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对于买房人来说,偿还按揭贷款也大有学问。当下,除了固有的还款方式以外,市场上同时出现了“直客式贷款”、“固定利率气球贷”、“接力贷”、“循环贷”、“二套房贷”等等,名目繁多。
针对目前火热的“固定利率气球贷”以及“按周供”,算一算,其实还款也可以划算一些。
“固定利率气球贷”利率探究
受宏观经济调控影响,近年来人民币贷款利率进行了多次调整,预防经济过热,防范通胀风险的压力依然存在,利率仍然有上调空间。让第二套购房者在加息周期里锁定支付上限,“固定利率气球贷”在此背景下应运而生。
“固定利率气球贷”就是利率固定的一种气球贷产品!捌虼笔侵复罾⒂氩糠直窘鹪诖钇谙弈诜制诔セ,而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零,“气球贷”会有一定的期末剩余本金,因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。
据悉,“气球贷”的利率分两个档次,3年期8.316%,5年期8.514%。这两个利率即是按现行人行同期同档次利率上浮10%后的水平,因此不仅符合监管当局当前对于第二套房贷的最低政策底限,而且直接锁定了客户本轮加息周期可能导致的利率上升风险。
目前个人住房按揭贷款的期限最长可达30年,实际很少有人真正还款30年,由于收入的增加或者转卖房产等原因,大部分按揭贷款客户会在贷款期间提前还款,但是受当前社会福利制度的限制或者保守的收入预期等,客户需要较低的期供金额,短贷低供的“气球贷”刚好可以满足该部分客户的需求。
在原“气球贷”业务中,3年/5年期的气球贷只可采用浮动利率。而在新“气球贷”业务中,3年/5年期的“固定利率气球贷”则可采用固定利率。
普通按揭贷款PK“气球贷”
通过与普通按揭贷款与“固定利率气球贷”的比较,可以看到,首先固定利率,锁定了未来利率上升的风险,未来一段时间,市场利率走势仍然预期上升,选择固定利率就可以锁定风险。在持续加息的预期下,该方式将受到购房者的青睐。
其次,低利率节省利息支出!捌虼钡钠谙藿隙,选择3年或5年期气球贷,可以对应的较低贷款利率,比普通按揭贷款最多可降低两个利率档次。同时,低月供,降低还款压力。气球贷最长可按30年计算月供,每月还款压力自然减少。
第二套房贷更宜“气球贷”
在2007年房贷新政出台前,在商业银行贷款,大多数人享受的是八五折的优惠利率。以5年期以上贷款为例,目前实行优惠后的利率为6.66%,而按新政策“第二套房”贷款的利率为8.613%。根据实际情况,买“第二套房”的贷款利率不是增加10%,而是增加了近30%。以50万元贷款30年房贷来计算,“第二套房”每月偿还金额为3885元,比新政前的月供3212元,增加了673元。问题的关键在于利率仍有上调空间,“第二套房”的每月还款金额将水涨船高,这是显而易见的。
因此,作为第二套房贷客户,在本轮加息周期里,与浮动利率相比,用同样利率水平的固定利率锁定风险,对于买房客户是最明智的。上一个例子中如果客户采用“固定利率气球贷”,即选择一个较短的贷款期限(3年),但以较长的期限(30年)来计算月供,这样适用利率仅为8.316%,每月还款金额仅为3780元。较采用浮动利率的普通住房贷款而言,利率一次锁定,比当前执行利率已下降了0.3%。不仅利率低,月供也比普通住房贷款减少了105元。假设明后两年每年利率上升0.27%,那么三年累计可节省8919元的贷款利息,如果未来利率再次上升,省息效果就更加明显了。 (赵缜言 徐可奇 实习生 陈颖婕)
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