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一线城市向来是中国楼市的风向标。9、10月是楼市历年来传统的销售旺季,然而今年9月份以来,全国楼市的成交量依然在低位徘徊,同比去年连五成都不到。在2008年的这个十一黄金周,京沪深穗四大城市的成交量不约而同地降至历史新低;与此相对应的是,黄金周前购房人期待的第三轮降价并未出现,四大城市成熟区域的房价依然高企。
这背后究竟发生了什么?房价的未来走势又将如何?如此低迷的成交量,又能否成为政府出手救市的充分必要条件呢?
现象:四大城市成交量创历史新低
北京:虽然折扣、特价频频,但北京楼市依然在持续低迷中“惯性”趋冷。据北京市房地产交易管理网数据统计,9月29日至10月4日,北京市期房网上签约1789套,其中住宅期房签约1662套,与去年同期相比,分别下降31.5%和29.2%。北京并没有出现地产商期待的成交回暖,反而成为有史以来最冷的黄金周。
上海:10月1日至4日举行的上海秋季房展会,不少知名开发商的定价和优惠措施受到普遍关注。记者发现,此前已降过一轮的开发商已“刹车”,如万科、大华等降价“先锋”在售楼盘的均价维持上一轮降价后水平。其余一些楼盘则维持在9.5至9.8折的小幅降价范围,令在场的淘房者感到失望。数据统计显示,此次秋交会成交量创上海新低。
深圳:深圳国土房产局官方网站显示,深圳秋交会5天仅成交317套一手房,日均63套。而且均价一路走低,从第一天的15146元到第五天的8395元———单日成交均价跌破9000元,这也是深圳新房均价新低。而在去年房价飙升的高点10月,深圳的新房均价为每平方米17530元。整个九月,深圳楼市量价齐跌,成交量跌逾两成。
广州:据阳光家缘数据显示,从9月29日到10月5日晚上10时,广州一手商品住宅的网上签约量为865套,与9月的一周网签量基本上持平。成交活跃的区域都分布在郊区,由单盘成交看,依然是低价楼盘占据成交榜前六位,其中,均价4500元/平米的保利城成为黄金周中的单盘成交冠军,成功网签了85套。
剖析:购房者等待再降价,开发商期待救市
黄金周期间,北京通州一此前售价为每平米1万余元的项目,降至7000余元,这样的状况在大兴等远郊区同样存在,而在四环以内,房价下调幅度普遍较小,只有5%—10%的折扣,而且很多要求一次性付款。记者随机采访的购房人表示,本想趁黄金周看看房子,但发现降价房源的品质普遍较差,区域位置也不理想。他们认为,五环内房价下跌才刚刚开始,未来的房价还将回调,现在不打算出手。
在上海、深圳,同样的情形也存在。上海内中环、深圳关内的价格下跌也不是特别明显,促销力度不大。这让购房人深感失望。
而在开发商一边,则是另一种心情。深圳房地产评论家风语表示,原本大家以为深圳楼市在黄金周将会出现大幅降价,但事实上并没有,原因就在于开发商认为深圳市政府即将救市。
9月底,央行宣布降息,这被大多数开发商认为是政府出手救市、宏观调控转向的信号,地产股因此大涨;紧接着,摩根大通发布报告称,房价继续下跌的风险将拖累中国整体经济,而这是中央政府不愿看到的,中国无法承受楼市的大跌。该行预计,中国政府将会出手刺激房地产消费。
“本来我们打算黄金周降价促销的,但这些消息让我们感觉可以再等等,”很多项目负责人表示。虽然他们心里对房价走势也没底。如此两相观望,导致成交量降至冰点。
走势:等待最后一跌
从京沪深穗四大城市的黄金周楼市价格策略来看,成熟区域的价格依然坚挺,只有很小的折让幅度,这让很多购房人感觉房价并未真实下跌。
深圳房地产研究中心副主任王锋认为,深圳新房价格已有很大调整,但从市场反应来看,似乎并没有达到消费者的预期,加上当前国内宏观经济的预期也不明朗,更加重了市场的观望气氛。
中原地产广东项目部总经理黄韬则表示,2003年以来的房价上涨有许多非理性成分,最高峰的房价超过了市场购买力,去年底以来房价一直在下跌,目前由于开发商的资金链压力仍然存在,恐慌性抛售尚未到来!笆谐∪栽诘却詈笠坏,带来成交量稳定的信号,”他说。
“目前,只要不是所有开发商都全线降价,消费者就难以形成底部共识,只会令他们继续观望!鄙钲谏缈圃撼鞘杏酥行闹魅胃吆Q嗳衔,只有当所有开发商所有项目的房屋均在降价,具有指标意义的城市核心区域降价,才能令底部共识形成,令成交量回归。
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