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城里人冒风险购置农村房产
狭窄的胡同,尘土飞扬,路两侧堆满了柴禾,狗的粪便到处都是,39岁的画家李玉兰抱着1岁的女儿打开锈迹斑斑的铁门。一处普通的农家小院展现在眼前——5间上房、6间厢房占据了小院的大部分空间,院里的小池塘里只有荷梗和残冰。
在距离北京城中心只有40公里的通州区宋庄镇辛店村,这处占地面积391.28平方米的小院,坐落在村子深处。如果不是因为一场房产官司,它一定不会成为千万个农家院中的“明星”。
在李玉兰提供的大红“土地房屋使用证”上,“变更记事”一栏写着:“马海涛于2002年7月1日将上房5间、厢房3间出售给李玉兰使用”(后李玉兰加盖3间厢房)。下面,盖有辛店村村委会的大红印章。
同样盖有辛店村委会章的一张手写“买卖房协议书”显示,李玉兰共支付了4.5万元,平均每平方米土地带房屋115元。而根据国家统计局的数字,2002年北京市商品房平均销售价格为每平方米4761元,两者相差逾41倍。
画家李玉兰购买的正是所谓的“小产权房”。城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或村集体建设的房屋,拿不到国家发的产权证,所以被称为“小产权房”。
我国《土地管理法》规定:我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市里的土地属于全民所有,农村的土地属于村集体经济组织或村民委员会所有。农民集体所有的土地的使用权,不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
这部法律让城市居民去农村买房成了奢望。然而,高价的城市房和低廉的农民房之间的价格落差,使很多城市居民冒着政策风险在农村购置了房产。
小产权房交易:后悔的总是农民
随着几年来北京房价的飞涨,宋庄一带三四间房的农民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5万元以上。据宋庄小堡村村委会统计,仅房租一项,村民年收入就在750万元以上。
看到自己卖过的房子飞速升值,很多农民不甘心。李玉兰认为,这是原房主马海涛把她告上法庭最重要的原因。
2007年7月,通州法院判决:李玉兰是城市居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房,因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效,责令他们在判决生效90天内腾退房屋。而根据法院评估结果,卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。
5个月后,北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效,李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定,造成合同无效的主要责任在于农民反悔,画家可另行主张赔偿。
据宋庄艺术促进会的饶雪峰介绍,宋庄住有艺术家近2000人,其中300多人买下了农民的房子。2006年10月以来,被村民告上法庭的不止李玉兰,画家村有10多位。但李玉兰的案件第一个宣判。
“只要村口有人拿着测量仪转两圈,农民和我们这些买房人两边都骚动起来”,59岁的齐兴猛在通州张家湾镇贾各庄买了一处农民宅基地建成衣厂,不久前,刚被卖主起诉。
“买房住、买房建工厂被起诉还可以理解,我买房办公益也被起诉!70岁的画家裴俊义1999年在通州柴湖镇崔窑村买了一处农民房,开办了“夕阳红公益活动站”。5年后,主动找他卖房的农民反悔,将他起诉至法庭,一二审都是判决合同无效,原房主将当时购房款2.6万元返还。而当时,小产权房的问题还没有进入公众的视野。
城里买房人靠反诉曲线救国
今年1月3日,李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则,向北京市通州区人民法院提起诉讼,要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。
3月3日,这一索赔案件在北京通州区宋庄法庭开庭审理,法庭没有当庭宣判。
李玉兰的起诉并非心血来潮。北京汉衡律师事务所的张万臣律师认为,这是在现有的法律框架下,受损的城里人取得合理补偿的手段!耙簿褪乔呔裙喊逊孔踊垢┟,但是要分享买房到现在房屋升值的利润!
因为这类土地纠纷案件层出不穷,北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道:“与会者同时认为,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外”,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效!
日前,北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起同类案件中,亦根据房屋的升值程度,确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中,农民须赔偿买受人45万元之多。
“在海淀的案子里,买房人和农民所得利益的是七三开,买房人拿七,农民拿三!闭磐虺既衔,这在一定程度上可以遏制农民的起诉风潮,得不到利益的农民会知难而退。
“六四分成我也满意,最低五五分成我也能接受!逼胄嗣退。在现有的法律框架下,合同肯定会被认为无效,唯一得到补偿的途径,就只有反诉。
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