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图为上海房产交易会中。4月第一周上海商品住宅成交均价达到16405元/平方米,创历史新高。佑威房地产研究中心7日发布数据显示,上周(3月31日-4月6日)上海一手商品住宅的成交均价环比(与前一周相比)上涨17%,比2月份第三周跌破万元时的9767元/平方米均价上升了68%。 中新社发 井韦 摄
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图为上海房产交易会中。4月第一周上海商品住宅成交均价达到16405元/平方米,创历史新高。佑威房地产研究中心7日发布数据显示,上周(3月31日-4月6日)上海一手商品住宅的成交均价环比(与前一周相比)上涨17%,比2月份第三周跌破万元时的9767元/平方米均价上升了68%。 中新社发 井韦 摄
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2008年的房地产市场,真算得上是乱花渐欲迷人眼,就在大家为房价到底是真降还是假降争论不休的时候,4月份的第一周,上海商品住宅成交均价攀升到了16405元/平方米,再次创下历史新高,尤其高档楼盘热销推动了上海房价大幅上升,这是不是意味着作为全国楼市风向标的上海已经出现回暖迹象了?一起来看看记者在上海的调查。
记者来到了位于浦东新区的仁恒河滨城,3月15日这里刚刚推出了298套新房源,而就在半年多前,这里的房价还是每平方米2.5万元,短短几个月过去,新开盘的二期房源叫价就窜升为上一批房源的1.4倍,每平方米增加了过万元,目前大概已到3.4万左右到3.7万,而下次再开盘可能就会升至四万二三左右。
在位于上海市中心地段的静安区叫泰府名邸的楼盘,3月26日新推出的二期房源售价与上一批房源相比,每平方米同样增加了近万元,而传统高档楼盘最为集中的古北板块,金色贝拉维项目相隔近一年后,推出的新一批132套房源,报价为3.5万/平方米,是上一批房源的1.56倍,其实,除了市中心黄金地段,近郊或者远郊区域,绝大部分楼盘的报价都有所上涨。
一个叫尚东国际名园的楼盘位于中心城区的中环以外,而在远郊区域,南汇区的绿地蓝海庭,报价8300元/平方米,而去年9月一期开盘时,报价仅为6500元/平方米,从上海市佑威房产信息公司对3月16日至4月3日期间新上市的31个销售楼盘的统计来看,除了8个楼盘为首次开盘不便于比较以外,剩下的23个楼盘中,共有18个楼盘的价格呈现出不同幅度的上涨。
但上海佑威房产信息服务有限公司研究中心主任薛建雄告诉记者,有些上涨了一倍,这跟去年前期的价格比,那么看到价格增长一两千的就比较普遍了。
进入三月以来,一方面上海房价看起来在上涨,另一方面上海新房成交量也似乎有“回暖”迹象,在上海市房地产交易中心官方网站-“网上房地产”网站上,记者了解到,自3月19日上海一手房成交量突破1000套以后,3月24日、3月25日、3月28日又先后三次突破千套大关。
薛建雄称,这几天成交量突破千套是一个近五六个月以来首次出现,跟2月份做一个对比,3月份总的住宅的成交量是增长了176%。
那么作为楼市晴雨表的二手房交易,又是什么情况?
上海21世纪不动产副总经理邓荣兴:“今年2008年3月份跟1月份、2月份的一个成交量的比较,3月份比2月份升了50%,3月份比1月份升了大概20%,这只是指它的成交量!
就在上海楼市出现价量齐升的同时,中国人民银行上海分行4月10日发布了一季度上海市信贷运行报告,结果显示,3月份上海中资商业银行个人住房贷款出现了17个月来首次下降,其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元,楼市放量上涨,房贷数量却在减少,这就说明除非现在购房者大幅提高了首付比例,才能支撑楼市的走势,那么,都是什么样的购房者正在进入上海楼市?来看看记者的调查。
在上海市宝山区一个叫铂庭圣卡洛的楼盘,记者见到的一位刘先生,在一周前刚刚买下一套两居室的房子。刘先生告诉记者,为了置备婚房,他从去年下半年就开始看房,尽管早已选中了自己心仪的社区和户型,但是却迟迟不敢做出购房的决定,因为看到国家出了很多贷款方面的政策好像要打压这个房价,然而几个月时间过去了,密切关注楼市变化的刘先生认为,观望的结果并没有达到他预期的目标,房价有抬头的趋势;更为重要的是,自己的婚姻大事已经迫在眉睫。
和刘先生首次置业不一样,家住徐汇区的陈小姐却是准备第二次购房,而她以小换大的改善性需求也同样紧迫。
在采访中记者了解到,近期购房的消费者大多都是经过了几个月的观望期,并且有着和刘先生、陈小姐一样急切的置业需求,除此之外,更多的购房者依然处于观望之中。
上海中原地产研究咨询部经理马冀告诉记者,3月份的成交量是在比2月份的情况下,上升趋势明显,但如果和去年同期相比,中原地产的成交量和成交金额还是萎缩了30%左右。
薛建雄:“今年3月成交量也就95万平方米,跟去年的3月份153万还是没法相比!
薛建雄认为,正是由于去年十月份到现在长达半年的购房需求在3月份得到集中释放,才造就了3月成交量的猛增。
在“网上房地产”网站上记者看到,3月28日上海全市的房屋成交套数达到阶段性高点,但随后,成交量却直线下降。
在采访中,记者还发现,一些闻风而涨的新楼盘,成交量却并不可观,例如,位于闵行区的浦江一品漫城,3月8日推出的新一批房源售价比去年11月上涨了25%,达到1.5万元/平方米,但是成交量却急剧萎缩,今年3月8日和去年11月28推出的两批同等数量的房源,3月份的成交量还不到去年12月份成交量的1/3,但是在上海的各个售楼处现场,售房小姐们却在刻意夸大成交的数量。
记者:“你说那个44号楼是哪天开盘的?”
金谊河畔销售顾问:“3月16号!
记者:“卖完了吗?”
金谊河畔销售顾问:“对,有60几套房子!
这是4月1日记者在一个叫金谊河畔售楼处了解的该楼盘售房情况,但是在“网上房地产”网站上,记者看到的却是,截至到4月10日,金谊河畔3、4月份的总成交量都还不足60套,并且更为奇怪的现象是,合同的撤销次数甚至高于签约次数,比如3月份的签约次数为48次,但合同撤销次数却高为71次,而金谊河畔从去年12月至今推出的共计540套房源中,已售住宅套数为235套,但累计撤销次数是177次,合同撤销率高达75%,而更又甚者,一个位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘,截至4月10日共签约283次,但合同撤销为285次,也就是说其合同撤销率高于100%。
随后,记者对上海新民晚报曾评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”的20个楼盘的销售情况逐一核实,发现其中共有17个楼盘的成交和合同撤销情况“有案可查”。根据“网上房地产”显示的信息,截至4月10日,“10大期待楼盘”共签约3237次,合同撤销1201次,撤销率达37%;7个“房价翻番楼盘”共签约5592次,合同撤销2306次,撤销率为41%。如此高企的合同撤销率,是否意味着上海楼市回暖是人为营造的虚假繁荣呢?
上海的楼市虽然从三月份以来出现了放量上涨,但在这些数字背后,合同撤销率却出现了急剧上升,如果在统计房地产数据的时候,真正撇掉这些撤销的合同,真实的成交量和成交价还会是多少?确实让人怀疑。而且,记者在调查中还发现,在所谓回暖迹象之下,上海楼市的促销打折风仍然没有停止。
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