已入美国国籍的胡小姐因反悔购买二手房，被卖家业主陈先生告上法院要求按房地产买卖合同约定，支付总价款20%的赔偿金。庭审过程中，胡小姐以境外人士身份为由，欲“规避”房地产买卖合同中相应的约定。近日，上海静安法院判决陈先生与胡小姐签订的房屋买卖合同解除，由胡小姐支付陈先生违约金36.36万元。

　　2006年8月22日，经上海信义房屋中介咨询有限公司居间介绍，陈先生与胡小姐签订 《定金协议》约定，由胡小姐购买陈先生名下在本市昌平路某号一处房屋(尚未办出房地产权证)，胡小姐先支付定金2万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为181.8万元。

　　双方还为具体分期支付房款做出详细规定，胡小姐应2006年9月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2006年9月15日之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了胡小姐若违约，需赔偿总价款的20%。

　　此后，胡小姐未按约定支付首期房款，并于2006年10月21日以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2006年12月1日，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月18日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为152.8181万元。

　　2007年5月18日，陈先生起诉称胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819万元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。

　　法庭上，胡小姐辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2006年9月15日前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到2006年12月才办出产权证，是陈先生违约在先。

　　法院认为，对国家政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由胡小姐在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元。(宋文明 李鸿光)