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已入美国国籍的胡小姐因反悔购买二手房,被卖家业主陈先生告上法院要求按房地产买卖合同约定,支付总价款20%的赔偿金。庭审过程中,胡小姐以境外人士身份为由,欲“规避”房地产买卖合同中相应的约定。近日,上海静安法院判决陈先生与胡小姐签订的房屋买卖合同解除,由胡小姐支付陈先生违约金36.36万元。
2006年8月22日,经上海信义房屋中介咨询有限公司居间介绍,陈先生与胡小姐签订 《定金协议》约定,由胡小姐购买陈先生名下在本市昌平路某号一处房屋(尚未办出房地产权证),胡小姐先支付定金2万元,交中介商保管。一周后,双方正式签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋转让价款为181.8万元。
双方还为具体分期支付房款做出详细规定,胡小姐应2006年9月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2006年9月15日之前,公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证,特别还约定了胡小姐若违约,需赔偿总价款的20%。
此后,胡小姐未按约定支付首期房款,并于2006年10月21日以合同未办理公证不生效为由,函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2006年12月1日,陈先生取得了该房屋的房地产权证,并于同月18日将该房屋出售给案外人,房屋转让款为152.8181万元。
2007年5月18日,陈先生起诉称胡小姐提出解除合同后,曾通过中介公司多次联系对方,但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同,不得已将房屋另行出售,造成房屋差价损失达人民币28.9819万元。提出判令解除双方房地产买卖合同,由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。
法庭上,胡小姐辩称自己系境外人士,购买境内房屋买卖合同需经公证处公证,未经公证的合同尚未生效,导致无法从境外汇款结汇,况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2006年9月15日前办理出房地产权证,但陈先生并未满足该条件,直到2006年12月才办出产权证,是陈先生违约在先。
法院认为,对国家政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出,从双方合同的约定看,胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务,陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前,买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先,应当支付违约金,陈先生有权解除合同。合同解除后,胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金,遂法院判决由胡小姐在解除合同后,支付陈先生违约金36.36万元。(宋文明 李鸿光)
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