- 十大企业“存粮”地3亿平米 囤地成市场恶循环(2)
-原因
持有成本太低
囤地现象为什么屡禁不止？一位业内人士一针见血地指出根本原因：“炒地跟炒房一样，就是持有成本太低”。
一位不愿透露姓名的开发企业负责人告诉记者，与开发房产相比，“囤地几乎没有成本”。
虽然根据现行政策，如果开发企业不能在承诺的开发期限内完成开发工作，将受到相关惩罚，“但实际执行中，处罚力度根本跟不上，甚至没有任何处�！�，该负责人告诉记者，因为处罚力度跟不上，加上几乎没有任何开发行为，所以，囤地的成本只来自资金成本，而这种成本对囤地带来的高额利润而言，几乎为零�！澳壳耙话闫笠档淖式鸪杀臼且荒�6%-8%，央企更低，大概在4%-5%左右，而囤地一年地价上涨幅度远远高于此�！�
以李泽楷拿的工体四号地块为例，该地按照约定开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日，但实际情况却是截至8月21日被转让时，整个工地仅有一个大坑。著名财经评论员叶檀为其算了笔账，该地转让价为1.18亿美元，当初拍卖价为5.1亿人民币，按照当时的汇率，仅为0.6414亿美元，按照2009年8月的汇率，约为0.7467亿美元，考虑到中间费用，大概赚了0.5亿美元，3年利润在78%以上。
政策执行性过差
除了持有成本过低外，现行政策可执行性太差也是囤地现象屡禁不止的重要原因。
一位有过多年开发营销经验的开发商告诉记者，每次政府说要严控囤地现象的政策出台前，业内都要紧张一次，但是，政策出台后，却都彻底放了心，“就像纸老虎，看着厉害，实际上没有任何威慑能力，很难执行�！�
根据目前规定，一年未动工可征收土地出让金20%以下土地闲置费，闲置两年以上可无偿收回。
对此，业内普遍认为貌似很严，但实际操作缺乏细节，大有文章可做。上述开发商笑问记者：“如果开发商拿到一块20万平方米的土地，两年开发了1000平方米，这算不算开发？”
另有开发商告诉记者：“把规划做复杂点，总需要修改，拖延时间；抓住政府规划的问题不放，也可以拖延时间；实在不行，在工地挖个大坑，这也算动工吧”。
政策漏洞过大还不是最重要的，最重要的是，从政策出台至今两年多的时间里，全国各地对此政策的执行程度更让所有的开发商觉得此前的担心是多余的�！澳昧说夭豢⒌耐恋乇缺冉允�，超过两年以上的多了去了，但有几块地真正被处罚被收回的？就算被处罚被收回的，开发商的实际损失也远远低于地价款，因为拍得土地后，基本上只要交了首付款，就可以无限期地拿着�！�
据不完全统计，从该政策颁布至今，全国出让土地中，因闲置被收回的不超过5例。
业内人士直言，这与地方政府执行意愿不强有密切关系。
北京大学房地产研究所所长陈国强看来，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。
供地计划遭诟病
虽然有些企业囤地就是为了获得高额利润，但还有相当一部分企业却认为自己囤地是出于无奈，“政府供地计划缺乏长远性和透明性，如果不囤地，就会陷入被动中，非常不利于企业长远发展”。
华远地产董事长任志强则公开声称：“房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌�！闭獾愕玫较嗟倍嗟目⑸倘贤�，即便是披露1/3房企不开发只倒地的潘石屹，也曾公开表示，土地供应不足，地价上涨预期过高，是大部分企业囤地的主要原因。他认为如果国土部能够把原来定的条条框框的东西打破，能够按照中国城市化进程的需要供应土地，这才是让中国房价不会上涨20%，甚至30%的真正方法。
协成机构副总经理缪培丹认为，囤地牟利跟当今中国土地市场制度的不完善有较大关系。政府每年向市场究竟供应多少土地，有太多的不可确定性。正是因为这种不确定性迫使开发商必须为自己买大量的土地，满足未来两到三年的开发需求。
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