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现在可以投资买房了吗?在38岁的投资客魏权的眼里,也许现在恰恰仍是抛售而不是出手的时候。听听他的“倒房”经历,也许会对一些急于买房的人有些帮助。
楼市实战:4年小赚300万
“4年‘小赚’了300万元!薄髯叛劬、外表斯文的魏权属于典型的“偷着乐型”的投资客。每次说起自己的投资故事,他得意中又不无遗憾:自己当时还是胆子太小了。
目前身份是北京一家出版公司经理的魏权,2000年刚刚来到北京发展没几年,就参与到了投资房产的大军之中。从2003年起,魏权看房买房的足迹就开始遍布京城的大小楼盘。
魏权最早的一笔投资,就是富力城!奥蛉爰鄹翊蟾攀敲科椒矫8000元,当时手里攥着钱,头脑就容易冲动,一下子贷款买了两套85平方米的高层两居室。当时感觉买了这房至少不会亏,至于赚多少,心里还真没数!
“两套首付、各种税费加起来一共三十几万。我做的都是30年首付,两套房每月还款6000块钱!蔽喝ǚ煽斓丶扑阕潘担骸澳惚鹦】凑30万,当时可一下撬起了价值将近140万元的房子,杠杆比例4倍左右……”
房子到手之后,魏权立马就开始考虑出租,用以冲抵每月的贷款。到2007年,两套房子最高时涨到每平方米2.3万元。
4年的持有,租金和房贷、物管等费用基本相抵,两套房最终除去各项税费,合计约330万元,魏权最终果断抛出,净赚10倍。
未来策略:降息周期末端出手
魏权说,现在不少二手房价已经回落到每平方米2万元以内。从去年10月的房产新政开始,抛盘量越来越多了!叭绻闵泶ζ渲,就知道抛售的人有多少了。但圈子里的人,如果地段比较好,租金也不错的,往往不会降价转手!
10月房贷新政出台,难道不是反转的信号吗?
“这次的房贷新政摆明了是给刚性需求的人准备的!蔽喝ㄋ,新政利好对投资客没有什么正面效应。
除房贷新政外,房价还降了不少,投资人可以进场了吗?
魏权的观点是,普通住宅能否投资,何时投资,核心都是租售比的问题。租售比说白了就是每月租金除以房价。
“北京这样的一线城市,租售比低于1∶240,都可以买入,无论自住还是投资。但目前绝大多数的房价租售比都高于1∶360,买房出租的投资收益率还不如存款!蔽喝ㄋ,这个时候买入,惟一能做的只能是期待市场在未来的上涨。
“当然,投资人是不会做这样的傻事的!蔽喝ㄋ,这也是他长期思考的一个问题:“真正能够推动市场上扬的动力是什么?应该不是什么刚性需求,而是投资性买盘。但目前还根本看不到回暖的迹象,绝大多数还都是自住性需求!
“最新的看法是,中国一线城市房价大约还有30%至40%下跌空间!蔽合壬蚣钦哒故玖艘环萜拦辣ǜ嫠,参照国外房地产周期的经验,当利率开始下降时,实际房价仍在继续下降。从利率高点算起,利率往往要下降11至24个季度实际房价才会重新上升。
“投资买房的黄金时间已经过去,为什么要在楼市的下降通道赶着进场呢?”魏权认为,买房自住的话,什么时候都是合适的。而投资,就必须找寻周期的低点。
“降息周期的末端可能就是投资住宅房产的好时机,所以,还是再等两三年看看吧!”这位投资客最后淡淡地说。(记者 丁文亚)
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