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戴德梁行深圳有限公司总经理程家龙:“这个是一个市场的一个理性的一个回归吧!
虽然深圳一手房市场的价格正在发生明显变化,但在深圳市场上,最先感受到市场变化的,还不是这些房屋的开发商,深圳市房地产研究中心主任王锋介绍说,深圳房价下降的苗头,其实早在去年8月就出现了,当时深圳二手房市场率先出现了降价的势头,不少炒房者开始抛售自己手中的房产。今年1月一位炒房者竖立在深圳南山区的一个超大广告牌,为了尽快抛售手中的两套二手房,炒房者不仅打上了“急售、一口价的字样”,还特地写上“赠送全新宝马车和本田雅阁车”的字样。由此可见,当时这位炒房者的心情是多么的着急,炒房炒成房东,对深圳很多二手房投资者来说,已经不是句玩笑话,而是一道抹不掉的伤口,来认识一下这样的深圳炒房者。
炒房者小杨:“上帝要你灭亡就是先让你疯狂,确实就是这样,现在已经没办法了,已经套进去了!
说这番话的人叫小杨,今年28岁,是深圳二手房市场里众多炒房者中的一个,别看现在的小杨愁眉紧锁,可就在半年前,他还春风得意地在深圳的二手房市场里驰骋。
2003年年底,怀着淘金的梦想,小杨带着6万元积蓄从老家重庆来到深圳,2004年1月,在一位朋友的介绍下,小杨开始了他的第一次二手房投资,赚了6万,当时让小杨没想到的是不到半年的时间就赚了6万多块钱,第一次投资获得的高额回报,让小杨尝到了甜头,为了更深入了解二手房市场行情,他干脆进入一家房地产中介公司当起了业务员,而就在这一年的9月,他又以更少的资金投入第二套二手房,仅仅三个月后,他又获得了6万元的回报。
从2005年起,越来越多像小杨这样的投资客涌入了深圳的房地产市场,也就是从这一年的年底,深圳的住宅价格一改前五年连续稳定在均价每平米5000---6000元左右的状态,陡然升至均价每平米7000元,2006年底,又迅速攀升至每平米9000元,而到了2007年上半年,深圳的住宅均价飚升到了每平米14000元。
张艾艾:“我们管这个楼盘价格叫海鲜价,海鲜价就是天天都不一样,叫每天定价,就是包括小业主,他在放盘时,他也是海鲜价,开发商更是,价格调整上涨的速度都非?!
深圳市房地产研究中心主任王锋:“应该在说从在05年以后市场出现这样的变化一个很重要的因素,就是投资,或者进一步的说,就是大量的短线的投机炒作,对于房地产市场的稳定性,造成了很大的冲击!
小杨:“那时候是全民炒房,大妈卖菜的都要想办法炒房,连我很多朋友,慢慢他们的亲戚、同学过来,都炒,都尽情炒,人都疯了!
自称已进入“疯狂”状态的小杨,在2007年的5月和6月先后投入80万元,以每平米17000元的高价,连续购进了两套二手房。
小杨:“就是想买过来之后就等它赚钱这个想法,人都疯了,所以一疯狂就出现问题了!
小杨所说的问题,在2007年的7月底出现了,就在深圳房价疯涨的同时,国家多项调控政策开始出台。
张艾艾:“2007年3、4、5、6、7长达五个月的时间,基本上每一个月的交易量都是在1万6千套,都超过了1万6千套,最高峰达到了1万8千套,那么到2007年8月份,调控政策是7月份出台,8月份就变成9千套,8月份跟7月份比下调了大概40%,接近40%这个幅度!
2007年,中国人民银行分别于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上调存贷款利率,其中五年期以上贷款的基准利率由调整前的6.84%上调至7.83%,此外,央行还在2007年先后10次上调金融机构存款准备金率,将商业银行的存款准备金率标准由9%上调至14.5%,创下20多年来的新高。
在提高贷款利率的同时,央行还针对第二套住房的贷款作出规定,对已贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。央行这一系列针对房地产市场的“组合拳”,把打击的重点都对准了楼市里的炒房投机行为。
2007年8月,就在小杨买进他最后一套二手房后的一个月,深圳的住宅价格开始回落,到2007年12月,均价由最高时的每平米17000元陡降至15000元,到今年3月,均价下降到每平米13600元,降幅超过了20%。
小杨除去价格缩水亏掉的40万元,还给记者算了一笔帐,目前他有三套房子无法出手,只能低价出租,每月的租金总共不到5000元,而他每月需要支付银行的月供却高达1万元,对于没有固定收入来源的小杨来说,这无疑是一个沉重的负担。
但即使落到今天这样的一个境地,小杨依然告诉记者,与圈内其他炒房者相比,他还算不上是最糟糕的,有些炒房大户最多甚至买进二三十套房,欠下了几千万元的银行贷款,他们每月仅月供可能就需要二三十万元。
深圳楼市急转直下的时候,像刚才那个小杨一类的炒房客,是受伤最深的人,然而,他们也正是直接哄抬深圳房价的力量,当地房屋交易机构有个统计,过去一年中,深圳楼市上70%的购房者基本都是炒房人,实际购房自住的不到30%,年初国家实施的金融调控手段,正是切中了炒房者的要害,炒房的利润被大大削减之后,房价抛售成了市场的主流,房价也是急速下跌,但就是如此,房屋的成交量也在日趋冷淡,最终导致了炒房者陷入资金链断裂、进退两难的境地,但有一个特殊的案例,在众多深圳炒房者当中,有一个人是全身而退的,他就是被深圳房地产界称作“独行侠”的投资人邹建民。来看看他的故事。
投资者邹建民:“投资就是为了赚钱,问题是,你首先是以投资的心态要入市,不能以投机的那个心态入市!
在深圳的房地产市场内已经闯荡了近十年的邹建民,始终向记者强调,他对自己的定义是“投资者”,而不是“投机者”,与很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是,邹建民现在的日子过得很轻松,他告诉记者,早在2007年的4月,正当深圳房价疯涨的时候,他就开始从深圳房市里脱身而出了。
到2007年7月底,邹建民已经把以往购进的所有楼盘全部出手,而此时,国家和深圳市有关房地产市场的调控政策开始实施,深圳的房价也由此开始大幅下挫。
深圳市房地产研究中心主任王锋:“应该说在去年央行出台的一系列政策,在整个宏观调控中占了非常重要的作用,提高了门槛,也调整了利率,这个对于进行因为炒作,主要是第二套房以上的,所以说对于这个炒作也是起到了非常明显的作用!
作为一名长期从事房地产市场研究工作的专家,王锋认为,房地产投资作为一种正常的投资行为本身无可厚非,但是当绝大部分投资集中变为短线炒作的时候,房地产市场就会隐藏巨大的风险,根据房地产中介机构的估算,在深圳的住宅买卖中,目前依然存在30到40%属于投资性的交易,而在2007年房价最高的时候,这个比例是高达70%。
王锋:“我想对于这个市场它本身运行中有些问题我们是没法解决的,这种投资和投机它是自发的,一旦它跟风起来以后,那么市场机制本身是没法解决这个问题的,那么应该说我们的宏观调控政策在这方面确实发挥了很大的作用!
邹建民:“这次的回调实际上是对过去的疯狂做出了一种修正一种理性的回归!
“理性回归”,是采访过程中记者听到的最多的一个评价,而对于深圳房地产市场的未来,业内人士也有着自己的看法。
邹建民:“希望房价平稳,房价在一个投资价值范围,在一个理性的范围,没有暴涨,也就不会有暴跌了!
张艾艾:“07年之前的价格都算是合理的,你比如说,关内在一万到一万一到一万二这个水平,那都是非常合理的!
深圳房地产开发商代表游文庆:“不希望暴涨暴跌,这是我个人也是这么看的,它应该是个理性的,慢慢的跟国家的经济发展的水平,人民的收入水平,这个增长应该是成正比的,应该相匹配!
对于深圳的房价未来的走势,从开发商到中介公司再到购房者,大家都不约而同的表达了一个愿望,那就是平稳,而在深圳市房地产研究中心主任王锋看来,这正是房地产市场健康发展的希望所在。
王锋:“我们最终对于房地产市场的认识,应该说都是希望保持一个平稳的运行,无论是从政府,无论是从投资者,还是从发展商等等,从我们这个行业从各个方面讲都是希望它能够平稳的运行,一旦出现这种大起大落,暴涨暴跌,那么对各个方面都会造成损害的!
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