在增加,一些之前销售基本停止的口岸楼盘,以及一些价格较高的小户型楼盘,本月成交均明显回升。

　　2

　　楼盘涨价,成交均价为何跌?

　　大成交量低价位楼盘拉低均价

　　据统计,2月份全市住宅成交均价10988元/平方米,环比下跌1%,再创新低。

　　众多楼盘涨价,为何全市整体成交均价却在下跌?对此,张伟解释道,由于关外成交比重从上月的68%上升到本月的72%,且关内价位较低的楼盘成交量依然大,所以拉低了均价。

　　分区来看,均价下滑的只有盐田和龙岗区,前者别墅成交减少,后者龙岗镇、平湖等片区低价楼盘成交多。其他区价格都小幅上涨,幅度在2%—3%之间。罗湖上涨2%,上月价位较低的新盘成交少；福田上涨3%,豪宅成交持续活跃,其他楼盘本月很少推出特价单位；南山上涨2%,深圳湾一带一些楼盘价格调低,不过前海的成交均价上升；宝安上涨3%,区域很少楼盘促销,而多数楼盘成交的多是位置较好的大户型。

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　　涨价将成开发商流行做法?

　　还要看宏观经济走向

　　对于后市,不少业内人士颇为乐观,涨价成为目前流行的做法。但张伟分析认为,从3月份开始深圳将陆续有较多新盘推出,供应将回升,此外,深圳楼市火爆行情能否持续,还是要看宏观经济的走向。以美国为代表的外部经济没有起色甚至有恶化的趋势,国内经济乐观的数据也不多,股市也是重拾跌势。如果经济形势没有好转,楼市很难持久保持量价齐升的态势,因此市场各方参与者应保持理性。

　　价格方面,张伟表示,广东省政府最新出台15条稳定楼市政策,其中提到取消限外令,港澳台居民省内购房可享内地居民的待遇,并且允许开发商缓交土地出让金和土地增值税,这将对楼市成交有一定的刺激作用,加上3月份供应增加,预计成交量会维持在较高水平。不过,近期楼市成交活跃,加上此利好,可能会导致更多的开发商涨价,这将不利于成交,也对楼市长期发展产生负面作用。(记者卢先兵)