房地产专家赵卓文认为广州楼价下探趋势越发明显,恐怕要回落到6300元/平方米才能见底。而另一位专家黎文江则表示,综合影响楼市的各种因素,2009年楼价将在8500元—9500元/平方米之间波动,并从下半年起有望回暖。

　　政府送“红包”加速楼市见底

　　根据广州国土房管局的统计数据,2008年1—11月广州全市新建商品住宅成交均价9466元/平方米,同比2007年上升了10%。同期一手住宅成交面积504.46万平方米,销售面积同比下降了34%。从年度数据上看,广州楼价并没有下跌多少,而成交量的大幅萎缩则是市场的关键问题。

　　业内人士普遍认为,导致2008年楼市成交低迷的原因是购买力和信心都出了问题。对于房产投资者而言,购买力方面的问题并不大,问题恰恰在于对未来楼市走向的信心和预期。在当前严峻的外部形势下,就连开发商也对未来失去了方向感,普通投资者离场观望也在情理之中。

　　对于投资者最关注的“房价何时见底”问题,当前各方专家的分歧较大。房地产专家赵卓文认为广州楼价下探趋势越发明显,恐怕要回落到6300元/平方米才能见底。而另一位专家黎文江则表示,综合影响楼市的各种因素,2009年楼价将在8500元—9500元/平方米之间波动,并从下半年起有望回暖。

　　综合各方面意见,目前大致有三条“抄底”主线可供投资者参考。

　　第一条是降息幅度。合富辉煌首席分析师黎文江认为,从国内外历史数据看,贷款利率降幅在40%左右时房价都普遍出现回升。而央行自2008年9月起进入降息周期以来已经连续5次降息,降幅达26.25%,回到2002年贷款利率的历史最低点。如果再继续降息81个基点,下调幅度将达到37.5%。置业者的房贷负担大幅减轻,房价完全有回升的可能。

　　第二条是地价走势。近几年楼市的冷暖和土地价格的走势基本上成正比,2005-2008年的楼价上涨主要受到地价上涨的推波助澜,而2008年楼市境况不佳,土地市场更是出现大量流拍和底价成交的情况。著名土地拍卖师陈少湘表示,2009年广州土地出让价格有望在2008年的基础上继续下调两到三成。一旦开发商开始在土地市场上竞相“抄底”,楼价也往往会应声而起。

　　第三条是楼盘定价。地衡地产分析师指出,楼市回暖的快慢、幅度以及延续性有所不同,先行让利幅度大、房价低到成本的楼盘会令购房者率先受益。纵观2008年广州楼市成交量最大的楼盘,除限价房外,其他几大楼盘都是各区域的降价龙头,如碧桂园凤凰城、富力桃园、云山诗意等。而近期销售势头最旺的恒大山水城、南国奥园等更是直接打出“成本价”、“探底价”。对于投资者而言,一二手楼的降价如果能“一步到位”,自然是最直接的出手良机。(记者王昊)