根据上海地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　土地增值税将会对二手房市场产生哪些影响呢？

　　中端市场不受影响

　　对于土地增值税的征收将增加二手房交易负担的说法，21世纪不动产表示还是应该在不同物业类型中来区别看待。

　　首先，国家相关税法有一系列减免措施。比如，在1995年财政部国家税务总局的《实施细则》中已对免税政策作出了详细规定：凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，才按规定计征土地增值税。

　　此外，个人转让普通住房的，仍按规定暂免征收土地增值税。根据沪地税流〔2005〕59号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件：(1)住宅小区建筑容积率1.0以上；(2)单套建筑面积140平方米以下；(3)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述条件的均为非普通住房。

　　因此，对于多属普通住宅的中端市场，土地增值税影响极为有限。

　　高端市场交易成本抬高

　　关于《通知》对于二手市场的影响，21世纪不动产分析认为，《通知》将会在一定程度上抑制高端二手房市场中的短期交易行为，对于以次新房为主的高端二手房市场，短期内交易将会受到影响。

　　目前，上海市场中的高端项目由于一系列调控政策，其投资回报已有所下降，这在租赁及买卖市场都有反应，比如高端物业的投资回报已基本回落至6%-8%。那么，从目前来看，增值税影响的恰恰是高端物业的交易成本，将会进一步挤压高端物业投资者的利润空间。当然，5年以上的高端物业也不受影响。

　　哪种付税方式合算

　　《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法，下面，让我们来看看，究竟哪种算法对高端消费者更划算。

　　李女士于2004年购买了东苑半岛花园一套150平方米左右的住宅，新房总价在120万元，到2006年李女士想要转让，按目前二手市场的价格，这套住宅总价升至165万元。

　　计算方法一：对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主，按转让二手房交易价格全额的0.5%征收率计征土地增值税。

　　土地增值税=165万元×0.5%=8250元计算方法二：

　　对于凡能够提供购房发票的住宅，按增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%计算土地增值税。

　　土地增值税=(交易价格-房产原值-各种交易税费总合-每年5%的房产购买原值)×30%

　　交易价格：165万元房产原值：120万元交易税费：3.6万元(新房契税：120万元×3%)，4.95万元(二手交易契税：165万元×3%)，9万元(营业税：165万元×5.5%)，4.9万元(个人所得税：约为交易价格的1-3%)

　　每年5%的房产购买原值：12万元(2年×5%×120万元)

　　土地增值税=(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×30%=3.1万元

　　通过上述计算，我们看到，在不违背国家相关规定的情况下，对消费者更为有利的情况是前者，即按转让二手房交易价格全额的0.5%计算土地增值税这一做法。