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在房地产市场上沸沸扬扬的“第二套房贷”政策,就在年前又有了新细则,中国人民银行、银监会明确规定,各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策,对于已有房贷记录的购房者,即使还清贷款,再次购房时也按照第二套房贷的政策执行,这条新细则出台之后,是否能够抑制市场上的炒房行为?
在位于北京东三环附近的金地国际花园,记者见到了一位王先生,他告诉记者,自己从4年前就开始在北京投资房产,通过银行贷款,他手中最多的时候曾一度持有十几套房屋,通过不停的倒手,获利十分丰厚。
就在王先生准备将手中的资金投资更多房产的时候,央行和银监会下发了第二套房贷提高首付并提升利率的规定,紧接着,12月5日,房贷新政的补充细则出台,明确规定:以借款人家庭,包括借款人、配偶及未成年子女,为单位认定房贷次数;对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,即使将贷款还清,再次贷款购房仍然认定为第二套房。
购房成本的增加,让王先生这样的投资者望而止步,从银行继续贷款投资房产的话,首付款和月供势必会增加,而回报却十分有限。
投资者最关心的就是回报,房贷细则出台后,回报少获利难,让许多像王先生这样的投资客放弃了再次投入购房的想法,而王先生的投资同行们的日子也并不好过。
投入的增加让王先生考虑再三,原先将房屋转手买卖的方式已经很难获取利润,现在他只能把房子全部出租用来偿还月供。
央行和银监会不仅提高了第二套房贷的首付比例,也提高了贷款利率,再加上今年以来,央行已经连续六次加息,如果这样算下来,给贷款买房者带来新的利息负担,就不是一个小数目,像刚才王先生这种职业炒房人,更是被房贷新政戳到了痛处,那么,这项贷款新政策对整个房地产投资又会产生多大影响?
在房产投资者中,有多少是通过贷款买房的?北京中原地产三级市场部副总经理宫萍给出了这样一个答案:一般的情况下,80%到90%的人士都会选择利用贷款来做他的投资收益,来回报他的投资收益。
宫女士告诉记者,在进行房产投资之前,每个人都会算这样一笔帐:就是他的付出和每个月的月供再加上利率,比如他贷款这么多年,他每一年投资回报是多少,基本上如果达不到5到8这样的一个投资回报收益的话,那这个投资可能他就要放弃。
而二套房贷细则出台之后,意味着投资者不光要多支出首付,也要多支出利息。根据中原地产的统计数据显示,投资者的减少,也让他们少了不少生意。据宫萍介绍,从门店,中原门店的成交量监测来看是属于下降,大概下降不到10%这样一个数据。
不仅如此,在第二套房贷细则明确规定下,首次贷款的优惠政策对于一个需要贷款购房的家庭来说,只能享用一次,即使将贷款还清,再次贷款购房仍然会认定为第二套房,因此目前房地产市场的观望气氛十分浓厚。
中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,由于客户对于政策不了解,由于银行在实际对家庭认定每个银行也要出专门的政策,所以,在新的政策出来之前,客户的观望和银行的等待造成了目前市场交易量的下降。目前的从北京来看,整体的影响大概是在20%左右交易量下降,那在其他有些城市更明显,比如像深圳交易量下跌了大概超过70%!
房贷新政策抬高了购房贷款的门槛,尤其资金实力较弱的小投资者,难以承受由此带来的利息负担,很多都放弃了进一步购房的打算,随着房产交易迅速降温,那些中小型房产中介公司首先感受到了市场寒流,像一度拥有50多家门店的北京信一天房产中介公司,最近就传出了多家门店关门的消息。
在信一天位于双井桥的一家门店,记者看到,虽然门外依旧悬挂着“信一天”的招牌,可门店里却已经是人去楼空,记者随后致电信一天门店,得到了公司关门了的答复。
那为什么会出现这样的局面?中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,受不断收紧的房贷新政影响,小中介公司出现这样的情况十分普遍,由于小公司的交易量低,而且市场在发生变化的时候,客户通;嵊畔瓤悸茄〈蟮墓,造成成交受到影响,生存就面临问题。
买房的人少了,影响的不仅仅是房地产中介机构,开发商们更是直接地感受到了这种冲击,朝青板块是北京城内地段较好的地区,记者走访了几个楼盘的售楼处,虽然周末应该是看房人比较集中的时候,但售楼大厅内都十分冷清,有的甚至空无一人,开发商国美第一城总经理陈云峰先生告诉记者,前段时间的销售盛况已变成开发商们的美好回忆,同时,随之而来的是巨大的销售压力。
为了吸引购房者继续买房,开发商们也动足了脑筋,开发商打折是普遍的,每个楼盘几乎都在打折。购房者的减少也让开发商们不敢再贸然提高房价。
采访中,记者也了解到,此次受到冲击的主要是一些中低端楼盘,据中原地产统计,以北京为例,中低端楼盘的销售量大概下降了30%到40%,而对于高档楼盘来说,在它们身上显然感受不到这样的影响。
山水文园副总经理郑宏新是山水文园项目开发商,其项目目前每平米单价在3万元钱左右,户型面积在110平米到500平米之间,虽然这一楼盘的购买者也有很多是贷款购房,但由于这些购房者经济实力较强,比起中低价位的开发商们,郑先生并没有感觉到明显的销售压力。
房贷新政策,目标显然直指房产市场上的个人投资者,因为买第二套住房的,很多不是为了出租就是为了倒手赚差价,但是,在购买第二套住房的队伍里,也有不少是想住宽敞一点的老百姓,可他们的经济实力又比不上那些投资者,对这部分老百姓来说,第二套房贷政策出台会带来什么变化?记者也采访到了北京的两位购房者。
葛女士是南京人,两年前和丈夫来到北京,今年6月份,两人终于下定决心在东四环附近贷款买了一套期房,由于手头资金有限,住房使用面积大概只有60多平,两人计划着攒够了钱两三年内再换个大点的房子,但新出台的二套房贷细则一下子打乱了他们的计划,由于新细则规定以借款人家庭为单位认定是否为第二套房贷;对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,即使将贷款还清,再次贷款购房会仍然认定为第二套房,对于葛女士想接父母七口人共同生活的想法没了信心。
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