![](/fileftp/2007/12/2007-12-13/U31P4T47D7993F967DT20071213101145.gif)
在2008年上海最后一次房展——第24届上海房交会上,一位看房者向工作人员提了一个的问题:“你能告诉我楼盘的地价是多少,你们的毛利率是多少吗?”
这个问题意料之中的被拒绝回答。但其中折射出的消费者心态,却令开发商颇为不安。当消费者越发理性,开始对房地产业的暴利刨根问底的时候,8年来各方齐力打造的高房价根基出现了松动迹象。事实上,在经济下滑和理性消费的双重影响下,上海楼市2007年供需两旺的局面已然消失:供应依然充足,但需求却快速缩水,这迫使上海楼市在2008年,不得不“瘸腿”走路。
逆转的供求
“供求矛盾加剧”,这个词在2007年频频出现,在2008年也常见到它的身影。只不过,同是一句话,二者含义却大不相同。
2007年上海楼市的热度令人窒息,反应在供求比上,中瑞市场研究的数据显示全年供求比为0.67:1(约为1:1.49),而在一些月份,供求比甚至达到1:2以上。彼时,供不应求的紧张情绪弥漫市场,刺激了不少消费者抢购。但到了2008年,供求比的数据出现大逆转,在三季度达到了1:0.7,在某些月份甚至达到1:0.3,供应远大于需求。此时,人们讨论的话题已经从“没房卖”转移到“难卖房”,观望情绪空前。
在逆转的供求关系背后,是上海楼市今年成交的极度低迷。2007年,上海商品住宅销售面积达到3279万平方米,不仅新盘热卖,就连存量房都从1000万平方米以上迅速消化至500万平方米左右;而2008年,据业内人士透露,商品房的成交面积约为2000万平方米,远远低于2007年,也跌破了业内人士心中2200万平方米的底线。此外,在供应正常增加的背景下,存量房在2008年迅速回升至843万平方米,预计明年将会再度突破千万平方米大关。
造成这种逆转的原因,业内观点颇有分歧,但在按房价收入比测算的“泡沫论”上,不少业内人士还是达成一致。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者,按照此前房价收入比测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿9月均价与去年12月相比,上海房价仍然上涨了13%。这意味着,在9月价格的基础上,上海房价需要回调20%左右,才会趋于比较合理。而在三季度,虽然上海房价已经开始下调,但从幅度来看,整体仍有10%的跌幅空间。
上海证券房地产分析师沈莉则表示,如果按3.3%的租金收益率计算,上海房价的泡沫大约为30%。如果按房价收入比来算,上海房价的泡沫大约为22%?悸堑降鼻吧虾7考垡研》芈,在人均可支配收入、租金没有大幅下降的前提下,测算得出的上海房价跌幅约在15%左右。
而某分析人士指出,上海供求比的大起大落,除了自身运行规律的影响外,投资客在其中也起到了非常重要的作用。在2007年,上海楼市充斥着投资客的身影,不仅出现了炒房团,而且还卷进了许多普通百姓!罢庵指芯鹾芟6124点的股市,熙熙攘攘,人来人往,但很多都是些怀揣梦想、想博一把的散户!闭馕环治鋈耸砍。
事实上,在2007年年尾,充斥着“淘金者”的上海楼市已经出现疲态,供求比的逆转也恰是在那时出现,导火索便是央行的房贷新政!靶抡磐肆送蹲士,市场很快就从热变冷,这恰恰说明2007年的行情其实是不正常的!备梅治鋈耸克。
而逆转的供求正在逼迫楼市降价。国家发改委和统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示,11月份,上海房价比去年同期出现了0.8%的下降,这也是该指数自2005年产生以来,上海首次出现同比价格下跌。虽然跌幅不大,但“首跌”的字眼却意味深长。
谁在犹豫?
缺了需求的上海楼市,犹如瘸了一条腿。但瘸腿前行的上海楼市心中却有一个大大的问号:需求都去哪儿了?
在第24届上海房交会上,记者注意到来自江苏的张先生。尽管衣服普通,其貌不扬,但其在金地集团的展台上爆出的言语还是令人一惊。张先生向工作人员宣称,自己手上有一批人要团购,希望得到一个合适的价格!澳愕目厶肫琢,我希望得到一个真实的价格!闭畔壬。
在工作人员用蔑视的眼光拒绝他后,张先生显得很激动:“你知道这个楼盘的拿地价是多少吗?你知道你们的利润率是多少吗?你们凭什么卖这么高的价格?如果你不能做主,请让你们经理来接待!钡钡玫秸馕还ぷ魅嗽薄拔揖褪歉涸鹑恕钡拇鸶春,张先生冷冷地离开了金地的展台。而随后记者从该工作人员的名片上留意到,原来其是中原地产的员工。
“这种中介除了忽悠,还能干吗。其实大家心里都有谱,拿个20%的利润就可以了,何必维持个高价让自己难堪。你别看今天他不降,到了明年,他该降还得降。你看看今天的房展,有多少人来?不靠我们,他们还能靠谁?”在另一个展台,张先生向记者表示。
张先生的话代表了很多投资客的心态。这意味着,仰赖投资客支撑高价的上海楼市,正在失去他们的“欢心”。而近期媒体热炒的温州炒房团重现上海,最终被证明不过是开发商的一厢情愿:投资客的确在关注上海,但却远未到重出江湖的时刻。对此,爱玩房产投资的赵先生颇为不屑地表示:“专业投资客都是聪明人,没有利益,谁会做嫁衣?”
而与张先生不同,在上海某著名地产集团供职的小钱面对开发商的“橄榄枝”犹豫不决。小钱所在的地产集团由于资金困难,银行又不肯房贷,于是准备重启“旧招”:由公司员工以零首付的方式买入公司房产,然后向银行提出按揭申请,由公司代为还贷,从而达到曲线贷款的目的。在小钱看来,不用付首付就能投资一套房产自然是“天上掉馅饼”的好事,但是其中蕴涵的风险也令他颇为踌躇!巴蛞痪孟禄骱,房价跌了,或者公司最后没法替我们还贷款,那我岂不是要承担巨额的负债?”小钱的犹豫,则代表了许多楼市“小散”的心声。
而如果剔除张先生和小钱等大小投资客,我们又会发现许多这样的“刚性需求”:有新近被裁员而中止购房计划的小秦,有为公司前景担忧而不再关注楼市的晓敏,有意改善居住条件却突然遭受减薪而度日如年的阿平……有实力的和没有实力的“刚需”们,正被经济下滑的趋势搅得心乱如麻,对经济;目只湃盟茄壑械穆ナ星熬啊耙黄龅。用某位基金经理的话来说,就是“肯定是涨不了了,那又何必去关心呢?只管等下跌就是了”。
“现在看来,高价格只不过是当前上海楼市成交低迷的原因之一,现在最困扰市场的,是经济下滑导致预期都在看空,这就类似于股市,大家预期都要跌,那市场就很难好起来!闭攵哉庑┫窒,杨红旭指出。而沈莉则表示,由于人们对未来收入的预期向下,上海楼市可能会呈现阴跌状态。
破局有待时日
面对当前上海楼市的困局,上海市政府出台了“十四条”救市新政,通过减免税费和提高公积金贷款额度等方式,意图重燃消费者对楼市的信心。政府的态度鼓舞了开发商的信心,也让很多业内人士看到了楼市未来回暖的希望。
杨红旭认为,上海楼市目前正处成交量大幅萎缩,实质性降价刚刚开始,预期将持续到明年第一季度。至于第四个阶段:价格止跌回暖,成交量快速上升,很难预测何时会到来,这跟宏观经济的变化有关;如果稍稍考虑到世博因素,则2010年的可能性较大。
而一些业内人士在接受采访时谨慎地表示,从目前中央和地方政府的态度来看,如果持续性出现刺激房地产政策,上海楼市有可能会在明年下半年回暖。在他们看来,上海楼市和其他城市的楼市不同,地方政府在土地供应上控制较好,而且无论是投资客还是自住客都有较大的潜力需求,只要政府能够提振消费者信心,上海楼市的反弹会“一触即发”。
这种对上海发展前景的信心也在部分开发商中表露无遗。某地产企业董事长日前在年会上称,上海明年的经济发展依然看好,而江浙等地受经济冲击而停产或关闭的民营企业中,不少都在将资金流入上海,这些资金将会成为上海楼市前进的动力!罢、银行、开发商、持有房产者和欲购房者,都不希望房价下跌,房价还会跌下去吗?”该董事长说。 (记者 李良)
![]() |
更多>> |
|
- [个唱]范范个唱 张韶涵助阵破不和传言
- [情感]男子街头菜刀劫持女友
- [电影]《非诚勿扰》片花
- [国际]乌克兰议员在国会比试拳脚
- [娱乐]庾澄庆说没与伊能静离婚
- [星光]小S台北性感代言
- [八卦]江语晨与周杰伦绯闻成焦点
- [科教]南极科考雪龙船遭遇强气旋