中大恒基的统计数据显示，往年租赁市场中，一次性签两年以上租期的房源约占15%，而7月份这批房源比重下降了近三成。专业人士预测，明年高档公寓市场将迎来租价高峰期，房主都想搭乘顺风车多收益一笔“奥运财”。眼下，北京奥运场馆周边高档公寓租赁市场出现“房客续签难”现象，很多房主都不愿意与房客续签下一年的合同。

　　来自于北京中原三级市场部研究中心的最新数据显示，北京中高档住宅的租金回报率从2006年10月的5.1%下降至2007年6月的4.32%，降幅最为明显的时段是今年的3月至5月。按照这样的市场行情，为了减少空置期、保证收益，房东都希望与房客签订长年合同。但现在房客和小公司追着房东一次性签两年的合同都没成功，原因就是房东想在奥运会期间将房屋短租，有的房东为短租提前做准备工作，目前签的租赁合同都不希望房客住到明年7月份。亚运村周边的七八家中介门店均对记者表示，目前与房东签一年以上租赁合同的房子比较难，有的客户现在就要预定明年7、8月以后的房子，但目前中介公司还没有开展这种租赁业务。

　　短租房主应预见奥运后空置风险

　　有观点认为，奥运会期间运动场馆周边公寓租金回报能增长50%。但北京中原三级市场部研究中心的专业人士分析，根据长期监测发现，北京以高级白领、外企高层、外籍人士等中高端群体为主商务氛围较浓区域、商住两用楼盘聚集的区域和外籍人士聚集区的中高档住宅租金水平能保持稳定增长，而其他租赁市场的租金回报率在一直下降，因此想乘“奥运”赚钱的房东，还要防范短租未成功和奥运会后的空置风险。

　　在获取房产出租收益时，租金高低可大体决定整体的房产年收益，故多数投资人认为租金越高越好。事实上，出租年收益的高低除受月租金的高低的影响外，空置时间的长短也很关键。据悉，北京各区域的租房空置期因地段等条件限制，出租空置期长短也略显不一。以亚运村区域为例，目前公寓平均出租的空置期为1至2个月。

　　以亚运村一套可商住两用的80平方米大的公寓为例，2008年1至6月份按市场价出租为12000元/月，年租金可达132000元(除一个月的空置期)；假设2008年6月份时，房东按短租价格出租给涉外记者，以月租金为18000元/月，租期为7、8两个月计算，可获取租金36000元。由此得出，该套公寓1至8月份的租金收入共计108000元，如果房子再次出租月租金仍保持在12000元，那么空置期必须控制在两个月内，才能剔除短租导致的年收益风险。而在奥运会过后，之前长期稳定的租客已在其他区域的空置公寓中找到住所，所以房东是否能找到稳定的房客成为最大的潜在风险。

　　千万家市场分析人士建议，靠出租获得收益的房主不要单被短期利益所惑，一定要将空置时间合理转化成有效收益进行综合计算，要以“平均月收益”衡量收益率，避免做赔时间、精力而又不赚钱的投资决策。(王丽娅)