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经过9月15日和10月8日、10月30日连续三次降息,加上10月22日出台的房贷利率优惠政策,目前房贷利率已接近4年前水平。一个月时间内的两次降息,让开发商感觉到了财务压力的缓解,让购房人轻微减负。
降息趋势已经浮现
4年前,2004年10月29日,央行宣布即日起上调金融机构存贷款基准利率,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由5.31%提高到5.58%,当时贷款利率下限为基准利率的0.9倍,即最低贷款利率为5.02%。经过期间多次加息,到2008年9月15日央行宣布降息之前,5年期以上个人房贷基准利率已上升到7.83%。
2008年9月15日和2008年10月8日,央行连续两次宣布降低贷款利率,5年期以上个人房贷基准利率从7.83%降至7.47%。10月22日,央行公布,从10月27日起,商业性个人住房贷款利率下限将调整为贷款基准利率的0.7倍,实际最低贷款利率已降为7.47%×0.7=5.23%,这和2004年10月29日央行宣布首次加息后的5.02%比较接近。
10月29日傍晚央行宣布,于10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。贷款利率已经回落到4年前的水平。
北大一份最新研究报告显示,中国经济在今年四季度还将为经济增长“保九”而努力。为了应对放缓的经济增速,央行在年内至少还将降息两次。
企业财务负担有所缓解
在央行两次降息之后,多家研究机构先后发表观点均认为,持续降息将有利于房地产企业减轻财务负担,还款压力有所缓解。
中投证券研究所发布的报告称,根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算,连续两次降低贷款利率54个基点,将减少23.73亿元财务费用,提升净利润10.9%(根据2007年净利润217.7亿元计算)。该研究所还指出,若累计降息分别81个基点、108个基点、135个基点、162个基点,将分别减少财务费用35.59亿、47.46亿、59.32亿、71.19亿元,将提升房地产板块净利润16.35%、21.80%、27.25%和32.70%。
有一小型开发商对记者表示,央行的降息对他们企业是及时雨,该开发公司的规模比较小,银行的贷款根本拿不到,主要是通过一些地下渠道获得高息资金,借款的时候是在今年3月,当时地下渠道的利率太高了,现在央行下调利率后,整个市场的资金环境都放松了些,地下渠道的财务压力也有所缓解。
购房人房贷压力有所减轻
利率下调,立竿见影地对购房人的压力有所缓解。
在央行10月29日降息后,由贷款服务机构伟嘉安捷提供的数据显示,如以50万贷款额、20年还款期限为例计算,第二次降息后基准利率为7.47%,月供为4018.8元,总还款额为96.4512万元,总利息额为46.4512万元;同样是50万贷款,20年还款期限,第三次降息后,利率为7.2%,月供为3936.75元,总还款额为94.4819万元,总利息额为44.4819万元,相比而言,第三次降息后,购房人的月还款额下降了82.1元,总利息节省了19692.6元。
尽管购房成本有所下降,但记者从市场上了解的情况来看,购房人的行为并没有随着利率的调整而发生大的变化,选择观望的群体依然保持观望,从最近热销的几个项目来看,其特点主要还是价格和总价比较低。购房群体最敏感的依然是价格。(记者 肖宾)
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