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金融调控的力量
李耀智认为,银行信贷不再强力支持投资客,楼市方向的扭转就容易得多
楼市萧条的同时,投资客们感到贷款的难度也越来越大。
“城中央”的销售代表王力说,有几十套房去年8月就交了定金,但至今办不下贷款,无法成交。
“深圳此次房价下跌,与金融系统的调控有很大关系!崩钜撬,按照中原地产深港研究中心的研究,以往历次调控未起到预期作用,原因在于金融系统的支持不够。
如2006年6月“九部委十五条”发布之际,银行不仅没收紧房贷,反而推出各种刺激消费的信贷产品,使投资者背后有强大资金支持。
去年则不同,银行7次加息,多次上调金融机构存款准备金。去年9月27日,中国人民银行及中国银监会联合发布通知,对房地产信贷政策做了重要调整,确定了第二套房贷利率。
在深圳,去年7月开始,各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据,去年8月各银行的房贷总额是145亿,9月是99亿,10月则为49亿。
中原地产去年的统计显示,因无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升,有近3成个案无法取得贷款,剩下7成中即使取得贷款,贷款总额也普遍下降两三成。
“如果银行信贷不再强力支持,楼市方向的扭转就容易得多!崩钜撬。
政府的调控政策
推出两限房,“剥夺”开发商定价权,并让购房者“看到希望!
深圳房地产研究中心副主任王锋分析,深圳房价实现下跌,本地政府的宏观调控也功不可没。
2007年11月30日,深圳国土局发布了两宗“两限房”用地土地使用权出让公告。两限房挤压了开发商的利润空间,“剥夺”了开发商的定价权。
王锋认为,不具备自由交易和投资功能的两限房,能实实在在解决部分中间阶层的住房需求,使他们看到了希望,一些人在买房问题上有所观望。
两限房以龙华和宝龙工业区为试点,前者是近年来房价升幅较快区域,后者是未来两年的热点开发区,两限房的推出有助抑制该区域房价上涨。
去年7月10日,深圳国土局还发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》,作出了“境外个人只能在深圳购买一套用于自住的商品房、不能购买非住宅物业”等规定,限制外资炒房。
此规定的背景是,深圳房产市场有一支外来投资力量,以香港的个人投资者所占比重最大。中原地产的数据显示,在深圳写字楼及商用市场,港人购买的比例超过20%,在商品房市场,港人的购买比例近10%。
此外,去年11月1日起,深圳开征城镇土地使用税,占用土地越多,持有时间越长,地段越好,缴纳税款就越多。
王锋介绍,去年9月以来,商品房交易量持续走低,而银行严格控制信贷,开发商短期资金压力大,这个时候,开征土地使用税,开发商又面临税款压力,促使他们通过降价获得资金回笼。
王锋认为,深圳人多地少,市场敏感度大,一遇调控,容易发生波动,加之投资过旺使深圳这几年房价比其他地方上涨快,涨到了一定高度,调控时自然能回落。
低迷后的理性回暖
半求说,目前被套的多是生手,有经验的去年7至9月就出货了
在交易量走低的楼市,久违的促销手段重现了。
今年3月6日,一个叫“泰华阳光!钡穆ヅ,对联想员工开出6.5折的团购价。之前,一些楼盘还采取“特价房”、送装修、家电等手段促销。
直接降价,则从万科开始。去年9月深圳万科第五园三期开盘,均价14800元,今年3月1日该盘后期推出的房屋,均价11500元,且全部精装修。
而据深圳桑泰地产销售总监蔡灿介绍,他们的桑泰华府三期去年12月开盘均价2万元,年前售出三成,年后调到1.6万元,目前为止售出7成。
在开发商们的促销举动下,今年3月,房价下跌同时,与之对应的是成交量上升,成交18.97万平方米,环比增加194%。
在王锋看来,这是楼市回暖的迹象。他的判断是2008年深圳房价不应再有大幅上涨或下跌,进入到调整期。
王锋认为,房价下降也体现了市场自身的规律。过去投资客太多,随着投资客大量抛盘,今年置业是以自住为主的群体,他们理性得多,有持币观望的状态。
“2008年是买方市场,是自住客主导的市场!鄙钲谥性夭难芯咳衔,今年不会有投资客轻易进入市场,原因一是贷款利率调高,二是深圳租金相对稳定,回报率下降,对投资者不再具有吸引力。
深圳香地咨询公司的半求说,目前被套的投资客,多是生手,有经验的投资客已集中在去年7至9月出货,解套的大约有12000人。
按照半求的统计,目前被套的大约6000人,房产面积约70万平方米。
首次炒房就被套的张先生说,“只要稍微赚点就出手!彼宰约旱耐蹲驶褂行判模骸肮啬谕恋卦嚼丛缴,不怕没人买,只是时间问题!
在深圳一家媒体工作的许小姐,被套了三套房,她认为有两种选择,要么忍痛“割肉”,要么出租,等两三年后再说。但怎么选择,许小姐还是没想好。
而供着6套房的阿君,则希望房子能尽快出手,好有进账。
□本报记者 钱昊平 深圳报道
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