政府救楼市决心已定 有多少“新政”值得期待
2008年10月29日 17:06 来源:大河网
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10月22日消息:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。 中新社发 吴芒子 摄
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9月中旬起,在不到一个月的时间里,央行两次降息,传递出救市信号。从最初的中央政府默认地方政府救市,到国家发改委肯定各地的救市行动,如今,全国各地的救市活动已如火如荼。10月24日,郑州市政府颁布十七条措施,全方位救市。虽然从近几天的市场表现,还看不出救市措施的功效。但是,政府救市的决心已是毋庸置疑。那么,政府还有什么救市“良药”呢?
减免税费
背景:据省房地产业商会今年年初所做的调查,目前针对房地产商收取的各种税费能占到商品房成本的30%~40%,其中房地产开发经营涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、固定资产投资方向调节税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等12项税收。此外,由政府征收的费用名目繁多,虽然各地有差异,但大约都在60种左右。
业内人语:省房地产业商会秘书长赵进京说,在房地产市场交易低迷的情况下,如果政府能够减免部分税费,可以大大缓解开发商面临的资金压力。赵进京举例说,不久前出台政策,西安为开发商减免城建费用。
外地政策:西安出台办法称,在2009年6月30日前,房地产开发商按期开工的,项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米;房地产商申请延期不超过半年开工的,减免25元/平方米,这就在一定程度上增强了企业抵抗市场风险的能力。
记者点评:因为政府收取的开发环节的税费最终还是要被摊入房价,所以,减免税费不仅会成为眼下环节开发商减少资金压力的有效措施,从长远来说,也能降低房价成本,让利于民。
二套房贷松绑
背景:去年的“9·27”房贷新政将第二套住房的首付比例提高至40%以上,同时将第二套住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。此外,购买商业和写字楼项目首付要五成,限制了小企业和投资者购买门槛。
业内人语:中信中原房地产公司营销总监武泓君说,管理层当初为了调节过热的房地产价格涨幅,推出了针对第二套房贷限制的政策,在当初应该有其一定针对性,也给市场着实降了下温。然而由于限制第二套房贷政策过于普遍性,在降温的同时也显示出了其利弊两面。限制第二套房贷影响最大的恰恰是有着改善性需求的中产阶级,以目前市场占主流购买之一的婚房消费为例,随着家庭成员的增加或孩子年龄增长,往往会第二次甚至第三次购买商品房,第二套房贷的限制政策无疑将会大大制约了这部分需求。再以刚工作几年、在父母的资助之下购买首套房的年轻人为例,到了结婚年龄或生儿育女时也同样会出现购买第二套房子的需求,而此类需求无疑就是刚性需求,却严重受到了第二套房贷政策的打压。
外地政策:在南京推出的救市政策中,已为“二套房”松绑。南京市规定,人均面积低于南京市平均标准的,购买第二套房可继续享受第一套房利率标准。
记者点评:在目前形势下,银行应适当放宽贷款条件,第二套房贷利率恢复到和第一套一样的水平,商业和写字楼首付五成也要降一些。这样可以将市场上蕴藏的刚性需求转化为有效需求,提升房地产市场交易量。
暂缓招拍挂
背景:2004年“8·31大限”以来,房地产市场所有供应的土地都要经过招、拍、挂?墒,招、拍、挂使土地价格很快攀升,这也是导致开发成本增加、房价高企的一个重要原因。
业内人语:省房地产业商会秘书长赵进京说,目前,商品房面临小产权房、社会保障房、政府部门自建房、近期土地出让价格低的项目的冲击,这些都属于低地价成本住宅,最终都流向市场,对正规“招拍挂”项目的价格杀伤力很大。他建议政府下一步应该暂缓土地“招拍挂”,打击“小产权房”等非法住宅,;な谐≈刃。
应采取“双限双竞”的土地出让方式,限房价、限地价,竞销售单价和竞出让金总额,以此来控制房型结构,限制开发利润让利于老百姓,让老百姓买到物美价廉的房子。
此外,河南中原地产高级市场分析师李明明认为政府还应放缓土地供应。前两年由于房价上涨过快,政府大规模推出土地供应市场,以缓解供求压力。目前商品房市场出现了销售持续下降态势,政府应暂停推出新土地,以平衡楼市供求,减轻存货销售压力。
记者点评:从政府推出招拍挂制度,就引起了极大的争议。现在很多人把高房价归咎于招拍挂制度的推行,认为“面粉涨价了,面包还能便宜吗”?蠢,在目前的房地产形势下,招拍挂也可以暂缓一下。但这是国家的大政策,不是某个地方就能够作出决定的。
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