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地铁“三线两段”的开通,令上海的房产市场着实“火”了一把——距离远的如宝山顾村、浦东外高桥、松江大学城等新开通区域,近的如老西门、杨浦中原、徐汇田林等市内的老牌居住区,都在2007年的冬天,迫不及待地打出了“地铁房产”的旗号。
都说地铁通车,沿线房价必涨无疑。来自佑威、易居、中原等沪上房产研究机构的统计数据表明,6、8、9号线及1号线北北延伸、4号线修复段的开通,极为有力地刺激了沪上房产市场,宝山等地甚至还一度跃居新房开盘数最多、二手房成交最为活跃的地区。
可也有研究人士提醒,地铁开通的这支“强心针”,是在近来国家对房产市场实施连续性的宏观调控大背景下注入的,对于萎靡了整个四季度的上海楼市而言,“刺激”的效果如何,尚待进一步观察。而从近几周的成交报告来看,沪上房产市场尚找不到“回暖”的迹象,关于“地铁房”概念的炒作,大多也仅限于开发商促销的“砝码”而已。
地铁通车房价趋缓
家住浦东金桥证大家园的朱阿姨,对小区外的房产信息格外热衷。每逢上班下班,出门接送孙女,都会朝中介门店外的小黑板瞄上两眼?勺罱彀⒁谈芯,房价没以前涨得那么快了。
朱阿姨不是因为自己要买房,而是想了解房产市场,尤其是自己家房子最新的报价。
从刚刚买来的时候5000元/平方米出头一点,到如今稳定在14000元/平方米-15000元/平方米的水平,朱阿姨的这套100多平方米的房子升值速度,用“滚雪球”来形容,一点都不为过。临近的一些老式公房住宅,也都搭乘地铁建设的“顺风车”,在最近的几年间身价陡增。
“按理来说,6号线通了以后,房价应该会上去一点才是啊……”这两天,朱阿姨纳闷的就是这个问题。
6号线的巨峰路站,距离朱阿姨的小区仅数百米的距离。6号线还未开通前,朱阿姨天天都盼着这道纵贯浦东的“海上霞光”早一点开通。因为她心里盘算着,地铁就是房价继续上升的“砝码”。
可现如今,地铁所带来的热度没持续几天,朱阿姨反而倒抽了一口凉气——小区门外的房产中介,近来一间连着一间地倒闭。不光是从报刊上听来的大名鼎鼎的“中天置业”,就连刚开业不久的“创辉租售”也都关门了。
房产市场的不景气,令一些实力不济的中小型中介纷纷退市,这是朱阿姨从报刊上看来的最新分析?傻靥ǔ盗,房价反而不涨了,或者说涨得慢了,这是让朱阿姨最不理解的地方。
“地铁开通,真的让我们的房子更值钱了吗?”朱阿姨问道。
地铁概念早已“透支”
“这主要是因为通地铁这一消息的利好效应,已经在地铁还没有开通前就提前释放出来,所以真正地铁通到那里,房价涨势也变平缓了!庇幸的谌耸恳徽爰刂赋。
从地铁规划出来,到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段,规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅;而到了地铁真正开通,其房价的上涨反而趋缓,在上海就存在着这种情况。
大量事实证明,地铁对房产开发的影响是相当巨大的。
据市场分析人士介绍,一般情况下在同一区域内,靠近地铁站口的楼盘均价要高一两千左右。像1号线莲花路站附近的次新房,如果这个楼盘走路到地铁站口大约5到10分钟的话,价格在15000元/平方米到16000元/平方米,而如果不靠近地铁,均价可便宜至12000多元/平方米。
但他同时认为,那些觉得“地铁一到,房价就涨”的人多少有些一厢情愿,因为众多散户卖家,对地铁房产的期望值过于高了,在二手市场上“出手很重”,反而导致这样一个结果:挂牌价高高在上,成交量廖廖无几。
“比如1号线北延伸段的共富新村地区,当初方案出来的时候,周边的房价一般在三四千元/平方米左右,等到去年底这里正式开通地铁,挂牌价越来越离谱,每平方米5000元、6000元,其中有不少投资客,他们认为地铁一到,房价肯定要涨,大家都是互相看着别人的出价来挂牌,人家挂7000元/平方米,自己就非要挂个7200元/平方米!
“目前兴建的地铁线路,所经过的大部分区域,都已形成比较完备的交通体系,新的地铁线路更多的是起到补充、激活的作用!庇惺谐∪耸咳衔,与早期地铁1号线通到当时交通极为不便的闵行“腹部”地区不同,现如今“莘庄效应”已经难以被复制,换句话来说,这种靠一条轨道“激活”一大片区域住宅市场的情形在上海已很难重现。
-专家视点
地铁不足以支撑房价
至2010年世博会召开前,上海将形成总里程达400公里的轨道交通基本网络。届时,搭乘地铁出行的便捷不会再被无限放大。尽管它仍然会是房产销售的绝佳卖点,但不再必然有效;剐枰衅渌钊缪、商圈、购物等众多利多优势支撑,“地铁房”才能彰显其真正的价值,绝非许多开发商所宣称的“有百利而无一害”。
莘庄效应一去不复返
许多开发商在探索轨道交通的价值时,经;嵋缘靥纷疚独,以刻意渲染身价、拉抬房价。并非每一条线都能像1号线的终点站——莘庄那样,在短时间内聚集如此旺盛的人气。未来,上海将有13条轨道交通要陆续投入营运,2010年后,上海的轨道交通站点已达数百个之多,各站点幅射效应与光环将明显降低乃至锐减。
投资得摸清线路特点
那么应如何进行地铁房的投资呢?可以看到,每一条轨道交通线路均有其与众不同之处,譬如:1号线贯穿人民广场、淮海中路、徐家汇;2号线连通陆家嘴、人民广场、静安寺、中山公园等重要的商圈,属于就业、购物线;3号线则以居住功能为主;4号线更是唯一的环形线,几乎串连所有轨道交通,虽方便无比,可无论到哪儿,都得面临转乘;5、6号线则各自偏重在浦西与浦东郊区居民的输送与转乘;7号线因为有数个站点经停世博园区,因此有“世博专线”之称;八号线由于串联人民广场、西藏路、四川北路几条重要街区,可望开辟出一条崭新的“商业长廊”;九号线则因为连接徐家汇与松江佘山、松江大学城,而带有明显旅游、学业的色彩。
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