“望京，157平方米＋40平方米露台，140万元，精装�！笨吹秸庋�的房源广告，不少消费者会认为，那露台是买房时赠送的。不过，被这则广告吸引并支付了定金的王女士发现，该房屋的实际情况与广告不符。业内人士提醒消费者，买房时要以房产证登记面积为准，不要被广告宣传所迷惑。对于露台、地下室等面积归属情况，一定要了解清楚再交定金、签合同。

　　是阳台还是露台

　　王女士是在去年11月上旬，从北京市某媒体上看到某房屋中介公司发布的上述二手房房源广告的，她颇为心动，联系了这家房屋中介公司。中介公司告诉她，这套房子是复式结构，位于顶层，面积是157平方米，还有一个40平方米的露台没有算在内，如果算上露台，房子的实际面积是197平方米�！巴�京周围的房价当时已经达到1.2万元／平方米了，因此觉得140万元的价格很值�！敝薪楣�司带着王女士看过房子以后，王女士对房子十分满意，当即交付了5万元定金。

　　但是，当王女士与房主及中介公司签订买卖合同时发现，该房屋房产证上标明的建筑面积为157平方米，户型图上显示，有一个半封闭式阳台(40平方米)。王女士咨询有关人士后得知，按照国家有关规定，半封闭式阳台是按照投影面积的一半计入房屋建筑面积的。也就是说，广告中所称的40平方米露台，其实就是这个半封闭式阳台，其面积的一半已被计入建筑面积。了解情况后，王女士要求中介公司退还定金或者降低房款。

　　中介公司的有关负责人告诉王女士，该公司发布的二手房房源广告属要约邀请，只是希望购房人前来订立要约的意思表示，并非合同要约。有关二手房的面积，要以房产证上的面积为准，不能只看房源广告的内容。王女士已经看过房子且缴纳了定金，若现在不想要房子，定金不能退。

　　是要约还是要约邀请

　　1月21日，北京市忆通律师事务所律师秦兵接受记者采访时说，对于房地产广告的纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上述纠纷中，王女士是看到房源广告上的房价很有诱惑力，才打算购买这套房子的，房源广告对王女士的购买行为产生决定性影响，因此应该算是要约。房屋中介公司违约，应该承担违约责任。

　　另外，根据《广告法》的规定，房屋中介宣传赠送露台，但是实际上并不是赠送，这已涉嫌构成欺骗和误导消费者的虚假宣传，应承担相应的法律责任。这种情况下，中介公司要么撤销合同退还定金，要么降低房价销售。

　　露台面积由整栋楼业主分摊

　　据记者了解，不管是新房还是二手房，开发商或房屋中介公司宣传购房送露台、阳台、地下室等的情况并不少见，常因这些部位面积的归属问题引发纠纷。

　　据秦兵介绍，按照1982年原国家经济委员会制定的《建筑面积计算规则》的规定，露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面，如果发生火灾等危险时，露台是供整楼的人逃生用的，其面积由整栋楼的业主分摊，并不计算在某个业主所购房屋的建筑面积之内。封闭式阳台按投影面积的全部计入建筑面积，非封闭式阳台、挑阳台则按照投影面积的一半计入建筑面积。地下室、半地下室面积应该视情况而定，如果属于某个业主所有，应该计算在建筑面积之内，如果属于整栋楼的业主共用，其面积应该分摊。

　　秦兵提醒消费者，在对待房地产房源广告时，要注意广告与宣传资料里所包含的内容与该商品房的质量、面积等真实性是否一致，对于露台、地下室等面积归属情况，一定要了解清楚再缴定金、签合同。(记者 何春雷)