二手楼市场众生如何“过冬”?

　　投资者低价套现,中介公司主动出击,购房者货比三家

　　经历了2007年的楼市狂欢,进入2008年的观望。无论是中介公司、中介从业人员还是购房者都经历了一场心理大转变。在这个冬天,作为销售一方,他们有怎样的过冬术?而作为购房者,他们是趁低吸纳还是继续观望?记者将为你描绘金融�；�下二手楼市场里的众生百态。

　　●投资者：急于套现低价出售

　　由于受到金融海啸影响,全国经济形势不如去年火爆,有些投资物业的业主做生意周转不灵,也有些股民资金被牢牢套死,他们不得不拿物业作为周转的“救命稻草”。据新干新地产营业经理李中透露,今年的盘源中,毛坯房或在供新房盘源多了2—3成。如和富大厦、朝阳大厦、凤城世家等楼盘都有这样盘源。而价格方面也有下调,“今年1—11月二手楼均价大约下跌8%—15%。上半年价格基本保持平稳,到了9月份,成交价有较大幅度下降�！绷疾叩夭�总经理张国志说。

　　新干新地产最新一宗二手楼成交创下了成交速度之最。据介绍,康乐花园一套100平方米的房子,虽然有10年楼龄,但胜在豪华装修,业主开出22万的价钱,并且要求一次性付款。该盘源最后以18万元成交,从放盘到完成交易只用了1天时间,成交速度创下最快新纪录�！�22万是一个比较合理的市场价格,要不是业主急于周转,相信不会低价出售�！备霉�司工作人员说。

　　除了快速出售之外,也有业主低价贱卖。在凤城世家一个单位,业主去年以91万元买入,并花费20万元豪装一把�？山鹑谖；�让他生意遇挫,迫使他将豪宅以70万元的“出血价”成交。张国志表示,虽然在清远投资炒楼的人不多,但受全球金融海啸影响,部分业主急于放盘出售,这些盘源比同类物业市场成交价低10%左右。

　　●购房者：货比三家悠哉挑选

　　“不是说房价会下跌吗,那就等等吧�！闭馐羌钦咴诓煞霉悍空呤碧�到最多的一句话,在形势不明朗的市场,购房者都悠哉起来了。

　　小马在清远工作4年了,对于购房,他虽然没有迫切的打算,但也希望早点置业完婚。去年房价高企,小马连首付都付不起。万般期待之下,今年楼市似乎终于进入“拐点”,但金融�；�“说来就来”,计划“出手”的小马又犹豫了�！跋衷诜考鄄晃�,经济前景也不明朗,购房后不知能否保障日后的生活质量。与其每月计算开销,过着紧巴巴的生活,还不如先租房过渡�！毙÷硭�。

　　业内人士认为,现代年轻人不急于结婚,晚婚思想影响之下购房计划也不断推迟。加上目前不稳定的市场,部分年轻人高呼“把租房进行到底”。另外,不少市民买涨不买跌,购房者观望心理浓重,就算有刚性需求也会货比三家,悠哉挑选。

　　●中介公司：各出奇招“吸”客源

　　对于今年的经营情况,中介直言不讳,二手楼成交不如去年畅旺。一方面大环境形势不容乐观,另一方面由于一手楼价格下调导致一二手价格拉近,中高端二手房屋在没有太大价格优势的情况下,多数买家选择购置新房。天盛置业营业经理罗钱锋透露,高端二手楼盘在10月至11月出现滞销,铺均成交量仅为0.5宗,而在去年铺均成交量在1.3宗以上。

　　在冷市中,各中介为了求得一根“救命稻草”,无不使出浑身解数。现在清远街头出现了很多流动中介,他们远离原有的铺面,把各楼盘的相关信息带到人流集中的区域。从事中介工作2年的程小姐说:“以前都是坐在店里等顾客,现在大家都主动出击�！痹谇逶兜囊恍┓被�地段以及工薪阶层的集中住宅区,不仅立有楼盘的广告牌,还粘着很多中介的广告纸。它们通常以业主的名义,协商出租出售的信息,付上中介的联系方式,以此吸引更多的客源。

　　在维持二手楼营业的情况下,各大中介还加大代理一手楼的力度,寻求新的突破点。据张国志介绍,由于市民观望气氛浓厚,近两个月来良策地产加大了一手楼代理户外活动频率,代理的楼盘销售有了明显的提升。有业内人士认为,一二手联动会取得事倍功半的效果。中介公司代理销售一手房,不仅为开发商增加了房屋的销售渠道,同时也为中介公司自己拓展了经营业务,可以最大限度地吸引客源。

　　在吸引客源方面,除了一二手联动,联营是另一个有效的方法�！傲�营可以加强同行合作,信息共享。一方面既能提供丰富的盘源,又可以最大限度地吸引购房者,避免购买力流失�！庇捞┓坎�有限公司物业顾问谭国柱说。

　　●中介工作人员：积极心态是关键

　　春天会来的,但问题是在春天第一缕阳光洒下之前,如何保证自己不会倒下来。在整个行业遇冷的背景下,中介人员不得不开始正视自己窘迫的生存状态。有中介老手表示,渡过冷市,积极的心态是关键。

　　李亦文从2002年从事中介工作,到今年已经第7个年头了。这期间他到过合富辉煌、中原地产等知名中介公司工作。按照当时的环境,月入过万并不是难事。于是已经当上高层的他炒了老板鱿鱼,去年4月入股朋友开的中介公司。不巧的是,去年下半年楼市开始转入冷市,从10月份开始二手楼成交直线下降。朋友快刀砍乱麻,把刚投资100万元的中介公司结业,可谓损失惨重。

　　随后,李亦文回到了清远,仍然从事中介工作。他认为,房屋不是日用品可用可不用,它始终会有人买的,市场仍然存在。广州中介市场竞争大,要在逆境中取胜不容易。而在清远,由于中介服务发展时间不长,这样的环境下突围而出是比较容易的。目前清远部分中介或裁员,或倒闭,究其原因就是中介公司的管理以及中介人员的素质不过关。

　　“积极的心态是最重要的。业务员首先要对市场有信心,自己要有乐观的心态。如果自己都不看好楼市,就会直接影响到客户的信心和购房计划。因此,与其悲观等待,不如积极去寻找市场潜力�！痹诓煞弥�,李亦文多次强调,目前大家要用专业的知识以及积极的服务态度为客户分析当前的市场、形势,这样就比较容易撬动潜在的客户。

　　李亦文的中介公司现在依然是人来人往。该公司近几个月的业绩数据显示,二手楼成交比去年还略有上升。李亦文还准备明年年初增开一家分店。(余映仪)